Черноземное пике

№11–12(734) 7 — 13 августа 2015 г. 05 Августа 2015 0

Уже в конце нынешнего года средняя цена 1 га земли сельскохозяйственного назначения в нашей стране может снизиться на 1,3 тыс. грн.

Смещение ценового акцента

Это следует из доклада директора департамента международного сотрудничества и рынка земель Государственной службы по вопросам геодезии, картографии и кадастра Ростислава Шманенко на тему «Методология нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения», который он презентовал на «круглом столе», прошедшем на днях в представляемом им ведомстве.

Ростислав Валерьевич сообщил, что в законе «Об оценке земель» прямо указано, что оценка может быть нормативно-денежной и экспертной. Первая базируется на экономических показателях и бонитировке почв (их сравнительной  характеристике по плодородию при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. — Авт.). Вторая включает метод капитализации чистого операционного или рентного дохода, сопоставление цен продажи подобных земельных участков и учет расходов на земельные улучшения. Реально в нашей стране уже много лет применяется только первый метод.

Также в законе обозначена цель денежной оценки: определение размеров земельного налога, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности и госпошлины (при обмене, наследовании и дарении). Это непосредственно влияет на налоги и сборы, которые платят граждане и бизнесмены.

Г-н м Шманенко объяснил, что нормативно-денежная оценка земли у нас была проведена только один раз — 1 июля 1995 г. После этого ее всего лишь увеличивали на уровень инфляции. За 20 лет много воды утекло, и такой подход безнадежно устарел. Его недостатки очевидны: привязка к данным экономической оценки земель 1981—1987 гг., зависимость оценки от цен на зерно без учета динамики себестоимости с/х продукции, устаревшие нормы рентабельности (35%) и срока капитализации рентного дохода (33 года). В старом методе не предусмотрено природно-сельскохозяйственное районирование, закрепленное в ст. 179 Земельного кодекса, и он не соответствует требованиям закона «Об оценке земель».

Столь очевидные недостатки подвигли правительство в октябре 2011 г. усовершенствовать методику и издать постановление №1185, в котором цена земли была привязана к динамике цен на селхозкультуры. Однако данные изменения не учитывали соответствующий рост себестоимости с/х продукции. В результате в 2012 г. нормативная денежная оценка пахотных земель увеличилась на 75% за один год (на 8,6 тыс. грн. за 1 га) и составила 20,6 тыс. грн./га. В итоге от этой идеи отказались.

Новая методика, разработанная специалистами Госгеокадастра, базируется на Стратегии устойчивого развития «Украина-2020» и программе деятельности Кабмина. Работать над ней начали в 2012 г., три года ушло на согласование с профильными министерствами и ведомствами, на днях завершились ее общественные слушания. Следующий этап — окончательные согласования с министерствами, правовая экспертиза в Минюсте и представление проекта в Кабмин для утверждения, запланированное на ноябрь нынешнего года.

По словам г-на Шманенко, преимущества методики в том, что она более простая, приведена в соответствие с действующим законодательством, в ней используются нормативы дифференциального рентного дохода за 2013 г., а также дифференциация по природно-сельскохозяйственным районам.

В качестве примера он привел село Белоречица в Прилукском р-не Черниговской обл. Площадь сельскохозяйственной земли в нем составляет 69,2967 га, из которых 67,9664 га — черноземы. По действующей методике она стоит 1,98 млн. грн., а по новой — 1,44 млн. грн. То есть земля подешевеет более чем на полмиллиона гривен. А это, как говорят в Одессе, две большие разницы, учитывая, что за нее приходится платить арендную плату и другие налоги.

Если иметь в виду территорию всей нашей страны, то нынешняя средняя стоимость земли за 1 га, рассчитанная по старой методике, составляет 25,8 тыс. грн., а по новой она снизится до 24,5 тыс. грн.

Что касается конкретных цен по областям, то они отражены на рис. 1 и 2. Сегодня лидерами в цене (больше 28 тыс. грн. за 1 га) являются Херсонская, Запорожская, Донецкая, Полтавская, Черкасская, Хмельницкая и Черновицкая области. Если Кабмин утвердит новую методику, самыми дорогими станут земли в Николаевской, Полтавской, Черкасской, Киевской, Житомирской, Винницкой, Хмельницкой, Тернопольской и Черновицкой областях.

Рис.1

Рис. 2

Ростислав Шманенко заявил, что смещение ценового акцента на центральные регионы справедливо, поскольку здесь находятся мощные с/х предприятия, а земли имеют высокий балл бонитета (свойства почвы и уровень урожайности возделываемых на ней культур как суммарный показатель плодородия. — Авт.). Кроме того, по действующей методике используется фиксированная норма рентабельности 35%, в которой не учитывается тот факт, что южные регионы расположены в зоне рискованного земледелия и несут значительные дополнительные затраты на орошение. Так что совершенно оправданно, что они будут платить меньше налогов и сборов.

