Еще раз о ЖКХ

№11(764) 18 — 24 марта 2016 г. 17 Марта 2016 1 4.7

Газета «2000» 12.11.2010 опубликовала мою статью «ЖКХ и реформы». В ней было высказано отношение к намеченным реформам в этой отрасли и, в частности, к ОСМД, организация которых базировалась на добровольных началах.

Поскольку новый закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» предусматривает до 01.07.2016 г. принятие жильцами безальтернативного решения по организации ОСМД, это понуждает меня вернуться к данной теме еще раз.

Проблемы в ЖКХ с годами нарастали и выливались в увеличение жалоб населения локального порядка (там течет кровля, там — трубы, там не доходит тепло и т. п.).

И, к сожалению, как это часто бывает, делается ошибочный, лежащий на поверхности вывод: во всем виноваты жэки, от них, мол, нужно избавляться, и все образуется. Раз есть недостатки — нужно менять систему?! Так ли это? Попробуем разобраться.

Рассмотрим три аспекта проблемы: финансовый, управленческий и юридический.

Аспект финансовый

Отрасль ЖКХ до 1991 г. была дотируемой. В результате тарифы для населения были супернизкие, а регулярно проводимые плановые капремонты осуществлялись из госбюджета.

Что же произошло после 1991 г.?

Ранее беспрерывный процесс компенсации износа отрасли прекратился, а темпы износа стали нарастать.

В результате за 24 года износ основных фондов ЖКХ превысил 85%, и если не принять срочных эффективных мер, вопрос перерастет в разряд угроз национальной безопасности государства.

Следует подчеркнуть, что потребности отрасли ранее финансировались из двух источников: оплата населением по тарифам и расходы из госбюджета.

И если поступления от населения с большим скрипом в определенном проценте закрываются, то поступления из госбюджета постепенно приближаются к нулю, а потребность в них, по оценкам экспертов, уже превышает 100 млрд. грн.

Поскольку таких денег в казне нет, появился соблазн провести так называемую реформу ЖКХ и под видом популистского лозунга о появлении «истинного» хозяина многоквартирного дома передать все функции управления ОСМД, а жэки ликвидировать.

Теперь о финансировании содержания самих домов. Разделим их на два типа.

Первый тип — новые многоквартирные дома. К ним относятся в основном элитные дома, где живут люди с высоким достатком (социальное жилье для малообеспеченных льготных категорий населения в последнее время строилось в незначительных размерах).

При том что для этого типа домов какое-то время дополнительные дотации на капремонты не потребуются, тарифы на их содержание (исключая расходы на стоянки машин, охрану и т. п.) в 2,5—3 раза выше средних.

И в этих домах при наличии прочих составляющих (о которых речь пойдет ниже) создание ОСМД будет обоснованным.

Второй тип — старые многоквартирные дома типа сталинок, хрущевок, которые составляют основную массу жилого фонда, в них вышли (или выходят) из строя внутридомовые сети, текут кровли, не работают (или требуют ремонта) лифты и т. д.

Для создания в этих домах ОСМД сначала нужно все это привести в порядок, то есть сделать капремонт. Увеличением тарифов эту колоссальную работу профинансировать невозможно, они и так зашкаливают.

И если до выхода нового закона, к примеру в Днепропетровске, капремонт дома, где обязались создать ОСМД, мог финансироваться из городского бюджета, то теперь согласно ст. 7 п. 2 эти колоссальные затраты должны производиться жильцами.

В итоге прослеживается явная цель переложить весь дефицит финансирования для приведения ЖКХ в нормальное состояние на жильцов путем создания ОСМД и получения от жильцов (кроме тарифов) дополнительных целевых взносов.

Аспект управленческий

Что предлагается: вместо жэков, которые характеризуются одноступенчатой схемой управления, являясь одновременно «хозяином» дома, заказчиком и исполнителем всех видов работ, создать ОСМД, превратив таким образом схему управления в трехступенчатую: «хозяин» — ОСМД, заказчик — « управитель», исполнитель работ — подрядная организация.

Многолетняя управленческая практика показывает, что чем меньше ступеней управления, тем оно проще, оперативней и дешевле.

