Лотерейные кирпичи

№36(786) 9 — 15 сентября 2016 г. 07 Сентября 2016 5

Приобретение жилья на первичном рынке — все еще азартная, высокорискованная игра, а не покупка товара

Количество незаконных строек в Киеве (красный цвет) и строек, ведущихся с серьезными нарушениями (отмечены желтым), таково, что вывод о глубокой вовлеченности городской власти в нелегальный бизнес нужно обязательно дополнить тезисом о полном и сознательном параличе контролирующих и правоохранительных органов на самом высоком государственном уровне.

Если судить по бигбордам, рынок недвижимости в столице переживает настоящий бум — предложения о покупке квартир в десятках жилых комплексов давно и безоговорочно победили любой другой вид рекламы. Но эта пестрота — лишь признак возможной катастрофы.

Успеть до бульдозеров

Если обратиться к статистике, то рекламный бум выглядит поначалу необъяснимо. За первые полгода 2016 г. было введено в строй даже меньше жилья, чем в весьма депрессивном 2015-м, — на 0,7%. При этом если взглянуть на Киев (будем говорить преимущественно о нем как о пионере и индикаторе состояния дел в отрасли), то здесь произошел чудовищный спад — на 34,8% по сравнению с первым полугодием 2015 г.

Впрочем, сами строители могут отрапортовать и об «оживлении отрасли» — для такого оптимистического лозунга достаточно считать не число сданных метров, а гривневые инвестиции в стройплощадки.

Цена на рынке жилой недвижимости также как минимум надежно замерзла. Однако иногда риелторы надеются подтолкнуть к совершению сделки редких и осторожных покупателей, рассылая им уже не меняющийся десятилетие прогноз: «Дно пройдено. Дальше будет только дорожать!»

Поводом подстегнуть легковерных может служить, например, очередная девальвация гривни — небольшое колебание курса тут же трактуется посредниками как рост гривневой цены на недвижимость и, следовательно, долгожданный признак надувания очередного пузыря и оживление рынка.

Несмотря на уверения брокеров, что жилье сегодня доступно как никогда, если сравнить его цену с покупательной способностью среднего украинца, ситуация окажется плачевной. До кризиса 2014 г. киевлянину со средней официальной зарплатой в районе 5 тыс. грн. требовалось менее 9 лет, чтобы накопить на самую дешевую однокомнатную квартиру на Троещине (конечно, чисто гипотетически — ведь предполагается, что он не будет тратить деньги ни на что другое). Теперь при официальной средней зарплате по столице, уже составляющей свыше 8 тыс. грн., ему потребуется на год-полтора больше. В регионах разрыв еще значительнее.

Наблюдается и еще один любопытный феномен: цена на квадратный метр на вторичном рынке заметно превышает стоимость метра на первичном (впрочем, лишь для этапа до ввода в эксплуатацию). Чтобы понять кажущуюся парадоксальность ситуации, стоит напомнить, что отечественный жилой фонд изношен примерно на 80—90%, большинство жилья в нем не соответствует никаким мыслимым критериям и является по большому счету неликвидом.

Вместе с тем риски приобретения недвижимости на первичном рынке настолько велики, что количество сделок на нем уступает перепродаже откровенно переоцененного ветхого жилья.

И эти риски, заметно усилившиеся в последнее время, и есть настоящая примета состояния дел в отрасли.

Покупатель — лучший заложник

Межведомственный центр мониторинга застройки Киева публикует на своей странице (monitor.mkk.kga.gov.ua) карту объектов незаконной застройки. Даже при одном взгляде на нее в глазах рябит от красных участков — в столице около 200(!) незаконных стройплощадок. Еще примерно столько же имеют статус «не рекомендовано» — когда количество задокументированных нарушений уже зашкаливает, но кое-какие основания для строительства все же имеются. Отдельно стоит заметить, что в данном реестре — лишь около 2/3 площадок города.

Конечно, не все незаконные стройки имеют отношение к жилищному сектору. Но согласно данным Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, в Киеве значительно больше проблемных объектов, чем не имеющих претензий по вопросам законности. Ассоциация насчитала в столице 71 проблемный жилой комплекс.

