ОСМД и Конституция: кто кого?

№19v(747) 22 — 28 мая 2015 г. 22 Мая 2015 5

14 мая 2015 г. ВР во втором чтении и в целом приняла законопроект №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». И хотя авторы документа утверждают, что владельцы таких домов получат реальную возможность эффективно управлять ими, не прибегая к помощи жэков, он вызывает много вопросов, на которые нет ответа.

ОСМД и Конституция: кто кого?

Безответственный уполномоченный

Начнем с терминов. «Многоквартирный дом — жилой дом, в котором расположены три или более квартиры. В многоквартирном доме могут также быть расположены нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами недвижимого имущества».

Сразу возникает вопрос: что означает «самостоятельные объекты недвижимого имущества»? За годы независимости во многих домах на цокольных и первых этажах появились магазины, офисы частных фирм и т. п. Эти помещения либо проданы, либо сданы в долгосрочную аренду местными властями. Имеют ли право совладельцы дома, открыв счет ОСМД, потребовать расторжения старого договора и заключения нового, чтобы деньги за аренду поступали на обслуживание дома? Ведь согласно букве закона именно жильцы являются хозяевами нежилых помещений.

То же касается проданных помещений. Согласитесь, если местная власть в свое время их реализовала, это не означает, что сегодня люди должны смириться и не потребовать, чтобы выручку вернули в кассу ОСМД.

«Вспомогательные помещения — предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей (колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие подсобные и технические помещения)».

«Придомовая территория — территория вокруг многоквартирного дома, определенная на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации, в пределах земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения, необходимые для обслуживания».

Кроме того, в Земельном кодексе появится дополнение, что земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам в порядке, установленном Кабмином.

По поводу этого критически высказались специалисты Главного юридического управления ВР, которые отметили, что определение придомовой территории и бесплатная передача ее совладельцам противоречат некоторым законам страны, включая Конституцию.

В частности, не определен должным образом субъект права общей совместной собственности на земельный участок под многоквартирным домом и его придомовой территории, четко не указано, о каких правах идет речь. Кроме того, не установлен порядок определения границ придомовой территории, механизм реализации совладельцами прав собственности и постоянного пользования земельным участком под домом.

Предложенный способ нормирования правового режима земельного участка многоквартирного дома и его придомовой территории не содержит достаточных и завершенных механизмов его реализации и приведет к нарушению четырех статей Конституции, считают эксперты.

Согласно ст. 4 закона владельцами квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме могут быть физические и юридические лица, территориальные общины и государство. Владельцы квартир и нежилых помещений являются совладельцами общего имущества многоквартирного дома.

Общее имущество многоквартирного дома не может быть разделено между совладельцами, и такие совладельцы не имеют права на выделение в натуре доли из общего имущества многоквартирного дома. Кредитор совладельца не имеет права требовать выделения доли из общего имущества многоквартирного дома в натуре для обращения взыскания на нее. Совладелец имеет право свободного доступа к технической документации на многоквартирный дом (ст. 5).

Особый интерес представляют собой ст. 6 и 7 (права и обязанности). Совладельцы имеют право свободно пользоваться общим имуществом дома, принимать участие в управлении им лично или через представителя, получать информацию о его техническом состоянии и затратах на содержание.

Также они могут бесплатно получать информацию о субъектах права собственности на все квартиры и нежилые помещения, их площадь, ознакамливаться с решениями собрания совладельцев, листами опроса и получают право на возмещение виновным лицом убытков, причиненных общему имуществу дома, в размере, соответствующем доле каждого совладельца. В случае отчуждения квартиры или нежилого помещения новый владелец приобретает все права прежнего собственника как совладельца.

Куда более обширен перечень обязанностей. Совладельцы должны обеспечивать надлежащее содержание дома, техническое обслуживание и проведение текущего и капитального ремонта, осмотр и периодическое обследование в течение всего жизненного цикла здания, выполнять решения собрания совладельцев, возмещать убытки, причиненные имуществу других совладельцев и общему имуществу дома, а также своевременно платить за услуги ЖКХ.

Любопытно, что каждый совладелец несет обязательства по надлежащему содержанию, эксплуатации, реконструкции, реставрации и ремонту пропорционально его доле.

Что касается ответственности, то совладельцы отвечают за вред, причиненный третьим лицам, в результате неисполнения (или ненадлежащего исполнения) своих обязанностей. Ответственность каждого совладельца определяется пропорционально его доле. Совладельцы не несут ответственности по обязательствам, возникшим в результате действий уполномоченного лица и/или управляющего, совершенных с превышением предоставленных им полномочий (ст. 8).

