Девальвация украинского метра

№24(776) 17 — 23 июня 2016 г. 16 Июня 2016 5

Следствием кризиса на отечественном рынке недвижимости стало выравнивание цен в Киеве и в регионах. «2000» изучали ситуацию во Львове, Одессе, Харькове и Днепре применительно к столице, сопоставляя цены и местные особенности в сегменте недвижимости для коммерции.

По сравнению с 2007—2008 гг., когда недвижимость в Украине достигла своей максимальной стоимости, нынешняя ситуация радует инвесторов обилием предложений и падением цен на продажу и аренду. Меньше чем за десятилетие жилье и коммерческая недвижимость девальвировали вместе с долларом, сохранив свою стоимость в гривневом эквиваленте.

ШУТКА УМЕСТНА

Идет сдача экзамена на сертификат маклера.

— Сколько будет дважды два?

— Извините, а мы покупаем или продаем?

Многим строительным компаниям это пока не мешает достраивать здания, начатые в докризисный период. А для тех, кто имеет валютные накопления, девальвация стала хорошим стимулом, чтобы защитить сбережения от обесценивания, обеспечить жильем себя, своих детей либо же приобрести статус рантье, купив помещения для сдачи в аренду. Последний способ выбирают все больше украинцев среднего достатка.

Нынешний инвестор стал более переборчив, предпочитая вкладывать деньги в те объекты, которые могут дать отдачу уже сегодня. Прежде всего это коммерческая недвижимость в новостройках или помещения на вторичном рынке, выведенные из жилого фонда.

В Киеве уже наблюдаются признаки возрождения интереса к объектам большей площади, а это говорит о восстановлении деловой активности.

Если еще в середине прошлого года спросом среди столичных покупателей и арендаторов пользовались небольшие нежилые помещения (до 30 кв. м) под небольшой бизнес, шоу-румы, то сейчас растет спрос на объекты площадью от 50 кв. м.

Среди наиболее активных арендаторов столичной недвижимости такого формата — аптеки, сетевые рестораны, открывающие новые заведения, торговые представительства и магазины.

По словам генерального директора столичного агентства недвижимости «Благовест» Галины Мельниковой, наиболее популярными коммерческими помещениями с ценовой точки зрения являются объекты по цене 300—800 грн./кв. м. Цена варьирует в зависимости от месторасположения, метража и качественных характеристик. В спальных районах столицы арендовать помещение можно за 150—400 грн./кв. м и дороже. Это в основном объекты в новостройках, без ремонта. Купить такое помещение в спальном районе можно по цене от 12 000 тыс. грн./кв. м.

В центре столицы стоимость аренды будет составлять от 300 грн./кв. м, а продажи — от 25 тыс. грн./кв. м.

Как уже упоминалось, еще несколько лет назад такие объекты в столице котировались значительно дороже.

И если в 2008 г. арендовать коммерческое помещение в Киеве, как утверждает г-жа Мельникова, можно было в среднем за $100/кв. м (или 800 грн. по тогдашнему курсу), то сегодня аренда составляет $35/кв. м (или те же 800 грн.). Но договоры аренды теперь заключаются с условием расчета в национальной валюте.

Подальше от АТО, поближе к западной границе

Инвестиционной привлекательности Львова в значительной мере способствовала неопределенность ситуации в восточных регионах Украины.

Как утверждает администратор отдела коммерции местной компании «Дуоком» Олег Онысько, в прошлом году помещения во Львове подыскивали ведущие IT-компании из Харькова, Одессы, Днепропетровска и других городов востока и юго-востока, а также предприятия, занимающиеся производством и логистикой.

В нынешнем году ажиотаж немного спал, некоторые фирмы уехали на родину, но в отдельных сегментах недвижимости спрос остается высоким.

Его подпитывает недостаток современных офисных комплексов, а также наличие мощных энергетических коммуникаций, особенно в историческом центре Львова.

Наибольший спрос во Львове сейчас наблюдается на помещения под кафе и заведения общепита в центральной части города — там, где наибольший наплыв туристов.

Месячная стоимость аренды перспективных торговых точек составляет $30—50 за «квадрат», что зачастую превышает даже киевские расценки и зависит от места размещения, наличия коммуникаций и уже установленного оборудования.

