ОСМД по-канадски

№18-19(771) 13 — 19 мая 2016 г. 11 Мая 2016 5

Функционирование любого жилищного комплекса строго регламентировано, а права и обязанности жильцов расписаны чрезвычайно подробно и досконально, вероятно, чтобы исключить любые недопонимания и вольные трактовки правил.

Виды собственности и права владельцев

В качестве примера рассмотрим 100-страничный документ, регулирующий правила жизни обитателей таунхауса Kings Walk в канадском Ванкувере.

Следует подчеркнуть — речь идет о новом объекте, только что возведенном и сдаваемом в эксплуатацию жильцам застройщиком.

Документ начинается детальнейшим описанием самого объекта, допустимых целей использования и прав владельцев недвижимости. Таунхаус — малоэтажный жилой комплекс из нескольких коттеджей-квартир, имеющих по одной общей стене. Как правило, к каждому такому урбанизированному коттеджу прилагается гараж (парковочное место), совсем крошечный участок земли и так называемая общая или долевая собственность (общий двор, пешеходные дорожки, парковка, помещения для хранения велосипедов и подсобные помещения).

В данном случае таунхаус состоит из 17 коттеджей (многоуровневых квартир). Каждый коттедж является объектом индивидуальной собственности, принадлежащим владельцу. Эти объекты входят в состав объединения их владельцев, именуемого корпорацией, причем каждый коттедж имеет право одного голоса. Общее управление осуществляется советом — в него входят от 3 до 5 членов объединения. Они проводят собрания, в том числе и в совершенно современном стиле — например, в формате видеоконференций, если это удобно всем членам. При этом остальные владельцы жилья всегда могут принять участие в собраниях — в качестве наблюдателей.

Советом руководят президент и его заместитель — вице-президент. Ежегодно (а также в особых случаях в другое время) проводятся общие собрания жильцов. Собрание считается открытым, если за 15 минут с момента его начала кворум составил 1/3 общего количества жильцов.

Каждому из владельцев принадлежит также и долевое участие в общей или долевой собственности: его размер определяется исходя из жилой площади объекта (исключительно жилой — за вычетом балконов, двориков и т. п.). Устав корпорации домовладельцев оговаривает четко: жильцы совместно и пропорционально владеют общей собственностью. Так, на парковке имеется 23 места для владельцев и два — для авто гостей.

Примечательно, что в таунхаусах существует и третий вид собственности — ограниченная общая собственность: это та площадь, которая находится в эксклюзивной собственности одного (или нескольких) жильцов — дворики, балконы, террасы.

Согласно типовому канадскому уставу, объединение домовладельцев имеет право обязать владельцев такой собственности ремонтировать ее за свой счет. Интересно, что упомянутое право весьма ограниченно, и в ряде случаев ремонт обязаны оплачивать все члены объединения, например:

— если необходимость в ремонте в ходе обычной эксплуатации объектов возникла менее чем через год после предыдущего ремонта;

— если ремонта требуют внешние стены здания или все здание нуждается в капремонте;

— если в ремонте нуждаются вентиляционные и дымовые каналы, лестницы, балконы, а также другие сооружения, закрепленные на внешних стенах зданий;

— объединение, а не владельцы осуществляет ремонт дверей и окон на внешних/фасадных стенах здания или объектов общей собственности;

— объединение также оплачивает ремонт заборов, перил или иных элементов, служащих ограждением для двориков, балконов и террас.

Устав отдельно оговаривает, что все налоги на недвижимую собственность каждый владелец уплачивает сам — в зависимости от площади принадлежащих ему объектов — в данном случае в бюджет города.

Коммуналка, бюджет и управление

Объединение домовладельцев за свой счет покрывает суммарные расходы на оплату следующих коммунальных услуг: горячее водоснабжение, газ, вывоз мусора, уличное освещение, освещение пешеходных дорожек и мест общего пользования, а также все расходы, связанные с водоснабжением, канализацией и содержанием общей или долевой собственности. Сколько платит каждый жилец? Эта сумма рассчитывается в соответствии с его долевым участием, т. е. принадлежащей ему площадью объектов индивидуальной и долевой собственности.