Возникает также и ряд других вопросов:

— вместо компактного аппарата профессионалов жэка, обслуживающего значительный по величине жилой фонд, теперь необходимо на каждый дом (или несколько домов в составе ОСМД) найти хотя бы председателя, заместителя, бухгалтера. Большое сомнение, что в каждом доме они найдутся. Легко также подсчитать, во сколько раз возрастут затраты на содержание чиновников;

— ОСМД создается при согласии 50% + 1 голос жильцов. А если остальные не согласны, они не вступают в члены ОСМД и соответственно отказываются платить за коммунальные услуги (т. н. квартплату), как быть? Жэки имеют право в случае неуплаты обратиться в суд, а ОСМД? Эта общественная организация будет судиться со своими жильцами? О моральном климате в таком коллективе можно только догадываться;

— а как быть со льготниками, которые освобождаются от оплаты за коммунальные услуги от 25% (дети войны) до 100% (инвалиды войны). Жэкам эту разницу компенсирует бюджет. При организации ОСМД можно с уверенностью сказать, что этой компенсации каждому дому из бюджета не будет. Возникает вопрос: кто эту разницу будет оплачивать? Остальные жильцы? Ответа нет;

— при нынешнем управлении у теплоэнерго, водоканала и электросети имеются персональные договора с каждым владельцем квартиры, по которым производится оплата. При ОСМД эти организации установят на входе в дом общие счетчики и по ним потребуют оплату от всего дома (ОСМД). При этом счетчики (за исключением счетчиков тепла) будут показывать цифры большие, чем сумма по счетчикам жильцов. А кто будет оплачивать разницу? Жильцы откажутся. Деньги этим организациям-поставщикам поступать полностью не будут. Начнутся массовые отключения домов.

Есть смысл в итоге задаться вопросом: зачем из простой одноступенчатой схемы управления городить сложный неуправляемый «огород»?!

Аспект юридический

Законом предусмотрена ликвидация жэков и передача домов из коммунальной собственности в собственность ОСМД. Только в какую? Дело в том, что ОСМД как общественная организация может обладать только одной формой собственности — коллективной, а ее-то и нет в ст. 41 Конституции. Закон «Про власність», где согласно ст. 92 п. 7 Конституции определен правовой режим коллективной собственности, в 2007 г. был отменен, и все общественные организации (в т. ч. и ОСМД), а заодно и политические партии, профсоюзы, религиозные организации и т. п. остались без присущей им коллективной формы собственности. Пока она не будет законодательно восстановлена, передавать дома в несуществующую собственность ОСМД юридически нелегитимно.

Газета «2000» 12.11.2010 опубликовала статью автора этих строк «Куда исчезла коллективная собственность?», 11.03.2011 — открытое письмо по этому вопросу председателю Верховной Рады Литвину В. М. Никакой реакции на эти публикации не последовало, и только на открытое письмо президенту Порошенко П. А., опубликованное газетой 19.09.2014, получен ответ Администрации Президента от 04.02.2015: «...передано до відділу інформаційно-аналітичної роботи зі зверненнями громадян для врахування та використання в роботі». И все!

Возможные назначения муниципальной властью «управителей» с явной «частной» собственностью (над общественной организацией?!) при отсутствии у ОСМД своей коллективной формы собственности наводят на мысль, что все идет к тому, чтобы все дома передать в частную собственность!

Все социологические опросы показывают, что подавляющее большинство населения высказывается против проводимых «реформ» в ЖКХ и, в частности, против перехода на формат управления ОСМД. За 5 лет при сильнейшем давлении властей на него переведено менее 20% домов. Все вышеприведенные доводы говорят о том, что «реформаторский» курс ЖКХ выбран неверно и является ущербным априори.

А теперь вопрос с другой стороны: удовлетворяет ли нас нынешнее состояние ЖКХ, устраивает ли нас качество работы коммунальных служб, в том числе жэков?

Конечно, нет! Так что же делать?

Чем ликвидировать одноступенчатую, абсолютно простую систему жэков, значительно проще и эффективней выявить в ней слабые места и оперативно, с минимальными затратами их исправить.

Предлагается:

— во-первых, ликвидировать районные кжэпы (там, где они есть) как ненужное промежуточное звено управления;

— резко изменить пропорцию чиновников и рабочего персонала в пользу последнего;

— за счет сокращения расходов на содержание указанного аппарата значительно поднять зарплату рабочего персонала: сантехников, электриков, плотников, кровельщиков и т.д.;

— создать круглосуточно действующие районные или городские аварийные службы с соответствующими техническими базами для организации аварийных ремонтов;

— изменить подход жэков к взиманию оплаты с жильцов за коммунальные услуги: расчет тарифа делать исходя не из 16 видов услуг (по постановлению Кабмина), а из позиций, явных к исполнению, а возникшие ситуативно добавлять в расчет по согласованию с домовым комитетом. В результате прекратятся упреки жильцов, что «мы вам платили, а вы ничего не делаете».