Главное юридическое управление ВР также отнеслось критически к этим пунктам. В соответствии со ст. 9 и 10 передача функций по управлению многоквартирным домом объединению совладельцев или управляющему, а также «принятие решений по всем вопросам управления многоквартирным домом» осуществляются общим собранием совладельцев квартир. Т. е. вводится новый субъект, правовая природа которого не определена. Кроме того, нет ответа на вопрос, может ли такой субъект быть истцом или ответчиком в суде, имеет ли право обжаловать решения, принятые на собрании.

Что касается избрания уполномоченного лица совладельцев, то не предусмотрен порядок осуществления его полномочий. Отсутствуют завершенные механизмы реализации по защите интересов совладельцев дома.

И с этими замечаниями нельзя не согласиться. Если такое лицо, например, возьмет кредиты в банке для капремонта дома, перечислит деньги на подставные фирмы и ударится в бега, то кто будет погашать долги? Поскольку его функции четко не определены, банк подаст иск в суд на всех совладельцев и выиграет дело.

Ущербный механизм

«Управление многоквартирным домом осуществляется его совладельцами. По их решению все или часть функций по управлению домом могут передаваться управляющему или все функции — объединению совладельцев» (ст. 9).

Тут ничего нового разработчики закона не придумали. Российские управляющие компании за последние годы стали притчей во языцех, поскольку сплошь и рядом завышают плату за жилкомуслуги. В прошлом году, например, они изъяли из карманов жителей Екатеринбурга лишние 52 млн. руб.

Но это в России. А как будет у нас? Да точно так же, поскольку в законе нет ни слова ни об их правах, ни об их обязанностях. К чему это может привести, можно убедиться на практике, которую уже давно внедрили столичные застройщики.

19 мая в «Интерфаксе» прошла пресс-конференция на тему «Коммунальный феодализм в Киеве». Ее участники рассказали, что застройщики уже давно передают новые дома для обслуживания не владельцам квартир, а частным жэкам — карманным обслуживающим фирмам, которые заставляют жильцов платить им деньги за услуги ЖКХ, причем по сильно завышенным тарифам.

Но дело не только в этом — когда люди создают ОСМД, то даже в судебном порядке не могут отказаться от услуг управляющих компаний.

Вадим Колокольников: «Частный жэк требует оплату за услуги, которые не предоставляет»
Вадим Колокольников: «Частный жэк требует оплату за услуги, которые не предоставляет»

Адвокат ОСМД «13 квартал» (ул. Ахматовой, 13) Вадим Колокольников рассказал, что дом несколько лет обслуживала частная фирма от застройщика. В ноябре 2014-го жильцы создали ОСМД, отказались от услуг «карманной конторы» и напрямую подписали договора с поставщиками газа, тепла и электричества. Однако частный жэк передавать дом на баланс совладельцам отказался и сейчас заваливает Дарницкий райсуд исками с требованием оплатить коммунальные услуги, которые он не оказывал. Причем частники не предоставляют в суд никаких документальных доказательств, но тот принимает решения в их пользу.

— Одно из них сейчас рассматривается в Высшем специализированном суде по гражданским и уголовным делам, — говорит г-н Колокольников. — Если он не отменит вердикт суда первой инстанции, это станет прецедентом для всех частных жэков страны: любой из них станет требовать от жильцов плату за услуги, которые фактически не оказываются.

— Дошло до абсурда, — добавляет представитель ГО «Эффективный собственник» Алексей Тихонов. — В настоящее время одни жильцы платят этому жэку, другие — ОСМД, а третьи ждут, чья возьмет. Двоих жильцов, плативших за услуги в кассу ОСМД, по иску частников обязали оплатить их услуги, которые те не предоставляли с ноября 2014 г. В решениях суда указано, что у них нет доказательств того, что жэк не оказывал им коммунальные услуги.

Александр Ефремов: «Пожарная безопасность в нашем доме не отвечает минимальным требованиям»
Александр Ефремов: «Пожарная безопасность в нашем доме не отвечает минимальным требованиям»

По словам члена правления ОСМД «Абрикос» (ул. Григоренко, 23) Александра Ефремова, они тоже никак не могут освободиться от карманного жэка застройщика. Но ситуация усугубляется еще и тем, что дом сдали в эксплуатацию с недоделками. Пожарная безопасность в нем не отвечает минимальным требованиям: отсутствуют аварийный выезд с паркинга и защита от молний, не действует система удаления дыма, нет пожарных шлангов на этажах. Тем не менее застройщик и жэк устранять эти нарушения отказываются. Они сдали в аренду все нежилые помещения, переоборудовали под офисы технический этаж и сдают их в аренду. А с жильцов продолжают взимать деньги за услуги, хотя ОСМД было создано год назад.