Большинство из этих объектов, по которым имеются даже решения судов о запрещении работ, сносе и пр., продолжают рекламироваться — на бигбордах, в метро, в соцсетях.

Пожалуй, самый вопиющий пример — деятельность огромной пирамиды «Сити Груп»/«Укогруп» пресловутого Анатолия Войцеховского. Этот человек умудрился начать самовольное, незаконное строительство 42 жилых комплексов на территории Киева! Поверить в то, что это можно сделать без полного содействия городских властей и правоохранителей, невозможно. И хотя скандальный застройщик был арестован 15 июля, уже 17-го он был выпущен Печерским райсудом под залог — и, как говорят, тут же покинул Украину. Чуть ранее, кстати, сбежал из-под домашнего ареста Александр Шахов (Волконский), автор аферы «Элита-центр».

Впрочем, арест Войцеховского не мешает его менеджерам активно рекламировать и продавать квартиры в незаконных недостроенных высотках!

Но это лишь вершина айсберга. На самом деле проблемных участков в Киеве значительно больше, и они имеются даже у самых надежных застройщиков. Дело в том, что официальные правила игры составлены таким образом, что неписаной, но строгой традицией игроков стало их нарушение. Найти строительную компанию, которая бы четко соблюдала требования законодательства, отраслевые стандарты и свои обещания (например, по срокам ввода объектов в строй), попросту невозможно.

Один интересный пример — некоторые строительные компании, спешно пытающиеся собрать урожай даже с тех, у кого нет больших накоплений, продают в будущих гипотетических комплексах микроскопические квартиры размером 11—15 кв. м, гордо именуя их «апартаментами». При этом украинские санитарные и строительные стандарты вообще не предусматривают возможности давать такой конуре статус жилой квартиры! Но это мало кого беспокоит — контролирующие органы молчат.

Или самое безобидное и повсеместно распространенное нарушение, ставшее обязательным, — непременное завышение этажности реального дома (или как минимум увеличение количества квартир) по сравнению с утвержденным проектом. Так застройщик пытается повысить капитализацию участка, надеясь решить проблему легитимизации нарушений задним числом.

Легитимизация задним числом — девиз украинского строителя. Этим принципом руководствуются практически все — просто некоторые ведут себя чуть наглее других, начиная строить на самовольно захваченном участке, рассчитывая впоследствии «решить проблему». Большое количество потенциальных жертв служит преступникам отличным щитом — у власти, прикрываясь заложниками-покупателями, бесцеремонно вымогают придать процессу законность. Иначе ей придется расхлебывать проблему с тысячами обманутых инвесторов!

Ситуация эта не только полностью устраивает власть — она ею намеренно создана. Когда в нарушениях можно обвинить каждого, только от доброй воли чиновника зависит, кто останется на поле. Бесконечные контролирующие органы вроде недавно созданного столичного департамента по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля на публике демонстрируют лишь безволие и бессилие и работают отнюдь не в интересах покупателя жилья.

Самое невероятное, что к рискованной игре привыкли и вкладчики. Большинство из них не могут не знать о скверной репутации застройщика, о проблемах с документами и отсутствии всех необходимых разрешений на стройку. Но руководствуясь фантастической украинской патерналистской логикой, покупатель будущего жилья у афериста рассчитывает: власть не решится обидеть «рядового гражданина» и либо договорится с мошенником, либо достроит объект за него. Подобными высказываниями забиты тематические форумы, где желающих купить квартиру, например, «у Войцеховского» предупреждают о рисках — а те лишь отмахиваются: «государство уже не посмеет снести незаконную стройку, раз уж оно позволило мошенничеству дорасти до такого уровня».

Власть все же вяло готовится к будущему апокалипсису — некоторым пирамидам придется рухнуть. Но по всей видимости, стране не стоит ждать ни громких уголовных дел, ни наведения порядка на незаконных стройках, ни тем более — частых бульдозерных рейдов. Курс, похоже, будет заключаться в максимальном затягивании проблемы долгостроев. То есть социальная катастрофа с обманутыми покупателями будет очень длинной, скучной и тяжелой.