А теперь главное: где взять деньги на восстановление отрасли и приведение ее в нормальное состояние?

Жильцы в своей основной массе эти расходы не потянут, это нереально. Если не изменить ориентир, движение ЖКХ к полному обрушению не остановить.

Надо менять стратегию и вернуться к финансированию крупных капитальных затрат из госбюджета. Предвижу вопрос: а где в бюджете взять деньги? В формат данной статьи ответ на него не вписывается. Это отдельная большая тема, заслуживающая серьезной экономической дискуссии. Но важно понять главное: альтернативы такому решению нет!

Указанный новый закон добавил дополнительно перечень нерешенных вопросов при создании ОСМД:

1. В законе нет указания, что дом из коммунальной собственности передается на баланс ОСМД.

2. Неясной остается передача на баланс ОСМД придомовой территории из городской (государственной) собственности.

3. Неясным остается вопрос обложения налогом в 20—30% нежилых помещений дома, совладельцами которых являются его жильцы.

4. Ультимативная постановка вопроса о назначении властью «управителя» в случае, если жильцы дома не определятся с созданием ОСМД до 01.07.2016 г., грубо нарушает принцип выбора и добровольности, предусмотренный в ст. 36, 41 Конституции.

Ясным остается лишь одно: отсутствие финансирования капитальных затрат из бюджета по реанимации и дальнейшей поддержке в нормальном состоянии большей части жилого фонда страны, а также явной нереальности финансирования этих затрат жильцами (ОСМД) приведет неизбежно в довольно короткий временной период это жилье в аварийное состояние без какой-либо компенсации!

С учетом изложенного, полагаю, объективно правильным решением в создавшейся ситуации будет сохранить в работе действующие жэки и модернизировать их работу в соответствии с высказанными выше предложениями, оставив за жильцами право выбора формы управления жилым домом.

Уважаемые читатели, PDF-версию статьи можно скачать здесь...

Лампочку можно не менять 10 лет

Светодиодные системы позволяют делать то, что не могут другие технологии, —...

Кругляк преткновения

Сколько стоит мораторий на вывоз необработанной древесины

Градусы против киловатт-чаcов

Платежки за услуги ЖКХ — сколько остается на другие нужды

Возмущению действиями власти нет предела

Я получил платежку за отопление (за половину октября) на 1428 грн. 64 коп.

Комментарии 1
Войдите, чтобы оставить комментарий
Игорь Дзичковский
20 Марта 2016, Игорь Дзичковский