Заведующий кафедрой землеустроительного проектирования Национального университета биоресурсов и природопользования Андрей Мартин рассказал о концептуальных подходах новой методики.

Владимир Лапа

В соответствии с законом «Об оценке земель» нормативная денежная оценка расположенных за пределами населенных пунктов земельных участков сельхозназначения должна проводиться не реже одного раза в 5—7 лет. Такая оценка — это капитализированный рентный доход от участка, то есть прибыль, которую он может приносить с учетом определенного коэффициента. В качестве последнего была выбрана ставка рефинансирования НБУ (в России используется ставка Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам. — Авт.).

При расчете рентной платы принято решение опираться на урожайность зерновых культур, которые выращиваются по всей стране и являются основой для агробизнеса. Однако нормативно-денежная оценка — промежуточный инструмент. В будущем, как и все европейские государства, наша страна должна перейти к массовой оценке недвижимости по международным стандартам. Но это будет возможно только после того, как заработает рынок с/х земель и появится соответствующая база данных.

Присутствующий на «круглом столе» замминистра аграрной политики и продовольствия Владимир Лапа заявил, что его ведомство заинтересовано в том, чтобы новая нормативно-денежная оценка земель, отражающая современные реалии, была принята как можно скорее.

— Нынешняя методика не отражает условий хозяйствования, — заявил он. — Я согласен с тем, что земли в южных регионах, учитывая природно-климатические факторы и необходимость их орошения, не могут стоить дороже, чем в центральных областях. Люди там отказываются от аренды и не так-то просто найти альтернативного арендатора.

По его словам, сейчас остро встал и вопрос о разгосударствлении сельскохозяйственных предприятий, находящихся в подчинении Минагрополитики. У некоторых их них основной актив — это земли в постоянном пользовании, и зачастую надлежащим образом не оформленные. Если функции подобных предприятий состоят только в том, чтобы найти деньги для выплаты зарплаты, то они не имеют права на существование.

Второй важный вопрос — упорядочение земель, проведение их инвентаризации. Однако подчас бывает и так: план есть, а денег нет. Поэтому в правительстве сейчас рассматривают разные варианты, в том числе и соответствующее оформление земель по факту самими владельцами.

— Что касается возможного создания рынка земли. Позиция министерства заключается в том, что к этому нужно идти постепенно, в том числе и путем создания новой нормативно-денежной оценки, которая в перспективе должна быть заменена рыночной ценой, — подчеркнул г-н Лапа.

Три этапа

О том, как трансформировались земельные отношения в Восточной Германии после присоединения к ФРГ, на «круглом столе» рассказала председатель международного департамента государственного общества по управлению и реализации земель (BVVG) Кати Деллс.

Она сообщила, что BVVG было создано в 1992 г. как филиал агентства по приватизации с целью распоряжения госсобственностью, которая состояла из 1,8 млн. га земель с/х назначения и 1,4 млн. га лесных угодий. Задача, стоящая перед обществом, заключалась во временном управлении ими (аренда) с прицелом на дальнейшую приватизацию или продажу.

Необходимо было провести и реституцию — вернуть земельные участки бывшим хозяевам. Однако возвращали их не всем. Либо тем, у кого земля была экспроприирована до 1933 г., либо людям, у которых ее отобрали в 1945—1949 гг.

Земля с/х назначения продавалась фермерам, причем зачастую по сниженным ценам (для создания многопрофильных хозяйств), а также передавалась местным органам власти и организациям, занимающимся охраной окружающей среды. Кроме того, участки предоставлялись фирмам,

Председатель международного департамента государственного общества по управлению и реализации земель (BVVG) Кати Деллс

устанавливающим ветряки.

Приватизация земель проходила в три этапа. На первом (1992—1996 гг.) земли сдавались в аренду сначала на короткий срок, а затем на длительный (до 20 лет). Аренда участков применялась потому, что у вновь созданных хозяйств не было денег для их покупки. На втором этапе (1996—2010 гг.) землю пустили в продажу по цене 50% от ее рыночной стоимости. На третьем этапе, который длится до сих пор, участки продают уже по рыночным ценам на тендерах.

В результате в Восточной Германии появились хозяйства разнообразных форм (кооперативы и семейные фермы). Но BVVG при этом строго следило, чтобы большие площади не были сосредоточены в одних руках. К слову, муниципалитетам были выделены не все земли, на какие они претендовали, а только те, что были необходимы им для административных целей.

В итоге цена 1 га земли с/х назначения в Германии с 5 тыс. евро в 1999 г. поднялась до 17 269 евро в 2014-м. Резкий рост цен произошел в 2007 г., когда началась продажа земли на рынке (рис. 3). Динамика цен аренды земли примерно такая же: 90 евро за 1 га в 1993 г. и 346 евро в 2014-м.

Рис.3

Любопытно также отметить, что все доходы от продажи и аренды сельхозземель в Германии идут напрямую в госбюджет, после чего перенаправляются в регионы.