Недаром к подаче в ВР готовится законопроект, регламентирующий работу с долгостроями: их предлагается перепродавать и привлекать уже раз обманутых покупателей к дальнейшему финансированию своего же недостроенного жилья.

Плохие, но надежные

Но как быть в данной ситуации покупателю на первичном рынке, которого у нас по традиции почему-то называют инвестором?

Чтобы верно оценить возможные риски, стоит иметь в виду главную, на взгляд многих экспертов, примету и основную особенность национального сектора строительства: конкуренция в этой нише направлена отнюдь не на борьбу за потребителя. Строительные компании состязаются исключительно за административный ресурс.

Именно величина последнего во многом и определяет, будет ли у застройщика доступ к земельным участкам, какие затраты он понесет при взаимодействии с контролирующими органами и как долго будут затягиваться все процедуры приемки, подключения к коммуникациям и т. д.

В столице практически нет застройщиков с безукоризненной репутацией. Все так или иначе нарушают закон, нормы и правила. Но наличие друзей в коридорах власти определяет, станут ли такие нарушения критическими для жизни всего проекта. Увы, именно связи топ-менеджмента компании с чиновниками и должен в первую очередь оценивать покупатель — ведь они во многом определяют стабильность застройщика и его перспективы.

Второй важнейший критерий — репутация компании и срок ее жизни.

Отсутствие реальной конкуренции за потребителя привело к тому, что как качество конечного продукта (жилья), так и условия сделки для покупателя крайне незавидны. Вы можете выслушать советы десятков юристов, как должен быть составлен договор инвестирования в новостройку. Проблема только в том, что застройщик не пойдет даже на малейшее изменение своего типового договора (который за редким исключением является почти стандартом для рынка), сознательно оставляя в нем все те лазейки, которые делают покупателя бесправным и беззащитным. Например, почти никто из застройщиков не позволяет прописать в инвестиционном договоре сроки ввода дома в эксплуатацию (или использует ни к чему не обязывающий термин «запланированный ввод» вместо «гарантированного») и тем более — предусмотреть штрафные санкции за долгострой.

Еще раз — за вас как покупателя никто не собирается бороться. Более того, потребительская культура в Украине такова, что клиент и не настаивает на защите своих прав. Тому есть несколько объективных причин. И одна из них — большинство инвесторов нового жилья приобретают его на этапе котлована лишь с целью перепродажи после ввода в строй. Спекулянты мало интересуются реальными потребительскими качествами продукта — ведь они с ними не столкнутся.

В случае же вопиющего обмана потребителя застройщик по сути ничем не рискует — кроме своей репутации. И такое положение в значительной степени также определяет ситуацию на рынке.

Например, «Киевгорстрой» возводит весьма посредственное жилье, к качеству которого у потребителя традиционно много нареканий. Объекты, как правило, вводятся в строй с заметными задержками, порой в пару лет. Но репутация «надежного застройщика», который по крайней мере достраивает все свои дома, позволяет компании считаться флагманом отрасли и даже выставлять цену квадратного метра, заметно превышающую среднюю на рынке.

Покупатель часто вынужден выбирать не реальные потребительские качества продукта (их все равно никто не гарантирует, и нарушение обещаний является едва ли не традицией), а перспективы получения за свои деньги хоть какого-то жилья.

В Киеве лишь несколько застройщиков сделали ставку на завоевание репутации «надежного застройщика» — ДБК-4, «Ковальская», «Киевгорстрой» и т. д. В то же время некоторые молодые игроки могут попытаться войти в эту нишу. Но к компаниям с коротким портфелем реализованных проектов нужно относиться с особой осторожностью — возможно, первые их успехи служат лишь фундаментом для построения большой финансовой пирамиды.

Путь следователя и воина

Как оценить наличие у компании административного ресурса и репутации?

В первом случае, как ни странно, поможет банальный и древний совет о проверке минимального набора разрешительных документов. Его вам должны предоставить в отделе продаж: документы на землю (договор аренды, решение органа местной власти, также нужно проверить соответствие целевого назначения участка в открытом кадастре заявленным целям строительства); результаты госэкспертизы; градостроительные условия и ограничения; технические условия на подсоединение коммуникаций; разрешение на выполнение строительных работ заказчика; разрешение на право проведения строительных работ подрядчика; договор подряда; лицензия подрядчика; генеральный план застройки территории.

