Черноземное пике

№11–12(734) 7 — 13 августа 2015 г. 05 Августа 2015 0

Уже в конце нынешнего года средняя цена 1 га земли сельскохозяйственного назначения в нашей стране может снизиться на 1,3 тыс. грн.

Смещение ценового акцента

Это следует из доклада директора департамента международного сотрудничества и рынка земель Государственной службы по вопросам геодезии, картографии и кадастра Ростислава Шманенко на тему «Методология нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения», который он презентовал на «круглом столе», прошедшем на днях в представляемом им ведомстве.

Ростислав Валерьевич сообщил, что в законе «Об оценке земель» прямо указано, что оценка может быть нормативно-денежной и экспертной. Первая базируется на экономических показателях и бонитировке почв (их сравнительной  характеристике по плодородию при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. — Авт.). Вторая включает метод капитализации чистого операционного или рентного дохода, сопоставление цен продажи подобных земельных участков и учет расходов на земельные улучшения. Реально в нашей стране уже много лет применяется только первый метод.

Также в законе обозначена цель денежной оценки: определение размеров земельного налога, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности и госпошлины (при обмене, наследовании и дарении). Это непосредственно влияет на налоги и сборы, которые платят граждане и бизнесмены.

Г-н м Шманенко объяснил, что нормативно-денежная оценка земли у нас была проведена только один раз — 1 июля 1995 г. После этого ее всего лишь увеличивали на уровень инфляции. За 20 лет много воды утекло, и такой подход безнадежно устарел. Его недостатки очевидны: привязка к данным экономической оценки земель 1981—1987 гг., зависимость оценки от цен на зерно без учета динамики себестоимости с/х продукции, устаревшие нормы рентабельности (35%) и срока капитализации рентного дохода (33 года). В старом методе не предусмотрено природно-сельскохозяйственное районирование, закрепленное в ст. 179 Земельного кодекса, и он не соответствует требованиям закона «Об оценке земель».

Столь очевидные недостатки подвигли правительство в октябре 2011 г. усовершенствовать методику и издать постановление №1185, в котором цена земли была привязана к динамике цен на селхозкультуры. Однако данные изменения не учитывали соответствующий рост себестоимости с/х продукции. В результате в 2012 г. нормативная денежная оценка пахотных земель увеличилась на 75% за один год (на 8,6 тыс. грн. за 1 га) и составила 20,6 тыс. грн./га. В итоге от этой идеи отказались.

Новая методика, разработанная специалистами Госгеокадастра, базируется на Стратегии устойчивого развития «Украина-2020» и программе деятельности Кабмина. Работать над ней начали в 2012 г., три года ушло на согласование с профильными министерствами и ведомствами, на днях завершились ее общественные слушания. Следующий этап — окончательные согласования с министерствами, правовая экспертиза в Минюсте и представление проекта в Кабмин для утверждения, запланированное на ноябрь нынешнего года.

По словам г-на Шманенко, преимущества методики в том, что она более простая, приведена в соответствие с действующим законодательством, в ней используются нормативы дифференциального рентного дохода за 2013 г., а также дифференциация по природно-сельскохозяйственным районам.

В качестве примера он привел село Белоречица в Прилукском р-не Черниговской обл. Площадь сельскохозяйственной земли в нем составляет 69,2967 га, из которых 67,9664 га — черноземы. По действующей методике она стоит 1,98 млн. грн., а по новой — 1,44 млн. грн. То есть земля подешевеет более чем на полмиллиона гривен. А это, как говорят в Одессе, две большие разницы, учитывая, что за нее приходится платить арендную плату и другие налоги.

Если иметь в виду территорию всей нашей страны, то нынешняя средняя стоимость земли за 1 га, рассчитанная по старой методике, составляет 25,8 тыс. грн., а по новой она снизится до 24,5 тыс. грн.

Что касается конкретных цен по областям, то они отражены на рис. 1 и 2. Сегодня лидерами в цене (больше 28 тыс. грн. за 1 га) являются Херсонская, Запорожская, Донецкая, Полтавская, Черкасская, Хмельницкая и Черновицкая области. Если Кабмин утвердит новую методику, самыми дорогими станут земли в Николаевской, Полтавской, Черкасской, Киевской, Житомирской, Винницкой, Хмельницкой, Тернопольской и Черновицкой областях.

Рис.1

Рис. 2

Ростислав Шманенко заявил, что смещение ценового акцента на центральные регионы справедливо, поскольку здесь находятся мощные с/х предприятия, а земли имеют высокий балл бонитета (свойства почвы и уровень урожайности возделываемых на ней культур как суммарный показатель плодородия. — Авт.). Кроме того, по действующей методике используется фиксированная норма рентабельности 35%, в которой не учитывается тот факт, что южные регионы расположены в зоне рискованного земледелия и несут значительные дополнительные затраты на орошение. Так что совершенно оправданно, что они будут платить меньше налогов и сборов.

Заведующий кафедрой землеустроительного проектирования Национального университета биоресурсов и природопользования Андрей Мартин рассказал о концептуальных подходах новой методики.