Не согласен с некоторыми суждениями автора, высказанными в статье. Видимо автору не хватает достаточных знаний законодательства и практических навыков в управлении домом, где создано ОСМД, вследствие чего статья прямо агитирует против создания ОСМД, что в корне неверно и вот почему.
Во-первых.
Касательно капитальных ремонтов в домах старого жилищного фонда, которые автор статьи отнёс ко второму типу. В этих домах, в отличие от тех, что отнесены автором к первому типу, квартиры были приватизированы на основании Закона Украины «Про приватизацію державного житлового фонду». В соответствии с «Порядком участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніх власників», который утверждён постановлением правительства № 572 от 08.10.1992 года (далее Порядок), бывшие владельцы многоквартирных домов (исполкомы местных Советов народных депутатов, местные государственные администрации в городах Киеве и Севастополе, предприятия, организации, учреждения, в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении которых они находились) в соответствии с пунктом 7 статьи 10 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" обязаны участвовать в работах по ремонту домов, потребность в котором возникла после приватизации квартир. Этим же Порядком определено процентное участие бывших владельцев таких домов в финансировании первого капитального ремонта. Ни Закон, ни постановление правительства не отменено.
Не знаю как в других городах, а во Львове горсовет принимает участие в ремонтах домов старого жилищного фонда, особенно, что касается домов, построенных ещё во времена Австро-Венгерской империи (1890 – 1910 гг), где его участие в финансировании составляет все 100%.
Во-вторых.
Касательно управления домом, в котором создано ОСМД.
При желании всегда можно найти из числа совладельцев дома и председателя и ревизора, и бухгалтера, тем более, что при современных бухгалтерских компьютерных программах, разработанных специально под задачи ЖКХ, вести бухгалтерский и прочий учёт в ОСМД, организовать выписку всевозможных справок и платёжек за услуги не представляется чем-то трудоёмким или проблемным. Есть два, на мой взгляд, основных принципа обслуживание домов, в которых созданы ОСМД. Первый – заключить договор со специализированной организацией – управителем дома, что в конечном итоге может свестись к заключению договора с ЖЕКом или с тем, что будет вместо него, а есть второй – управлять и обслуживать дом через свои уставные органы, то есть самостоятельно, не привлекая специализированную организацию. Для этого необходимо ввести в штат ОСМД соответствующих специалистов – сантехника, дворника и т.д. или заключить с ними договора гражданско-правового характера. Реализация второго варианта требует желание членов правления ОСМД и их умение организовать соответствующую работу, а не только получать зарплату в соответствии с занимаемыми должностями. Второй вариант гораздо дешевле для совладельцев дома, чем первый, ведь он исключает финансирование содержания админаппарата управляющей компании и её плановой прибыли, которая может достигать до 40%.
В-третьих.
Касательно членства в ОСМД.
При создании ОСМД все владельцы помещений дома (жилых и нежилых) автоматически становятся членами объединения и, если кто-то из них отказывается принимать участие в финансировании содержания дома, в его текущих ремонтах, должны понимать, что их отказ возлагает на остальных совладельцев дома дополнительную финансовую нагрузку, что равносильно иждивенчеству, а ОСМД вправе обратиться в суд и вытребовать с них суммы, которые они задолжали всем совладельцам дома. И моральный климат в доме будет нормальный – иждивенцев никто терпеть не будет. Пример – наше ОСМД.
В- червёртых.
Касательно льготников и, о забытых автором, субсидиантах.
Проблема, например во Львове, существует, однако не так остро. Возмещение за предоставленные услуги наше ОСМД получает как по льготам, так и субсидиям, правда не регулярно и не в полном объёме, однако получает и долги закрываются на протяжении месяца - двух.
В-пятых.
Касательно счётчиков и утверждения о том, что при ОСМД поставщики услуг установят их при входе в дом.
Для того, чтобы вести учёт по одному счётчику, как минимум необходимо поставщику услуг заключить договор с ОСМД, как с коллективным потребителем услуг. Заключение такого договора право, а не обязанность ОСМД и решается это только на общих собраниях. Конечно, в связи с тем, что в квартирах стоят счётчики разного класса точности, их суммарное показание будет отличаться от показания общего счетчика. Так же не будет соответствия между показателями при наличии утечек, например, воды в общедомовой сети водоснабжения. При этом такое положение должно стимулировать правление ОСМД в их устранении в кратчайшие сроки. Однако есть некоторые особенности, например, при передаче дома на баланс ОСМД, не были переданы чертежи внутридомовых инженерных сетей, что равносильно их не передачи на баланс, что, в свою очередь, исключает их обслуживание. В соответствии с нормативно-правовыми актами, внутридомовые сети газоснабжения обслуживает газоснабжающая организация, а если нет чертежей таких сетей, то договор на обслуживание заключить невозможно. А оставлять всё как было при ЖЕКе тоже нельзя, ведь мы, собственники дома, в нём живём и должны заботится о его исправном техническом состоянии.
В-шестых.
Касательно право собственности на многоквартирные дома.
Автор ошибочно считает, что Законом Украины «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» предусмотрено передачу домов в собственность ОСМД, однако там такого нет.
В соответствии с Государственным классификатором строений и сооружений ДК 018-2000, дом, как разновидность строения состоит из несущих и ограждающих или соединённых (несуще-ограждающих) конструкций, которые образуют наземные или подземные помещения, а статья 382 Гражданского кодекса Украины определила собственников квартир и нежилых помещений домов совладельцами (сособственниками) таких конструкций.
Это так же подтверждается пунктом 5 части 1 статьи 1 Закона Украины «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а в соответствии со статьёй 5 этого ж закона, дом, как общее имущество, принадлежит его совладельцам (сособственникам) на праве общей совестной собственности. Вот эти совладельцы, будучи членами ОСМД, и принимают решение о получении на баланс, а не в собственность ОСМД своей собственности.
С остальным ещё можно как-то согласиться, однако жизнь может внести свои коррективы, например, обязать в законодательном порядке устанавливать общедомовые счётчики с целью использовать их показания не как контрольные, а как коммерческие для начисления платы за пользование услугами, что, в принципе, неприемлемо.

Член правления ОСМД «Надія-НЛ» Дзичковский И.Е., г. Львов

- 1 +
Блоги

Авторские колонки

Ошибка