Все эти документы желательно проверить на подлинность, обратившись к соответствующим порталам госслужб.

Если какой-то из этих бумаг нет на момент начала продаж квартир в будущем доме, речь идет как минимум о нехватке ресурсов у компании, раз уж она не смогла протолкнуть нужные ей решения через коридоры власти. А это говорит если не о незаконности стройки, то о возможных серьезных проблемах в будущем.

Если объект уж очень вам приглянулся, а всего пакета документов у застройщика нет, стоит выждать — часто даже у лидеров рынка оформление всех разрешений задним числом вызывает некоторые проблемы. По степени задержки с появлением документов можно судить о том, как быстро компания справляется с бюрократическими вопросами. Если, например, техусловий на подключение коммуникаций нет даже тогда, когда возведено полкоробки, от такого застройщика лучше держаться подальше.

Стоит оценивать и социальную обстановку возле новостройки. У застройщика может быть весь пакет документов — но если он решил возводить высотку на месте детской площадки, агрессивные протесты возмущенных местных жителей способны заставить власть отыграть назад, отменить свои же решения. Это оставит вас у пустого корыта — даже добиться возвращения своих средств будет очень сложно.

Оценить репутацию застройщика можно, проверив историю его взаимоотношений с клиентами по всем объектам, которые он уже вводил в строй. Удобнее всего это делать на специализированных форумах, например портала domik.ua. Проблемы одного дома почти наверняка означают, что такие же неприятности ждут и инвесторов других жилых комплексов застройщика.

Правильный и самый быстрый путь выполнить данную работу — заказать юридический и информационный анализ рисков у консалтинговой или юридической компании, специализирующейся на рынке недвижимости. Обычно это недорогая процедура — до пары сотен долларов. Однако в договоре на выполнение такой работы стоит подробно указать, какие аспекты вас интересуют, иначе недобросовестные «расследователи» могут ограничиться формальным анализом пунктов типового договора инвестирования или купли-продажи имущественных прав, которые вы все равно изменить не сможете.

Не стоит ожидать от такого анализа чуда. На первичном рынке недвижимости Украины нет предложений, которые вменяемый аналитик мог бы оценить как инвестиции с минимальным риском. Такой уровень может получить лишь объект уже завершенный и введенный в строй! Лучшее, чего можно ожидать, — это среднего уровня риска для уже строящегося здания, но ниже этой планки опускаться точно не стоит.

Нужно также понимать, что заключая несправедливый договор инвестирования (а большинство из них несправедливы и демонстрируют существенный дисбаланс договорных прав и обязанностей сторон), покупателю стоит заранее готовиться к финансовым и временным затратам на исправление ситуации.

Например, большинство застройщиков закладывают в свои документы нормы, вынуждающие покупателя подписывать договор о предоставлении коммунальных услуг с выбранной застройщиком(!) эксплуатирующей организацией. Это может означать неадекватные коммунальные расходы и скверное качество услуг. Требование это совершенно незаконно, оно нарушает как положения Гражданского кодекса, так и нормы закона о «Защите прав потребителя». Но чтобы доказать это и избавиться от кабалы, вам потребуется, возможно, пройти через суды.

На первичном рынке существует одна весьма неприятная и противозаконная практика, на которую закрывают глаза и правоохранители, и клиенты. Она заключается в том, что самые популярные квартиры в жилом комплексе (адекватная планировка, метраж, расположение) либо жилье на поздних этапах строительства застройщик продает через посредников. Прямо в отделе продаж компании вам могут навязать услуги некоего постороннего лица, которое предложит вам приглянувшуюся жилплощадь — правда, мимо кассы вам придется внести значительную сумму, которая не будет фигурировать в счете (обычно ценник начинается со 100 тыс. грн.). Без такого конверта продать квартиру вам откажутся.

