Вражеский договор

№43–44(750) 27 ноября — 3 декабря 2015 г. 25 Ноября 2015 0

Как бороться с аграрными рейдерами

Для аграриев в нынешнем году самой распространенной категорией земельных споров в судах было обжалование собственности на земельные участки конкурентами, прокуратурой, а также имеющими на них виды третьими лицами. Причем самую большую угрозу для агрокомпаний представляли прокурорские иски.

Об этом рассказала адвокат юридической компании Pavlenko Legal Group Елена Перцова на агропромышленной выставке «ИнтерАГРО комплекс-2015», прошедшей не так давно в столичном комплексе «КиевЭкспоПлаза».

Убытки с потолка

По словам г-жи Перцовой, наиболее распространенные случаи — обжалование прокуратурой решений о выделении земельных участков городскими и сельскими советами. Вплоть до конца прошлого года прокурору достаточно было положить глаз на тот или иной участок и заявить формальный иск, чтобы лишить земли любое сельсхозпредприятие. Однако в 2015-м ситуация изменилась. Верховный Суд, рассматривая кассацию по одному из таких дел, обратил внимание на нарушения судом первой инстанции сроков исковой давности и исключительного права собственности на землю.

Этот вердикт Верховного Суда сыграл на руку аграриям, потому что многие из них стали собственниками земельных участков либо в 90-х годах, либо в начале 2000-х. Общая земельная практика отечественных судов нынешнего года заключалась в том, что они отказывались удовлетворять иски прокуратур на основании истечения срока давности, который составляет 3 года. Но только в тех случаях, когда законным собственникам удавалось доказать, что мелкие нарушения и неточности при выделении земли, на которые ссылалась прокуратура, от них никак не зависели.

Много неприятностей аграриям приносит прокуратура и в тех случаях, когда поддерживает в судах иски о возмещении убытков. Правда, в этом году в связи с реорганизацией ее лишили полномочий надзора. Прокуроры уже не могут прийти в фирму и потребовать документы для проверки, их также лишили права предъявлять претензии вне суда.

— Аграрии и коммерсанты, выступающие ответчиками в судах, обычно заискивают перед прокурорскими работниками, от этой привычки нужно избавляться, — объяснила г-жа Перцова. — Если фирме предъявлен иск о возмещении убытков, в первую очередь следует поинтересоваться, имеет ли конкретный прокурор на это полномочия, присутствуют ли в деле интересы государства. А главное — каким образом рассчитывались убытки. Это очень важный момент, поскольку прокуроры зачастую руководствуются утратившими силу методичками, а иногда сумму берут с потолка. В подавляющем большинстве случаев при грамотном юридическом подходе суды в нынешнем году в таких исках отказывали.

Не менее популярными в 2015 г. были споры, связанные с внесением данных в земельный кадастр. Объясняется это тем, что сегодня подавляющее большинство земель в кадастре не числятся и собственники участков сталкиваются с рядом проблем. Чаще всего в суды обращаются из-за наложения кадастровых номеров в реестре. В таких случаях действует известный принцип: кто раньше встал, того и тапки. То есть участок первого собственника вносят в реестр, а второму дают от ворот поворот.

Единственный способ разрешить ситуацию — обращение в суд, там и должны установить, является ли нарушителем регистратор, который ввел в кадастр неточные данные, или наложение земельных участков произошло при их выделении. Следует обратить внимание на то, что установление ошибки регистратора или признание недействительным акта на землю не всегда является выходом из ситуации. Необходимо скрупулезно отнестись к составлению искового требования, поскольку регистратор самостоятельно не может исправить свою ошибку. В результативной части судебного решения должно быть четко указано, что он должен отменить ошибочную запись и изъять ее из кадастра.

Самую большую опасность для аграриев представляют иски, касающиеся взыскания платы за использование земельных участков государственной и коммунальной собственности. Нередко после окончания договора аренды органы власти по тем или иным причинам затягивают его пролонгацию или уклоняются от подписания нового.

Некоторые компании рискуют, продолжают обрабатывать земли и одновременно пытаются всеми возможными способами уговорить органы власти продлить договор. Такая позиция может привести к плачевным результатам. В действующем УК нет статьи, предусматривающей наказание за захват земли. Зато присутствует ст. 356 (самоуправство). Ее санкция — штраф до 50 необлагаемых минимумов доходов граждан или исправительные работы на срок до двух лет, или арест на срок до трех месяцев.

В этом году зафиксировано несколько случаев, когда прокуратура возбуждала подобные дела и вменяла незаконное использование участков по тем причинам, что компания не заключила новый договор аренды или не продлила старый.

