Нужен цивилизованный рынок аренды жилья

№40 (432) 3 - 9 октября 2008 г. 03 Октября 2008 0

Так повелось, что обеспеченными жильем у нас считаются только человек или семья, которые проживают в собственной квартире или доме достаточной площади.

Люди, вынужденные снимать квартиру, априори считаются крайне нуждающимися в жилье. Этот стереотип сложился в советские времена, когда социалистическое государство предоставляло «бесплатно» жилье своим гражданам (фактически бесплатность обеспечивалась заниженной зарплатой всем работающим). Конечно, люди, вынужденные отдавать значительную часть своих доходов за крышу над головой, не могли чувствовать себя комфортно, по сравнению с везучими соотечественниками. Сейчас ситуация изменилась: в решении жилищного вопроса большинство жителей Украины могут рассчитывать только на себя, на свои средства.

Для многих съем квартиры более доступен, более приемлем, чем покупка, в том числе и через ипотеку (нет необходимости искать деньги на первый взнос, затем десятилетиями выплачивать кредит). А если возникнет необходимость поменять квартиру (увеличилась семья, переезд в другой город и т. п.)? Хорошо, если вы полноценный хозяин квартиры. Продали, на вырученные деньги купили другую. Но как без серьезных финансовых потерь избавиться от жилья, находящегося в ипотечном залоге?

Как видим, съем жилья для многих был бы вполне приемлем во всех отношениях, если бы не одно «но»... Арендуемая квартира — «ненадежная» квартира, исключение составляет аренда от собственника на сайте m-49.ru. Как правило, договоры на аренду жилья заключаются не более чем на три года, а чаще и на меньший срок. При бессрочном договоре владелец может в любой момент «попросить» освободить жилплощадь в течение трех месяцев. Жить «на чемоданах», постоянно ожидая «приглашения на выход» — конечно, такая жизнь никого не удовлетворит.

Не надо открывать Америку

Для решения проблемы следует обратиться к опыту стран с развитой рыночной экономикой. В цивилизованных государствах в съемных квартирах живет не менее 60—70% городского населения. И практически все находят это вполне приемлемым. Дело в том, что действующие законы четко различают «приватное жилье» (т. е. принадлежащее частным лицам и по каким-либо причинам сдаваемое ими в аренду) и «коммерческое» — построенное или купленное бизнес-структурами специально для сдачи внаем («до исторического материализма» это называлось «доходные дома»). Для приватных квартир действуют порядки, в основном не отличающиеся от украинских. Коммерческое жилье сдается по принципиально другим правилам. Главное — договор аренды только бессрочный, и собственник не имеет права произвольно расторгать его и повышать арендную плату. Если арендатор выполняет условия договора, расторжение его по инициативе арендодателя возможно только в особых случаях: необходимость по техническим причинам сноса или капитального ремонта дома.

В этом случае арендатор должен быть предупрежден не менее чем за год, и собственник обязан компенсировать ему издержки, связанные с поиском нового жилья и переездом. Право собственника повышать арендную плату по действующему договору обычно ограничивается 10% — учет инфляции, но не чаще одного раза в три года. (В арендную плату не включаются расходы на содержание и обслуживание жилья, которые оплачиваются арендатором отдельно, по фактическим затратам).

Собственник вправе при заключении договора потребовать внесения залога в размере 3-6-месячной арендной платы для компенсации возможного ущерба от арендатора. При расторжении договора залог возвращается. Арендатор при этом может отказаться от занимаемого жилища, предупредив арендодателя не менее чем за три месяца.

В отличие от приватного жилья, сдача внаем коммерческого осуществляется только субъектами предпринимательской деятельности и облагается налогами — так же, как любой другой бизнес (сдаваемое жилье относится к основным фондам предприятия). Считаю важным подчеркнуть, что в разряд коммерческого могут зачисляться только вновь возводимые или капитально ремонтируемые дома целиком. Такая норма необходима, дабы средства инвесторов направлялись в строительство новых домов, а не в скупку существующей недвижимости. При этом фирма, владеющая доходным домом, отвечает и за его эксплуатацию. Крайне важно: права съемщика носят непреходящий характер. При смене собственника по любым причинам, включая банкротство, права арендатора остаются неизменными. Владелец коммерческого жилья вправе продать в частные руки (с переводом его из разряда коммерческого в приватное) только свободную на момент продажи квартиру.

Уверен, для очень многих съем жилья на вышеописанных условиях был бы оптимальным способом решения квартирного вопроса. Поэтому необходимо приступать к формированию соответствующей законодательной базы. Медлить не следует, поскольку формирование этого сегмента рынка, очевидно, займет не один год. Как свидетельствует зарубежный опыт, с появлением законодательной базы придут и инвесторы. Спрос, как известно, рождает предложение. Вложения в недвижимость в долгосрочной перспективе были и останутся наиболее надежными.