Руководитель отдела продаж этого же агентства Николай Онуфриенко рассказал «2000», что громких резонансных продаж недвижимости в центре Львова в этом году не было. Все уже занято. Поэтому желающие приобрести квадратные метры из числа серьезных компаний выкупают земельные участки в районах, наиболее приближенных к центру, чтобы построить там объекты под конкретные цели.

Средняя стоимость коммерческой недвижимости в радиусе 5—6 км от исторического центра Львова составляет $1 тыс./ кв. м. Минимальная — $500—600.

В городе достаточно много квартир на первых этажах жилых зданий, не выведенных из жилого фонда, а местные власти не препятствуют смене назначения объектов. Поэтому многие предприниматели, которые решаются обзавестись собственным офисом или магазином, приобретают квартиры и самостоятельно переоформляют их в нежилые помещения.

Стоимость такой недвижимости в спальных районах зависит от трафика, а сделкам в обязательном порядке предшествует изучение коммерческой привлекательности помещений. Но в целом такая схема позволяет сэкономить на покупке недвижимости $200—300/кв. м.

Впрочем, покупать коммерческую недвижимость во Львове с наскока предприниматели, особенно прибывшие из других регионов, не решаются, предпочитая какое-то время поработать на правах аренды.

Первая столица выбирает красоту

В Харькове снять помещение для открытия небольшого кафе или офиса можно за сумму от 2,5 тыс. до 5,5 тыс. грн. в месяц.

В спальных районах цена аренды составляет 120—130 грн./кв. м. В центре — 150—170 грн./кв. м.

В агентстве недвижимости «ХАН» («Харьковское агентство недвижимости») нам рассказали, что много запросов поступает от желающих арендовать помещения для открытия бистро, закусочных и интернет-магазинов.

В то же время на центральной улице Харькова — Сумской простаивает много хороших помещений. Их владельцы не хотят снижать цены, а предприниматели не решаются открывать бизнес из-за сложной экономической ситуации либо же ожидают дальнейшего падения цен, к которому владельцы недвижимости пока не готовы.

Покупают в Харькове чаще всего квартиры, выведенные из жилого фонда, для обустройства салонов красоты. Трудно сказать, связано это с нехваткой этих услуг в городе или с желанием состоятельных харьковчан чем-то занять свою вторую половину.

Cредняя стоимость продажи помещения, пригодного для обустройства кофейни, магазина или парикмахерской, — $65 тыс. По региональным меркам это достаточно высокие расценки.

В зависимости от площади помещения или форсмажорных обстоятельств можно приобрести готовый салон в центре за $55 тыс. или за $70 тыс. на Салтовке (спальный район Харькова).

В новостройках помещения на первых этажах, пригодные для ведения бизнеса, продают в качестве жилых. Для обустройства магазина или кафе такие помещения необходимо выводить из жилого фонда. В некоторых домах, введенных в эксплуатацию, эту процедуру уже проделали застройщики.

Но в любом случае стоимость такого помещения — примерно $1 тыс./кв. м. Есть, конечно, и более дешевые предложения — в том числе по $500/кв. м. Но тут потенциальные владельцы могут столкнуться с тем, что застройщик имеет не урегулированные с государством земельные проблемы. Или, например, земля под объектом находится в аренде, а не в собственности.

Перепродать такое помещение по достойной цене в дальнейшем будет проблематично.

Не первый, но и не второй

В Днепре, горожане которого привыкли себя именовать жителями «не первого, но и не второго города в Украине», площади в торговых центрах современного формата продаются очень редко. Почти всегда они сдаются в аренду. Нет и такой возможности, как во Львове, — купить квартиру на первом этаже с выходом на красную линию и сэкономить на ее переводе в нежилой фонд.

Практически все, что имело коммерческую привлекательность, выведено из жилого фонда до 2008 г.

Это определяет относительно высокую стоимость коммерческой недвижимости в Днепре.

По словам директора агентства «Проспект», руководителя местного отделения Ассоциации специалистов недвижимости Украины Юрия Алексеенко, в центральной части города стоимость помещения с выходом на красную линию и хорошим трафиком обойдется покупателю от $1200/кв. м и выше.

Если говорить о центральном проспекте и прилегающих улицах, цену можно смело умножать на два. Стоимость недвижимости в таком месте составит $2,5 тыс. — $3,5 тыс./кв. м. Если же отойти от центрального проспекта на два квартала — то $1,5 тыс. — $2 тыс.

