Инклюзив в фаворе

№49–50(753) 18 — 24 декабря 2015 г. 16 Декабря 2015 0

Квартиры в Киеве будут дешеветь на 3—5% в месяц

Рынок недвижимости в нашей стране находится в стадии стагнации, и в ближайшие два года ситуация не стабилизируется, не следует ожидать и больших инвестиций в этот сектор.

Небогатый выбор

Такое мнение высказал председатель Национального совета Риелторской палаты Украины Виктор Несин на пресс-конференции «Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости Украины глазами иностранных инвесторов», состоявшейся на днях в агентстве «Укринформ».

Виктор Несин: «Сегодня на 25 продавцов приходится один покупатель»

По его словам, цены на жилье расти не будут по причине отсутствия финансов у населения. Усугубляет ситуацию и тот факт, что крупные зарубежные компании, выплачивающие своим сотрудникам достойную «белую» зарплату, либо уходят из нашей страны, как это сделала Hewlett-Packard, либо существенно сокращают свои штаты.

— Не следует забывать и о том, что на территории нашей страны идут боевые действия, — заявил Виктор Васильевич. — Какой инвестор в такой ситуации будет вкладывать деньги в украинскую недвижимость? Многие мои знакомые миллионы гривен потратили на квартиры и дома на востоке, поскольку тогда это считалось оптимальным вложением средств. Они их потеряли, потому что недвижимость ничего не стоит, если ее можно разбомбить или просто отобрать.

По нашим скромным подсчетам, сегодня на 25 продавцов приходится один покупатель, в зависимости от привлекательности объекта торги проходят с дисконтом 10—50%, такого раньше не было. У продавцов небогатый выбор: либо снимать недвижимость с продажи, что некоторые уже делают, либо снижать цену. Согласно статистике трехлетней давности, в Киеве за месяц в среднем проходило 4 тыс. транзакций, а сегодня 300—400. Причем в транзакции входят договора не только купли-продажи, но и дарения, и вступления в наследство. Цены на жилье перестанут снижаться только в том случае, когда на рынке резко уменьшится количество предложений. А пока что, по моему мнению, в 2016 г. стоимость продаваемого жилья будет ежемесячно снижаться на 3—5%.

Присутствующий на мероприятии президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Александр Рубанов был настроен не столь пессимистично. По его словам, среди специалистов нет единого мнения относительно цен на недвижимость, высказываются противоположные точки зрения. Цены на вторичном рынке действительно медленно, но уверенно снижаются, в долларовом эквиваленте — в среднем на 1,5—2% в месяц. Ситуация на первичном рынке несколько другая в силу того, что 95% расчетов производится в национальной валюте. В ноябре стоимость нового жилья немного возросла, что было связано с инфляционными ожиданиями населения и девальвацией гривни.

Виктор Несин с таким мнением не согласился, заявив, что повышение стоимости жилья в долларах на первичном рынке и рост в гривне на вторичном — нездоровая и опасная тенденция.

— Высока вероятность того, что мы столкнемся с ситуацией, похожей на кризис 2008—2009 гг., — заявил г-н Несин. — Тогда обвал случился в связи с бездумными кредитами, в этот раз его вызовут сотни миллиардов гривен, снятых с депозитных счетов и выведенных из банковской системы. 90% этих денег ушло на первичный рынок недвижимости. Шарик, который так усердно надувался совместными усилиями чиновников, девелоперов и строителей, в один далеко не прекрасный день может лопнуть.

Ситуация критическая, с явно выраженной тенденцией к ухудшению, обусловленной в том числе и ростом цен на энергоносители, что влияет на стоимость квадратных метров и на ликвидность недвижимости. В результате приобретать жилье и содержать его становится невыгодно, как, впрочем, и сдавать в аренду. Давят на рынок и десятки банков, пребывающих в стадии ликвидации, чьи кредитные портфели состояли из залоговых квартир, дач, домов и земельных участков.

Пассивная часть капитала

Советник президента Всемирного совета девелоперов и инвесторов WCDI, академик НАНУ Юрий Сенюк высказал убежденность, что 2016 г. будет критическим и переломным. Отечественный рынок недвижимости и строительства находится в преддверии шторма. Падение хотя бы одной системной строительной компании приведет к его разрушению и обвалу.

Юрий Сенюк: «Снижение цен на недвижимость в валюте — не случайность и не сугубо украинское явление»

По словам академика, снижение цен на недвижимость стало неизбежным, поскольку было вызвано целым рядом обстоятельств, в том числе отсутствием доступной и эффективной функции сбережения средств. Многие люди покупали квартиры не для проживания, а рассматривали это как некий инвестиционный инструмент.