Владимир Лапа

В соответствии с законом «Об оценке земель» нормативная денежная оценка расположенных за пределами населенных пунктов земельных участков сельхозназначения должна проводиться не реже одного раза в 5—7 лет. Такая оценка — это капитализированный рентный доход от участка, то есть прибыль, которую он может приносить с учетом определенного коэффициента. В качестве последнего была выбрана ставка рефинансирования НБУ (в России используется ставка Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам. — Авт.).

При расчете рентной платы принято решение опираться на урожайность зерновых культур, которые выращиваются по всей стране и являются основой для агробизнеса. Однако нормативно-денежная оценка — промежуточный инструмент. В будущем, как и все европейские государства, наша страна должна перейти к массовой оценке недвижимости по международным стандартам. Но это будет возможно только после того, как заработает рынок с/х земель и появится соответствующая база данных.

Присутствующий на «круглом столе» замминистра аграрной политики и продовольствия Владимир Лапа заявил, что его ведомство заинтересовано в том, чтобы новая нормативно-денежная оценка земель, отражающая современные реалии, была принята как можно скорее.

— Нынешняя методика не отражает условий хозяйствования, — заявил он. — Я согласен с тем, что земли в южных регионах, учитывая природно-климатические факторы и необходимость их орошения, не могут стоить дороже, чем в центральных областях. Люди там отказываются от аренды и не так-то просто найти альтернативного арендатора.

По его словам, сейчас остро встал и вопрос о разгосударствлении сельскохозяйственных предприятий, находящихся в подчинении Минагрополитики. У некоторых их них основной актив — это земли в постоянном пользовании, и зачастую надлежащим образом не оформленные. Если функции подобных предприятий состоят только в том, чтобы найти деньги для выплаты зарплаты, то они не имеют права на существование.

Второй важный вопрос — упорядочение земель, проведение их инвентаризации. Однако подчас бывает и так: план есть, а денег нет. Поэтому в правительстве сейчас рассматривают разные варианты, в том числе и соответствующее оформление земель по факту самими владельцами.

— Что касается возможного создания рынка земли. Позиция министерства заключается в том, что к этому нужно идти постепенно, в том числе и путем создания новой нормативно-денежной оценки, которая в перспективе должна быть заменена рыночной ценой, — подчеркнул г-н Лапа.

Три этапа

О том, как трансформировались земельные отношения в Восточной Германии после присоединения к ФРГ, на «круглом столе» рассказала председатель международного департамента государственного общества по управлению и реализации земель (BVVG) Кати Деллс.

Она сообщила, что BVVG было создано в 1992 г. как филиал агентства по приватизации с целью распоряжения госсобственностью, которая состояла из 1,8 млн. га земель с/х назначения и 1,4 млн. га лесных угодий. Задача, стоящая перед обществом, заключалась во временном управлении ими (аренда) с прицелом на дальнейшую приватизацию или продажу.

Необходимо было провести и реституцию — вернуть земельные участки бывшим хозяевам. Однако возвращали их не всем. Либо тем, у кого земля была экспроприирована до 1933 г., либо людям, у которых ее отобрали в 1945—1949 гг.

Земля с/х назначения продавалась фермерам, причем зачастую по сниженным ценам (для создания многопрофильных хозяйств), а также передавалась местным органам власти и организациям, занимающимся охраной окружающей среды. Кроме того, участки предоставлялись фирмам,

Председатель международного департамента государственного общества по управлению и реализации земель (BVVG) Кати Деллс

устанавливающим ветряки.

Приватизация земель проходила в три этапа. На первом (1992—1996 гг.) земли сдавались в аренду сначала на короткий срок, а затем на длительный (до 20 лет). Аренда участков применялась потому, что у вновь созданных хозяйств не было денег для их покупки. На втором этапе (1996—2010 гг.) землю пустили в продажу по цене 50% от ее рыночной стоимости. На третьем этапе, который длится до сих пор, участки продают уже по рыночным ценам на тендерах.

В результате в Восточной Германии появились хозяйства разнообразных форм (кооперативы и семейные фермы). Но BVVG при этом строго следило, чтобы большие площади не были сосредоточены в одних руках. К слову, муниципалитетам были выделены не все земли, на какие они претендовали, а только те, что были необходимы им для административных целей.

В итоге цена 1 га земли с/х назначения в Германии с 5 тыс. евро в 1999 г. поднялась до 17 269 евро в 2014-м. Резкий рост цен произошел в 2007 г., когда началась продажа земли на рынке (рис. 3). Динамика цен аренды земли примерно такая же: 90 евро за 1 га в 1993 г. и 346 евро в 2014-м.

Рис.3

Любопытно также отметить, что все доходы от продажи и аренды сельхозземель в Германии идут напрямую в госбюджет, после чего перенаправляются в регионы.

Г-жа Деллс коснулась ситуации с землей с/х назначения в Украине. По ее словам, сегодня нужно озаботиться передачей права распоряжения государственными землями органам местного самоуправления. После отмены моратория земля может перейти в коммунальную собственность или остаться государственной.