Обычно подобные сделки оформляются через процедуру так называемой переуступки. Нужно понимать, что такая схема несет большие риски. Более того, и полностью легальная покупка квартиры у спекулянтов, выполненная по схеме переуступки, является рискованной. Дело в том, что, например, в случае проблем со вводом в эксплуатацию даже совершенно честный застройщик вернет вам лишь ту сумму, которая была уплачена первым покупателем. Заставить же спекулянта выплатить вам разницу за неполученное жилье практически невозможно.

Стоит предостеречь потребителя от работы с так называемыми «брокерами» и «риелторами» на первичном рынке. Совершенно нецивилизованные правила игры не накладывают на этих «профессионалов» четких обязательств, они не несут никакой ответственности и никоим образом не содействуют уменьшению рисков. Участие в схеме приобретения жилья любых посредников в лучшем случае лишь заметно увеличит ваши расходы, в худшем — заставит пойти на рискованную и невыгодную сделку.

В заключение стоит отметить, что даже затяжной кризис в сфере строительства не заставил государство создать здесь конкурентную среду. Именно отсутствие честной конкуренции создает большинство проблем в секторе, мешает приходу на рынок новых, в том числе иностранных, игроков, не дает потребителю доступа к качественному жилью, соответствующему хотя бы минимальной планке европейских стандартов.

И самое неприятное — общество не создает в этой сфере необходимого давления на власть, не требует соответствующих перемен. Более того, грядущий и почти неизбежный обвал нескольких крупных строительных пирамид с десятками тысяч пострадавших еще больше снизит планку требований и к качеству жилья, и к формальному соблюдению даже существующей нормативной базы.

Cогласно оценкам предложений на портале недвижимости domik.ua, средняя цена 1 кв. м в новостройках составляет:

  • Cогласно оценкам предложений на портале недвижимости domik.ua, средняя цена 1 кв. м в новостройках составляет:

    Cогласно оценкам предложений на портале недвижимости domik.ua, средняя цена 1 кв. м в новостройках составляет:, фото №1

    Киев — 26 000 грн.

  • Cогласно оценкам предложений на портале недвижимости domik.ua, средняя цена 1 кв. м в новостройках составляет:

    Cогласно оценкам предложений на портале недвижимости domik.ua, средняя цена 1 кв. м в новостройках составляет:, фото №2

    Одесса — 23 000 грн.

  • Cогласно оценкам предложений на портале недвижимости domik.ua, средняя цена 1 кв. м в новостройках составляет:

    Cогласно оценкам предложений на портале недвижимости domik.ua, средняя цена 1 кв. м в новостройках составляет:, фото №3

    Львов — 18 000 грн.

  • Cогласно оценкам предложений на портале недвижимости domik.ua, средняя цена 1 кв. м в новостройках составляет:

    Cогласно оценкам предложений на портале недвижимости domik.ua, средняя цена 1 кв. м в новостройках составляет:, фото №4

    Днепр — 18 000 грн.

  • Cогласно оценкам предложений на портале недвижимости domik.ua, средняя цена 1 кв. м в новостройках составляет:

    Cогласно оценкам предложений на портале недвижимости domik.ua, средняя цена 1 кв. м в новостройках составляет:, фото №5

    Харьков — 15 000 грн.

Фото 1 из 5

Уважаемые читатели, PDF-версию статьи можно скачать здесь...

Знамение третьего транша

Перевод событий из рациональной плоскости в область сверхъестественного невольно...

Тернистый путь на европейский рынок

Это здорово, что премьер-министр хочет, чтобы больше украинских товаров попадало на...

Белорусский со словарем

Измена родине — не только уголовно наказуемое преступление, но и прекрасный...

Шоковый оптимизм

Ни один из трех сценариев развития экономикипо версии НБУ не предполагает...

О нас за нас «позаботились»

Практические советы по оформлению субсидий для возмещения затрат на оплату...

Бюджетные хотелки Гройсмана. Экономический рост и...

Нынешняя стабилизация в экономике не в последнюю очередь связана с улучшением...

О нас за нас «позаботились»

Фактические данные о добыче газа в Украине свидетельствуют об огромных масштабах...

Комментарии 0
Войдите, чтобы оставить комментарий
Пока пусто
Блоги

Авторские колонки

Ошибка