Перечень обязательных услуг широк: проверки и техническое обслуживание наружной части здания; мойка окон; вывоз/утилизация мусора; расходы на закупку материалов, необходимых для технического обслуживания; ремонты текущие; сантехническое обслуживание; чистка водостоков; уборка снега; противопожарная безопасность; телефония, системы охраны и наблюдения; расходы по электроснабжению; газоснабжение; водоснабжение и канализация; ландшафтный дизайн; дезинсекция; управленческие расходы; юридические издержки; административные расходы (оплата услуг почты, ксерокопия и т. п.); расходы по обслуживанию банковского счета; страхование.

Все остальные платежи за услуги — к примеру, за кабельное телевидение или интернет — считаются отдельно по каждому коттеджу и жильцы оплачивают их самостоятельно.

Объединение ежегодно составляет промежуточный бюджет операционных расходов. В нем указаны примерные ежемесячные расходы по содержанию жилья каждого из домовладельцев. При этом контроль и управление всей общей собственностью согласно уставу осуществляет третья сторона — управляющая компания, с которой объединение заключает соглашение об управлении. Устав оговаривает, что управляющая компания не может быть связана с компанией-застройщиком, построившим данный таунхаус. Если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг, они проводят собрание и 2/3 голосов принимают соответствующее решение. Затем объединение направляет уведомление об отказе от услуг в адрес управляющей компании, и через 2 месяца соглашение об управлении считается расторгнутым.

Стоимость услуг управляющей компании оплачивается объединением ежемесячно — на условиях предварительной оплаты. Общая сумма делится между жильцами в соответствии с долевым участием. Кстати, в бюджете предусмотрен особый резервный фонд на непредвиденные ситуации — как правило, его объем составляет 10% планового годового бюджета.

Все застраховано

Застройщик таунхауса обязан перед передачей комплекса объединению жильцов застраховать его от всех рисков, связанных с проведенными им строительными работами, на сумму, которая по сути равна стоимости этого жилищного комплекса — в данном случае $5 млн. Страховой полис оформляется на имя объединения домовладельцев.

Иными словами, от всех невзгод, ненастий, катаклизмов и катастроф страхуется все то, что застройщик передает объединению покупателей недвижимости, включая инженерные сети, оборудование и технику, заранее установленную застройщиком (плиты, сантехника, частичная мебель, бытовая техника и т. п.). Застрахованы и риски, связанные с ошибками и недочетами строителей.

Не следует забывать, что страховку личной собственности — т. е. всего, что домовладелец установит в своем жилье осуществляет сам владелец исключительно за собственный счет.

Гарантии от застройщика

Наличие страховки не освобождает застройщика от предоставления объединению или корпорации гарантий качества на переданный объект. В частности, застройщик обязуется устранять за свой счет все существенные и крупные структурные дефекты в течение 10 лет, а дефекты в наружной части и обшивке здания, например, провоцирующие протечки — на протяжении 5 лет. Гарантия на качество остальных работ и материалов традиционно составляет как минимум 2 года.

Права застройщика

Естественно, права есть не только у жильцов, но и у компании, построившей жилищный комплекс. Закон защищает не только владельцев недвижимости от возможной нечистоплотности застройщика, но и строительную компанию от потенциальной нерадивости жильцов. В итоге застройщик имеет право обязать объединение совладельцев обеспечить на необходимом или желаемом для него уровне техническое обслуживание комплекса. Для этого и может потребоваться заключение соглашения с профессиональной управляющей компанией. Перечень аспектов, по которым застройщик может выдвигать требования, чрезвычайно широк. Для примера, это: техническое обслуживание систем охраны, безопасности и доступа (электрозамков); регулярные инспекции наружной обшивки стен здания; мониторинг и проверки системы противопожарной безопасности; вывоз мусора с обеспечением надлежащей утилизации для последующей переработки; обслуживание всех механических, электрических, инженерных сетей; ландшафтный дизайн и уход за зелеными насаждениями; техническое обслуживание телефонных и телекоммуникационных сетей.