Кирилл Савин: «Инвесторы, строящие за свои средства дома, устраняются от процесса принятия их в эксплуатацию и от дальнейшего управления ими»
Кирилл Савин: «Инвесторы, строящие за свои средства дома, устраняются от процесса принятия их в эксплуатацию и от дальнейшего управления ими»

Глава правления ОСМД «Чавдар 2» (ул. Чавдар, 2) Кирилл Савин рассказал, что хоть и с большим трудом, но от услуг частников им удалось отказаться. По его словам, в стране создан ущербный механизм, согласно которому инвесторы, строящие за свои средства дома, устраняются от процесса принятия их в эксплуатацию и от дальнейшего управления ими.

— По законодательству, ОСМД можно создавать при возникновении права собственности на квартиры, т. е. после их государственной регистрации, — объяснил г-н Савин. — Между сдачей дома в эксплуатацию и госрегистрацией прав собственности интервал составляет полгода. Этим и пользуются застройщики, навязывая людям частные жэки. Нужно на законодательном уровне обязать застройщиков ждать до момента получения инвесторами права собственности и только после этого решать, кто будет эксплуатировать дом.

Татьяна Монтян: «У нас платят деньги не за будущую квартиру, а за обещание застройщика когда-нибудь построить дом»
Татьяна Монтян: «У нас платят деньги не за будущую квартиру, а за обещание застройщика когда-нибудь построить дом»

Адвокат Татьяна Монтян поведала удивительную историю о том, как создавали ОСМД в ее доме. Как только на общем собрании было принято решение о его передаче в собственное управление, жильцы обратились за помощью в охранную фирму, которая взяла здание под свой контроль. Представители частного жэка, занимающие в нем некоторые помещения, были удалены, а через два месяца подписаны договора с поставщиками воды и тепла.

— Уверена, что решать спор с управляющей конторой в судебном порядке не имеет смысла, — заявила г-жа Монтян. — Приведу такой пример. Я представляла интересы жителей дома на ул. Мишуги, 2, которые судились не с частным жэком, а с коммунальным. Несмотря на то что решения всех судов, включая Высший хозяйственный, были в нашу пользу, все равно пришлось отбирать помещения силой.

Дело в том, что в стране отсутствует законодательное урегулирование такого рода гражданских споров. Согласно постановлению Кабмина №1521 все дома, где создаются ОСМД, должны передаваться им на баланс обслуживающими организациями. Но жэки сделать это не могут, так как жилые дома у них на балансе не числятся, они обслуживают их без каких-либо правовых оснований.

Таким образом, по формальным причинам это постановление не работает, однако никто не собирается его откорректировать. Суды элементарно не знают, какими нормативными актами им руководствоваться. Моя позиция проста как грабли — если жэк не хочет отдавать дом на баланс ОСМД, никакого другого пути, кроме силового, не остается.

Между тем в Грузии эту проблему решили очень просто. В этой стране с момента начала строительства людям продают право собственности на будущую квартиру. Дом сразу регистрируется в публичном реестре со всеми собственниками, и когда он сдается в эксплуатацию, в этом документе убирается запись «незавершенное строительство».

В более цивилизованных странах люди покупают не просто квартиру, но и членство в юридическом лице (аналог ОСМД), который после стройки будет управлять имущественным комплексом. А у нас инвесторы платят деньги не за будущую квартиру, а за обещание застройщика когда-нибудь построить дом и оформить право собственности на квартиры. Что мешает нашим законодателям создать такую же систему как в Грузии, не знаю.

Итог пресс-конференции подвел заместитель главы КГГА Петр Пантелеев, который сообщил, что городские власти выступают посредниками между жильцами проблемных домов и частными управляющими. Проблемы киевлян будут решены, потому что в столице много нового жилого фонда и если утратить контроль над ним, то ситуация через несколько лет только усугубится.

— Подавляющее большинство жэков не вкладывают в амортизацию домов ни копейки, идет износ конструктивных элементов, и понятно, с чем мы столкнемся через 10 лет, — сказал г-н Пантелеев. — Этого нельзя допустить. Позиция власти — помочь всем желающим киевлянам забрать дома в собственное обслуживание. Считаю, что в законодательстве должна появиться новелла, согласно которой организация ОСМД в новых домах станет обязательной нормой.

Ремонт только за свой счет

Совладельцы принимают решения по управлению многоквартирным домом на собрании, которое может созываться инициативной группой в составе не менее чем трех совладельцев или управляющим. Сообщение (в письменной форме) о дате и месте проведения собрания должно быть вручено не позднее чем за 10 дней до даты его проведения каждому совладельцу под расписку или заказным письмом на адрес квартиры или нежилого помещения, принадлежащего совладельцу в этом многоквартирном доме, а также должно быть размещено в общедоступном месте при входе в каждый подъезд дома.

Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники жилья, площадь которого превышает 75% общей площади всех квартир и нежилых помещений дома. В случае, если выносится вопрос о назначении управляющего или его отзыве, а также об избрании уполномоченного лица совладельцев, достаточно голосов тех, чья площадь превышает 50% общей площади всех квартир и нежилых помещений дома.

Если одно лицо является владельцем квартир и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет 50% общей площади, решение считается принятым, если за него проголосовали более 75% совладельцев (ст. 10).

Согласно ст. 11 управление домом осуществляется на основании договора с управляющим, стоимость его услуг определяется по соглашению сторон. Договор заключается на один год. Если за месяц до его истечения ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, он считается продленным на следующий однолетний срок.

Эта статья также вызывает недоумение. Почему договор заключается только на год? Не будем говорить о новых домах, не требующих больших капиталовложений на их содержание. Речь пойдет о хрущевках, требующих капитальных ремонтов. Чтобы провести такой ремонт, нужно заказать проектно-техническую документацию, а затем взять кредит в банке. На это понадобится более полугода. Я уж не говорю о непосредственно строительных работах, которые могут затянуться. Какой управляющий согласится взяться за это дело, если у него нет никакой уверенности, что через год договор с ним подпишут?

Заинтересует всех жителей страны и ст. 12, в которой указано, что на их плечи лягут расходы на содержание дома, проведение текущего и капитального ремонтов, а также оплата услуг ЖКХ. Расходы распределяются между совладельцами пропорционально их долям.

В законе «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» появится такая норма: если в течение одного года с даты вступления в силу обсуждаемого закона совладельцы многоквартирного дома не примут решение о форме управления им, этим займется управляющий, которого на конкурсной основе назначит исполнительный орган местного совета.

В таком случае цена услуги по управлению будет определяться по результатам конкурса, а договор сроком на один год от имени совладельцев подпишет уполномоченное лицо соответствующего местного совета.

Истоки коммунального коллапса

По словам юриста Александра Джуса, председателя Ивано-Франковского отделения партии «Общее действие», в законе присутствуют только три формы возможного управления многоквартирным домом: ОСМД, собрание совладельцев и управляющий. Если жильцы не смогут организоваться, управляющего назначит орган местного самоуправления — т. е. люди не имеют права оставить все как есть.

В законе отсутствуют четкие механизмы принятия коллективных решений, а те, что предложены, станут головной болью для всех владельцев квартир. Последствия введения института управляющих будут катастрофическими для населения, а коммунальный коллапс окончательно похоронит ЖКХ, считает г-н Джус.

Нельзя не отметить и тот факт, что закон поставил в неравные условия жильцов старых домов, срок эксплуатации которых составляет 20—50 лет, и новостроек. Старые здания придется ремонтировать сразу же после создания ОСМД, а проживают в них в основном люди преклонного возраста, т. е. пенсионеры.

Собственно говоря, в законах «О приватизации государственного жилого фонда» и «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» присутствует норма, согласно которой перед созданием ОСМД предыдущий собственник должен провести капремонт дома. Она нигде не выполнялась, но в большинстве случаев местные власти предлагали альтернативу: ремонт крыши, внутридомовой сети или, например, парадных.

В новом же законе никаких ссылок на капремонт нет. Разработчики говорят, что такую норму незачем было прописывать, поскольку она уже существует. Однако, зная наших чиновников, нетрудно предсказать, что ссылаясь на новый закон, они будут отказываться от капремонтов, и людям придется обращаться в суды.

Уважаемые читатели, PDF-версию статьи можно скачать здесь...

Лампочку можно не менять 10 лет

Светодиодные системы позволяют делать то, что не могут другие технологии, —...

Кругляк преткновения

Сколько стоит мораторий на вывоз необработанной древесины

Градусы против киловатт-чаcов

Платежки за услуги ЖКХ — сколько остается на другие нужды

Возмущению действиями власти нет предела

Я получил платежку за отопление (за половину октября) на 1428 грн. 64 коп.

Газовая и очень калорийная реформа

НАК «Нафтогаз Украины» объявила о намерении со следующего года начать реформу...

Лунная деревня. Марс мне — дом родной

В Днепре стараются не отставать от последних тенденций освоения космоса

Дурная кровь

ВОЗ настаивает, чтобы к 2020 г. все доноры были добровольными и безоплатными.У нас таких...

Киевское водохранилище: Лучше зарыблять, чем...

21 ноября в Киевское водохранилище было выпущено более 100 тыс. мальков растительноядных...

Клубника, пчелы и кролики

«Иностранные специалисты постоянно пытаются уйти от ответственности. То у нас...

Комментарии 0
Войдите, чтобы оставить комментарий
Пока пусто
Блоги

Авторские колонки

Ошибка