Но перед отменой моратория нужно создать прозрачный режим аренды и прописать четкие права собственности на земельные участки, в том числе процедуру регистрации. Перед началом продажи сельскохозяйственных земель должна быть разработана стратегия управления ими, а также прописаны процедуры мониторинга и аудита аренды и продажи.

Преимущество за совладельцами

Интересный доклад под названием «Продажа сельскохозяйственных земель в Литве» сделала директор департамента сельского развития министерства сельского хозяйства этой страны Вильма Даугалине. По ее словам, земельными делами в Литве занимается государственная земельная служба при министерстве сельского хозяйства. В собственности физлиц сегодня находится 56,77% земель, а юридических — 3,04%. Государству принадлежит 40,18%, органам местного самоуправления — 0,01%.

Среди земель государственной собственности преобладают леса (20%) и сельскохозяйственные (12,6%), а в частной собственности первенство принадлежит с/х землям (47,9%), а на леса приходится 10,2%.

Продажа с/х земель стартовала в 2004 г., когда Литва вступила в ЕС, но вплоть до 2014 г. длился переходный период, в течение которого сельскохозяйственные земли госсобственности нельзя было продавать иностранцам. В 2008—2013 гг. при покупке земель применялась госпомощь за деньги, которые выделил Евросоюз. После этого с/х земли не продаются, за исключением 2—3 га для приусадебного хозяйства и под домами (до 1 га).

В 2008—2013 гг. поступило 28,37 тыс. заявлений на покупку 456,13 тыс. га земель, из которых 27,708 тыс. от физлиц (413,29 тыс. га) и 0,66 тыс. от юрлиц (42,83 тыс. га). К 1 июля 2014-го было продано 337,9 тыс. га, оставшиеся 1,59 тыс. заявлений на покупку 19,51 тыс. га находятся на заключительной стадии рассмотрения.

Начиная с 2014 г. сельскохозяйственные земли можно продавать физлицам, имеющим права на здания и сельхозоборудование, а также пользователям частных приусадебных участков, выделенных им по закону.

директор департамента сельского развития министерства сельского хозяйства этой страны Вильма Даугалине

Покупать с/х земли могут граждане Литвы, местные юридические лица, государство, органы власти, некоторые субъекты иностранного права.

После 2014 г. покупать землю разрешили тем физлицам, которые в течение последних 10 лет перед ее приобретением занимались сельхоздеятельностью минимум 3 года, а также гражданам, имеющим фермерское хозяйство или подтвержденное дипломом сельскохозяйственное образование.

Требование о 10 годах работы по профилю и трехгодичном сроке занятий сельхоздеятельностью распространяется и на юрлиц. Кроме того, разрешено покупать земли тем фирмам, прибыль которых от реализации товарной с/х продукции составляет не менее 50% общего годового дохода, а их экономическая жизнеспособность может быть доказана согласно установленной процедуре.

С 1 мая по 31 декабря 2014 г. было выдано 5452 разрешения на покупку частных с/х земель, из которых 4 — иностранцам (трое из них являются супругами граждан Литвы).

Физлица могут покупать землю при условии, что общая площадь приобретенных с/х земель госсобственности не превышает 300 га.

Преимущественное право на покупку земельного участка частной собственности с/х назначения имеют его совладельцы, граждане, использующие его не менее года, владельцы прилегающих участков и государство, если предусмотрено использование его для общественных нужд или реализации мероприятий по улучшению фермерской структуры и уменьшению площади заброшенных земель.

Учитывая опыт Германии, в Литве земли местным органам самоуправления бесплатно не передавались, а продавались. Связано это было с тем, что региональные власти по-разному трактовали общенациональные законодательные положения, что значительно усложняло работу.


Справка «2000»

По вопросам новой нормативной денежной оценки земель с/х назначения следует обращаться в Государственную службу по вопросам геодезии, картографии и кадастра (03680, Киев, ул. Народного ополчения, 3, тел. (044) 249-9691, факс (044) 249-9670, post@land.gov.ua)

Уважаемые читатели, PDF-версию статьи можно скачать здесь...

Лампочку можно не менять 10 лет

Светодиодные системы позволяют делать то, что не могут другие технологии, —...

Кругляк преткновения

Сколько стоит мораторий на вывоз необработанной древесины

Градусы против киловатт-чаcов

Платежки за услуги ЖКХ — сколько остается на другие нужды

Возмущению действиями власти нет предела

Я получил платежку за отопление (за половину октября) на 1428 грн. 64 коп.

Газовая и очень калорийная реформа

НАК «Нафтогаз Украины» объявила о намерении со следующего года начать реформу...

Лунная деревня. Марс мне — дом родной

В Днепре стараются не отставать от последних тенденций освоения космоса

Дурная кровь

ВОЗ настаивает, чтобы к 2020 г. все доноры были добровольными и безоплатными.У нас таких...

Киевское водохранилище: Лучше зарыблять, чем...

21 ноября в Киевское водохранилище было выпущено более 100 тыс. мальков растительноядных...

Клубника, пчелы и кролики

«Иностранные специалисты постоянно пытаются уйти от ответственности. То у нас...

Комментарии 0
Войдите, чтобы оставить комментарий
Пока пусто
Блоги

Авторские колонки

Ошибка