Владелец, намеревающийся улучшить внешний вид своего коттеджа, обязан уведомить об этом совет и получить разрешение

До передачи объекта застройщик своими силами обеспечивает выполнение упомянутых работ, а после передачи комплекса их обязано выполнять объединение совладельцев.

Любопытно, что устав требует от владельцев жилья при выполнении ремонтных работ, осуществляемых ими по уставу за свой счет, привлекать только квалифицированных и сертифицированных сантехников, электриков и других специалистов. Иными словами, своими руками чинить не выйдет — все работы должны осуществлять исключительно профессионалы, что стоит немалых денег.

Кстати, перечень прегрешений, нарушений и неверных действий жильцов очень солидный, и наказания за проступки выглядят вполне весомыми.

Штрафы/пеня и даже аресты

Устав типового канадского объединения совладельцев жилья предусматривает не только права жильцов, но и штрафы. Так, оплату коммунальных и операционных расходов объединения владельцы коттеджей обязаны осуществлять до 10-го числа каждого месяца, а все просрочки облагаются штрафом, начисляемым на сумму задолженности из расчета 10% годовых.

Максимальный размер штрафа — $100 за каждое нарушение положений устава и $50 — за каждое нарушение действующих правил.

Если владелец задолжал объединению более чем за 2 месяца, объединение имеет право наложить арест на его имущество, точнее — на его часть, соответствующую сумме задолженности, а также расходам на судебные издержки.

Жилец также не имеет права использовать свое жилье таким способом, который: создает опасность, угрозу или неудобство для других людей; создает неоправданный шум; неоправданно нарушает права других лиц на использование общей собственности; нарушает законы.

Судя по уставу, одним из источников опасности и угрозы считаются... домашние животные!

Питомцы под полным неусыпным контролем

Как уже упоминалось, устав играет роль своеобразной Библии объединения домовладельцев и содержит четко выписанные правила, положения и нормы, отшлифованные на протяжении многих десятилетий опытными юристами до уровня догм. Естественно, расписаны и правила содержания домашних животных. Вот как это выглядит:

«Домашним питомцем считается любое животное, домашний скот, птица или рептилия, находящаяся на содержании владельца или жильца объекта индивидуальной собственности. Жилец не имеет права содержать на территории своей индивидуальной собственности или на территории общей собственности иных питомцев, за исключением аквариумной рыбы или других небольших обитателей аквариумов — в разумном количестве; не более двух животных класса млекопитающих, содержащихся в клетках; максимум двух кошек или собак. На территории общей или долевой собственности собаки могут находиться только на поводке, а владелец обязан обеспечивать полный контроль над их поведением в любое время. Владелец домашнего питомца обязан обеспечивать неизменно тихое, контролируемое поведение своего питомца и всегда поддерживать чистоту. Содержание злых собак на территории индивидуальной или общественной собственности запрещено.

Под понятием «злая собака» подразумевается: 1. пес, который убил или травмировал человека или животное во время нахождения на свободе; 2. любая собака, агрессивно преследующая или запугивающая человека или животное; 3. любая собака, приобретенная главным образом для участия в собачьих боях или подготовленная к участиям в таких боях.

Владельцы домашних питомцев несут полную ответственность за поведение своих подопечных, за уборку за ними, вывоз отходов жизнедеятельности питомцев с территории общественной собственности — без промедления, за утилизацию этих отходов в специальные контейнеры.

Если домашний питомец создает неудобства или необоснованный шум, совет объединения совладельцев жилья может потребовать выселения домашнего питомца с территории комплекса навсегда.

Владельцам и жильцам запрещается кормить на территории комплекса любых создающих неудобства диких птиц, таких как голуби, вороны, чайки и т. п.

Владелец жилья несет полную правовую ответственность за любые действия домашнего питомца вне зависимости от того, знал ли владелец (был ли осведомлен заранее) о вероятности таких действий».