Юрий Владимирович также отметил, что снижение цен на недвижимость в валюте — не случайность и не сугубо украинское явление. Человечеству не удалось в рамках существующей модели устройства бытия (производственного, политического, общественного и государственного) обеспечить устойчивость развития. Ученые такое развитие называют эксклюзивным, то есть исключающим из него человека. Применительно к недвижимости это звучит примерно так: давайте построим жилой дом, квартиры все равно купят. Не случайно на подъемы и спады экономики первым реагирует рынок недвижимости, ведь development с английского переводится как развитие. То есть девелоперы как бы и занимались развитием стран.

Некоторые наши хозяйственники до сих пор говорят, что страна начнет развиваться в том случае, если будут строиться предприятия и появятся отечественные товаропроизводители. Однако недвижимость — пассивная часть капитала, она не создает добавленную стоимость. После Второй мировой войны в обществе постепенно сложилось мнение, что эксклюзивное развитие завело человечество в тупик.

На 15-й сессии Генеральной конференции ООН, которая состоялась в 2013 г. в Лиме (Перу), была принята декларация об инклюзивном и устойчивом промышленном развитии как одной из составляющих экономического роста, занятости, повышения благосостояния и качества жизни населения. Занимается достижением этой цели UNIDO (United Nations Industrial Development Organization) — специализированное учреждение ООН по промышленному развитию.

Дело в том, что при неустойчивом развитии инвесторы теряют уверенность в перспективах. В последнее десятилетие даже транснациональные компании, локомотивы мировой экономики, неохотно вкладывают заработанные деньги в собственный бизнес. Что уж говорить об украинских бизнесменах, которые даже на полгода вперед боятся заглядывать.

Инклюзивное развитие предполагает и новые подходы к строительству жилья. Чтобы у людей появились деньги, надо наладить высокодоходное производство с высокой добавленной стоимостью и разработать новое индустриальное развитие территорий. Развитие на новой индустриальной основе — это создание точек роста, соединенных с высококачественным проживанием.

К примеру, за основу развития Киева была взята пагубная моноцентрическая модель, когда самое дорогое жилье — в центре, а более дешевое — на окраинах. Это привело к транспортным проблемам и маятниковой миграции, когда люди вынуждены ежедневно добираться до места работы из спальных районов.

Задача девелоперов — разработать полицентрическую модель, не просто осваивать пригороды, а сделать их центрами деловой, торговой и развлекательной активности. Человеку не придется куда-то ехать, поскольку наряду с комфортным жильем он будет обеспечен высокооплачиваемой работой на предприятии с высокими технологиями, а его жизнь будет куда интереснее, чем в центре города. Это новый тип бытия, когда работа и развлечения находятся по месту жительства.

По словам Юрия Владимировича, в ближайшее время появится международный проектный инвестиционный консорциум, который в рамках инклюзивного развития будет вкладывать деньги в нашу страну, но только не в локальные строительные объекты, которые уже никогда не будут вызывать стратегический интерес.

Что касается мнения о том, будто строительная отрасль, как и все остальные, оживет после 1 января 2016 г., когда вступит в силу Соглашение об ассоциации с ЕС и в нашу страну пойдут зарубежные инвестиции, то президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Александр Рубанов в этом не уверен.

— Сложно ехать на горбатом «Запорожце», развивающем крейсерскую скорость 70 км/ч, по скоростному автобану Вена—Будапешт, — заявил он на недавней пресс-конференции «Время перемен: девелоперы и инвесторы перед вызовами новой глобализации». — Речь не идет о какой-то модернизации, например залатать крышу сарая, который и так на ладан дышит. Речь о перезагрузке и перестройке тех механизмов, которые нам достались от советского прошлого. Не надо ставить на «Запорожец» двигатель от «Мерседеса». Пока не поломаем порочную систему, когда все решают чиновники, ничего не будет.

Мы лет 5—7 говорим о том, что к формированию законодательных инициатив нужно привлекать представителей гражданского общества и профильных общественных организаций, которые имеют колоссальный опыт и понимают, будет ли работать механизм, придуманный нашими народными депутатами, или нет, и какие могут быть последствия.

В моей практике был только один случай еще во времена Леонида Даниловича, когда наш представитель был в комиссии ВР по приватизации и предостерег парламентариев от действий, которые могли бы нанести вред и государству, и обществу.

Уважаемые читатели, PDF-версию статьи можно скачать здесь...

Комментарии 0
Войдите, чтобы оставить комментарий
Пока пусто
Блоги

Авторские колонки

Ошибка