Принятие в пакете предлагаемых изменений в жилищном законодательстве (налог на неиспользуемое владельцем приватное жилье и введение понятия «коммерческое жилье») приведет к тому, что капиталы из сферы скупки существующей недвижимости перетекут в строительство новой. Появится возможность использовать желание состоятельных лиц, в том числе иностранцев, надежно инвестировать свои капиталы в помощь обеспечению права рядовых граждан на доступное жилье.

Социальное жилье — в аренду

И еще об одном важном аспекте: только формирование нормального, цивилизованного рынка съемного жилья позволит решить проблему обеспечения жильем нуждающихся в социальной защите граждан. «Советский» путь — т. е. предоставление нуждающимся в пользование вновь построенных квартир — путь в тупик. Такое решение потребует огромных постоянных бюджетных затрат и не сможет избавить от многолетних очередей на получение жилья. Надеяться, что со временем можно будет ликвидировать бедность или построить для всех малоимущих квартиры, — утопия.

«Бедные» есть — и их немало — во всех, даже самых благополучных странах (другое дело, что уровень «бедности» везде разный). Даже если удастся сократить очередь до четырех — пяти лет, возникнет следующая ситуация: для многих нормально обеспеченных семей оптимальным и соблазнительным способом решения «квартирного вопроса» станет «превратиться» на эти пять лет в «малообеспеченных», отстоять в очереди и получить в бессрочное пользование бесплатную квартиру. Такой вариант явно более «экономен», чем покупка либо аренда квартиры за свои деньги. Рассмотрим и такую ситуацию: некая семья честно отстояла в очереди 8—9 лет, до получения долгожданной квартиры остается 2—3 года, и вдруг у этой семьи появляется возможность улучшить свое материальное положение. Значит, она лишится права на материальную поддержку со стороны государства? Что предпочтет такая семья: лишиться «выстраданного» места в очереди или остаться еще на некоторое время в разряде «малоимущих»? Ответ очевиден.

Кроме того, важно отметить следующее: хотя социальное жилье предоставляется лишь в пользование, без права на приватизацию, шансы на его вторичное использование государством близки к нулю. Как показывает советский опыт, любая семья обязательно найдет способ (родственные обмены и т. п.) сохранить при любых обстоятельствах столь серьезный «ресурс», как бесплатное жилье. Успешно бороться с этим нереально.

Как, опять-таки, показывает мировой опыт, более рационально не строительство социального жилья, а выплата субсидий на аренду жилья малоимущим. Право на такую субсидию имеют только те, кто в настоящий момент не в состоянии самостоятельно оплачивать аренду жилья, соответствующего санитарным нормам. При этом получатель помощи имеет возможность самостоятельно искать, выбирать или менять снимаемое жилье. Если его материальное положение улучшится, он может продолжать жить в арендуемой квартире (на условиях, описанных выше), но оплачивать ее должен самостоятельно. Естественно, трудоспособный получатель субсидий не вправе обижаться на повышенное внимание к себе налоговых органов и службы трудоустройства.

Такой порядок позволит привлечь к решению проблемы частный капитал, решить ее в относительно короткие сроки и сэкономить крупные государственные средства. Простой расчет соотношения стоимости аренды жилья и нового строительства показывает, что перевод средств со строительства жилья для малоимущих на его аренду позволит единовременно обеспечивать жильем в 15—20 раз большее число людей.

Конечно, на формирование такой системы требуется время — не год, не два. В переходный период субсидии нуждающимся следует предоставлять постепенно, в порядке очереди, по мере увеличения предложения на рынке съемного жилья и укрепления финансовых возможностей государства, расширяя круг людей, получающих такую помощь.

Уважаемые читатели, PDF-версию статьи можно скачать здесь...


Загрузка...

Украину решили поддержать

ЕС расширяет квоты, МВФ снижает требования

Payoneer - удобный сервис для международных платежей

Это направление способно заинтересовать людей, которые в силу жизненных...

Фермеры в загоне?

По мнению 53% опрошенных, работа Минагрополитики является крайне неудовлетворительной...

Однажды в Дударкове

Французы построили в Киевской области мощный логистический комплекс

Еще не полыхает, но уже дымит

Только деревообработчики сегодня идут за сырьем на аукцион, который превратился в...

Загрузка...

Гривня уходит в астрал

Если процесс нельзя контролировать, то его нужно возглавить. А применительно к нашей...

От иллюзорного бума к низким темпам роста: встречаем...

У замедления темпов экономики есть три причины: депопуляция, делеверидж и...

Опалубочные системы помогают развиваться...

Опалубка используется для создания стен, колонн, перекрытий, лифтовых шахт и...

Строительная компания в Одессе

К каждому заказчику специалисты компании реализуют индивидуальный подход, независимо...

Инвестиционная инфраструктура Дубая обеспечит...

Дубай – крупный и быстрорастущий финансовый центр мирового значения

Экспорт кривых зеркал

Рекордный для Украины показатель экспорта пока что оказался фикцией

Комментарии 0
Войдите, чтобы оставить комментарий
Пока пусто

Получить ссылку для клиента
Блоги

Авторские колонки

Маркетгид
Загрузка...
Ошибка