Запреты и ограничения

Многие положения устава, порой совершенно непривычные для нас, выглядят вполне обоснованными, оправданными и желательными. Так, жильцам категорически запрещено:

«размещать на территории общего пользования любые устройства, шесты, сушки для белья, вешалки, шкафы, мотоциклы, велосипеды, коробки, технику, оборудование. Строжайше запрещено использовать территорию балконов в качестве мест хранения вещей; развешивать постельное белье, ковры, предметы одежды, тряпки, полотенца, занавески, портьеры, а также устанавливать антенны, блоки кондиционеров и другие подобные предметы в местах общего или ограниченного общего пользования (в частности, на балконах и террасах); блокировать тротуары, пешеходные дорожки или иные проходы по общей территории предметами, препятствующими возможности использовать эти объекты по прямому назначению; кататься на велосипедах, роликах, скейтах по территории общего пользования, в том числе по тротуарам, пешеходным дорожкам и проходам».

Устав категорически запрещает устанавливать антенны, мачты, передатчики, приемники или иное телекоммуникационное оборудование на территории общего пользования. Допускается лишь установка спутниковых антенн небольшого диаметра, кондиционеров и солнечных панелей с письменного разрешения совета объединения совладельцев. Места размещения и характер установки таких предметов определяются исключительно по усмотрению совета совладельцев.

Отрадным для многих из нас выглядит следующее положение:

«Запрещена установка и использование на балконах и террасах, а также в других местах ограниченного общего пользования любых предметов, за исключением электрических или газовых грилей-барбекю с установленным предохранительным клапаном, садовой мебели, отдельно стоящих цветочных горшков или контейнеров с посадочным материалом — при условии их аккуратного содержания. Все упомянутые выше предметы должны находиться в хорошем состоянии и быть расставлены аккуратно».

Особое внимание уделено вопросам парковки и использования транспорта на территории жилого комплекса. В частности, скорость движения ограничена 15 км/ч, действует полный запрет на проведение привычных нам мелких ремонтов автомобилей на территории. Гостям разрешено парковать авто только на строго отведенных для них местах. Если под автомобилем во время стоянки образовалось масляное пятно, владелец обязан незамедлительно устранить его за свой счет.

Кроме того, на территорию запрещен въезд и парковка любых транспортных средств весом свыше 4 т без письменного согласия совета совладельцев, за исключением автомобилей служб доставки. Запрещено парковать и содержать на парковках трейлеры, прицепы и лодки. Транспортное средство нарушителя по решению совета вывозится с территории эвакуатором — за счет его владельца.

С явлением самовольных «украшательств» ведется непримиримая борьба. Так, владелец, намеревающийся улучшить внешний вид своего коттеджа, вначале обязан уведомить об этом совет совладельцев и получить соответствующее разрешение. Это касается практически любых изменений — в особенности связанных с наружными стенами, дверями, окнами, балконами, заборами и ограждениями.

Отрадным выглядит и запрет на установку рекламных конструкций, щитов и т. п. в любых местах жилого комплекса без соответствующего письменного согласия совета. Даже объявления о продаже жилья выставляются в строго определенных советом местах.

Иными словами, устав объединения совладельцев прописан с одной целью — защитить права жильцов, обеспечить спокойную и размеренную жизнь в комфорте и удобстве, без шума, драк, с соблюдением всех правил. Естественно, практическая реализация всех благих положений устава обеспечивается за счет достаточно ощутимых штрафных санкций — во многом именно они играют роль сдерживающего фактора и обеспечивают бесперебойное функционирование всей канадской системы отношений между совладельцами недвижимой собственности.

Уважаемые читатели, PDF-версию статьи можно скачать здесь...

Власть соседей

ОСМД — не хозяйственная структура, а политическая

«Палочное» реформирование

Закон отправляет жителей многоэтажек с многочисленными проблемами «в свободное...

Безальтернативное рабство

Управители вводятся, чтобы собирать деньги с граждан, ни за что не отвечать и...

Еще раз о ЖКХ

В реформах прослеживается явная цель переложить весь дефицит финансирования для...

Постройте парковку, мансарду и парикмахерскую

Коммерческий потенциал ОСМД губят безынициативность жильцов и бюрократическая...

Комментарии 0
Войдите, чтобы оставить комментарий
Пока пусто
Блоги

Авторские колонки

Ошибка