Г-жа Деллс коснулась ситуации с землей с/х назначения в Украине. По ее словам, сегодня нужно озаботиться передачей права распоряжения государственными землями органам местного самоуправления. После отмены моратория земля может перейти в коммунальную собственность или остаться государственной.

Но перед отменой моратория нужно создать прозрачный режим аренды и прописать четкие права собственности на земельные участки, в том числе процедуру регистрации. Перед началом продажи сельскохозяйственных земель должна быть разработана стратегия управления ими, а также прописаны процедуры мониторинга и аудита аренды и продажи.

Преимущество за совладельцами

Интересный доклад под названием «Продажа сельскохозяйственных земель в Литве» сделала директор департамента сельского развития министерства сельского хозяйства этой страны Вильма Даугалине. По ее словам, земельными делами в Литве занимается государственная земельная служба при министерстве сельского хозяйства. В собственности физлиц сегодня находится 56,77% земель, а юридических — 3,04%. Государству принадлежит 40,18%, органам местного самоуправления — 0,01%.

Среди земель государственной собственности преобладают леса (20%) и сельскохозяйственные (12,6%), а в частной собственности первенство принадлежит с/х землям (47,9%), а на леса приходится 10,2%.

Продажа с/х земель стартовала в 2004 г., когда Литва вступила в ЕС, но вплоть до 2014 г. длился переходный период, в течение которого сельскохозяйственные земли госсобственности нельзя было продавать иностранцам. В 2008—2013 гг. при покупке земель применялась госпомощь за деньги, которые выделил Евросоюз. После этого с/х земли не продаются, за исключением 2—3 га для приусадебного хозяйства и под домами (до 1 га).

В 2008—2013 гг. поступило 28,37 тыс. заявлений на покупку 456,13 тыс. га земель, из которых 27,708 тыс. от физлиц (413,29 тыс. га) и 0,66 тыс. от юрлиц (42,83 тыс. га). К 1 июля 2014-го было продано 337,9 тыс. га, оставшиеся 1,59 тыс. заявлений на покупку 19,51 тыс. га находятся на заключительной стадии рассмотрения.

Начиная с 2014 г. сельскохозяйственные земли можно продавать физлицам, имеющим права на здания и сельхозоборудование, а также пользователям частных приусадебных участков, выделенных им по закону.

директор департамента сельского развития министерства сельского хозяйства этой страны Вильма Даугалине

Покупать с/х земли могут граждане Литвы, местные юридические лица, государство, органы власти, некоторые субъекты иностранного права.

После 2014 г. покупать землю разрешили тем физлицам, которые в течение последних 10 лет перед ее приобретением занимались сельхоздеятельностью минимум 3 года, а также гражданам, имеющим фермерское хозяйство или подтвержденное дипломом сельскохозяйственное образование.

Требование о 10 годах работы по профилю и трехгодичном сроке занятий сельхоздеятельностью распространяется и на юрлиц. Кроме того, разрешено покупать земли тем фирмам, прибыль которых от реализации товарной с/х продукции составляет не менее 50% общего годового дохода, а их экономическая жизнеспособность может быть доказана согласно установленной процедуре.

С 1 мая по 31 декабря 2014 г. было выдано 5452 разрешения на покупку частных с/х земель, из которых 4 — иностранцам (трое из них являются супругами граждан Литвы).

Физлица могут покупать землю при условии, что общая площадь приобретенных с/х земель госсобственности не превышает 300 га.

Преимущественное право на покупку земельного участка частной собственности с/х назначения имеют его совладельцы, граждане, использующие его не менее года, владельцы прилегающих участков и государство, если предусмотрено использование его для общественных нужд или реализации мероприятий по улучшению фермерской структуры и уменьшению площади заброшенных земель.

Учитывая опыт Германии, в Литве земли местным органам самоуправления бесплатно не передавались, а продавались. Связано это было с тем, что региональные власти по-разному трактовали общенациональные законодательные положения, что значительно усложняло работу.


Справка «2000»

По вопросам новой нормативной денежной оценки земель с/х назначения следует обращаться в Государственную службу по вопросам геодезии, картографии и кадастра (03680, Киев, ул. Народного ополчения, 3, тел. (044) 249-9691, факс (044) 249-9670, post@land.gov.ua)

Уважаемые читатели, PDF-версию статьи можно скачать здесь...

Загрузка...

Безрыбье

Пока уровень жизни населения будет оставаться низким, потребитель продолжит искать...

На джипе с эхолотом под мышкой

Невозможно по ускоренной двухмесячной программе обучения сделать из дилетанта...

Две руки одного фонда

Те, кому осталось год-два до пенсии, читают сообщения чиновников, как сводки с фронта, и...

Солнечная энергетика не для бедных

Пока комплект крышных панелей и сопутствующего оборудования для производства...

Завтра туриста

КБ «Южное» ведет переговоры по созданию легких ракет-носителей для воздушного...

Комментарии 0
Войдите, чтобы оставить комментарий
Пока пусто
Блоги

Авторские колонки

Ошибка