Как выходить из ситуации, когда госорган затягивает с подписанием договора аренды земельного участка? Необходимо предпринимать действия, направленные на его продление, и при этом подстраховаться —затеять переписку по этому поводу. Чем больше посланий отправит фирма, тем лучше, экономить на бумаге не следует. Оформлять их нужно в виде ценных писем с описью вложения и уведомлением о вручении. Это послужит доказательством в суде, что компания действительно хотела продлить договор.

Некоторые компании считают, что поскольку договор не является действующим, они не обязаны выплачивать арендную плату за землю. Это большая ошибка. В таких случаях прокуратура действительно имеет все законные основания для открытия уголовного производства в связи с нанесением убытков государству. Ведь компания, незаконно используя землю, ухудшает ее качество и собирает урожай, то есть имеет прибыль.

Так что платить за землю надо. Любопытно, что ГФС, видя поступления в бюджет, даже не задается вопросом, почему компания платит деньги, не имея на руках продленного договора. Оба метода — отправка писем и оплата аренды — очень эффективны и оцениваются положительно как следователем при открытии уголовного производства по ст. 356, так и впоследствии судом.

С описью и уведомлением

Больная тема — судебные споры между компаниями и физлицами, сдающими землю в аренду. В этом году участились случаи, когда в условиях передела земельного рынка отдельные недобросовестные фирмы вклинивались в поля, которые много лет используются крупными агрокомпаниями. Когда в общем массиве земель появляются чужие участки площадью 2—3 га, собирать урожай большой техникой, не зацепив их, проблематично.

Аграрные рейдеры, приехав в село, уговаривают мелких собственников земли не продлевать договор аренды с агрокомпанией, а заключить с ними новый. При этом часть денег выплачивают людям в конвертах.

Бороться с такими захватчиками нужно исключительно в судебном порядке, но чтобы «вражеский» договор с новым арендатором был признан недействительным, необходимо заранее выработать алгоритм действий.

Если у компании в конкретном населенном пункте заканчивается договор аренды, необходимо не позже чем за месяц до его окончания отправить арендодателю предложение о пролонгации. К документу следует приложить проект письменного соглашения, который должен содержать предложения по оплате и срокам продления.

Распространенная ошибка — отправка подобных писем без описи вложения и без уведомления о вручении. Компания лишает себя доказательств, что действительно отправляла такое письмо и арендодатель его получил.

У хозяина земли три варианта ответа на послание. Он может сообщить, что не намерен продлевать договор. Имеет право так поступить, но только если собирается использовать землю в личных целях. В 90% случаев недобросовестные арендодатели именно так и делают, а в дальнейшем передают землю рейдерам по той же цене, которую предлагала первая компания.

Арендодатель может отказать в заключении договора, если предложенные финансовые условия его не устраивают. Обычный ответ — он готов продлить договор, но предлагаемая сумма должна быть увеличена на 10%. Компания может согласиться или отказаться, но при этом не следует забывать, что во втором случае она теряет преимущественное право на пролонгацию договора.

Если хозяин земли ответит, что уже пообещал ее другому арендатору, то это идеальная ситуация, поскольку такой отказ является незаконным. Преимущественное право закреплено в законе «Об аренде земли», и любые манипуляции с ним легко оспариваются в судах.

Заканчивая свое выступление, Елена Перцова обратила внимание на то, что на рынке появилось много мошенников, предлагающих изменить целевое назначение земельного участка, официально оформив бумаги в органах местной власти. Иногда они действительно выдают такие документы, но оформленные с существенными нарушениями.

Прокуратура тогда подает иск, и если порядок изменения участка был нарушен, у суда нет другого выхода, как отменить такое решение. Это особенно опасно для компаний, которые изменили сельскохозяйственное назначение земли и начали стройку. Прокуратура в случае успеха подает в суд новый иск — о сносе строений, который, как правило, удовлетворяется.

Справка «2000»

Юридическая компания Pavlenko Legal Group: Киев, ул. Златоустовская, 23а, тел. (044) 281-0600.

Уважаемые читатели, PDF-версию статьи можно скачать здесь...

Лампочку можно не менять 10 лет

Светодиодные системы позволяют делать то, что не могут другие технологии, —...

Кругляк преткновения

Сколько стоит мораторий на вывоз необработанной древесины

Градусы против киловатт-чаcов

Платежки за услуги ЖКХ — сколько остается на другие нужды

Возмущению действиями власти нет предела

Я получил платежку за отопление (за половину октября) на 1428 грн. 64 коп.

Комментарии 0
Войдите, чтобы оставить комментарий
Пока пусто
Блоги

Авторские колонки

Ошибка