В спальных районах помещения под офисы, парикмахерские, кафе и рестораны оцениваются до $1 тыс./кв. м. Но опять-таки, все очень индивидуально. Помещения, расположенные рядом, могут стоить совершенно по-разному.

Очень ценится величина фасада и возможность парковки. Аренда площадей в торговых центрах современного формата, таких как «Мост Сити», обойдется предпринимателю в 500—700 грн./ кв. м в месяц. Цена зависит от размещения внутри ТЦ. Такой же порядок цен в других торговых комплексах или магазинах с выходом на красную линию центрального проспекта. Месячная стоимость аренды в отдельных случаях там может достигать 1 тыс. грн./кв. м.

В центральной части города, но в торговых центрах попроще за аренду просят от 250—300 грн. за «квадрат», а в спальных районах — 120—180 грн. Если объект расположен на пересечении крупных транспортных потоков, таких, например, как угол Слобожанского проспекта (бывший им. газеты «Правда») и ул. Калиновой, то стоимость аренды там может составить порядка 300—400 грн. за кв. м.

Активно арендуют площади в Днепре под кафе, рестораны, магазины продуктовой группы и одежды, особенно детской.

Южная Пальмира

Судя по высказываниям риелторов, оживление царит и на рынке новостроек Одессы. По словам Лины Потелещенко из АН «Партнер Эстейт», по ее опыту, 80% сделок совершается на первичном рынке.

В Одессе много квартир покупается в том числе для сдачи в аренду отдыхающим. Как-никак Южная Пальмира сейчас является столицей летнего отдыха.

Стоимость квартир в одесских новостройках составляет $480—500 кв. м. Помещения на первых этажах под офисы и торговые комплексы обойдутся на 10—20% дороже.

Одесской «изюминкой» является обилие предложений по продаже уже готового бизнеса. Например, кафе в центральной части города площадью 60 кв. м продается за $70 тыс., гостиница неподалеку от моря площадью 1200 «квадратов» на 18 номеров с теннисным кортом и спорткомплексом — за $870 тыс. Отдельно стоящее здание площадью 270 кв. м в двух шагах от легендарной Дерибасовской, функционирующее как хостел на 60 человек (бюджетная гостиница), — за $295 тыс. Как уверяют владельцы этого объекта, окупится вложение уже через 8—9 лет.

Коммерческую недвижимость на вторичном рынке одесситы покупают преимущественно для размещения парикмахерских, аптек и магазинов различного профиля. Аренда помещений стартует от $10/кв. м. Это отражает нынешний статус Одессы как ведущего курортного центра, который является еще и крупным портовым и торговым городом, переваливающим многочисленные промышленные грузы и пищевые товары.

Выравнивание цен на недвижимость в Киеве и городах-миллионниках можно было бы объяснить успехами децентрализации и тем, что деловая элита в этих городах перестала чувствовать себя в вечном долгу перед столичными чиновниками и политиками.

Однако до «ганзейского союза» вольных городов Украине еще далеко, а ценовые парадоксы можно списать на дисбаланс между предложением и спросом и нежелание застройщиков продавать недвижимость ниже ее себестоимости.

Тем не менее оживление спроса на коммерческую недвижимость — поначалу самую дешевую, затем и средних ценовых категорий — говорит о том, что экономика Украины достигла дна. Падать дальше ей уже некуда. Впереди — медленное восстановление.

Уважаемые читатели, PDF-версию статьи можно скачать здесь...

Выпускники вузов не хотят работать по специальности

Они учились ради «корочки», а нужные навыки приобретали в процессе работы или...

Прощай, забой! Гуд-бай, мореходка!

Проблема не в профессии, а в том, обеспечит ли государство свежевыпущенных...

Сдутый сектор

Европейские финансисты не уверены в стабильности украинской валюты и не знают, каким...

По чиновничьим «канонам»

Главным же «толкачом» скандальной «реформы» остается Департамента бюджета...

Что общего у министра и бригадира грузчиков?

Лесники, завателье, завлабы и завкафедрами, начцехов, прорабы и бригадиры, присяжные...

Иран и Россия: дискомфортный альянс

Иран выбрал сотрудничество с Москвой в качестве противовеса Соединенным Штатам

Комментарии 0
Войдите, чтобы оставить комментарий
Пока пусто
Блоги

Авторские колонки

Ошибка