Війни за львівські підземелля

№11(811) 17 -- 23 марта 2017 г. 15 Марта 2017 5

В первом номере этого года «2000» поднимали острейший имущественный вопрос — право жильцов многоквартирных домов на вспомогательные помещения («Рейдерство в кожному будинку», Тарас Кінько, №1—2(802) от 13—19 января 2017 г.). Публикация вызвала заметную реакцию наших читателей, а некоторые решили поделиться и своим опытом борьбы за нежилые помещения. Сегодня мы публикуем один из таких откликов — материал из Львова, ведь дополнительные площади, ставшие предметом разбирательств, могли бы послужить фундаментом для выживания ОСМД в нынешних экономических условиях. Пишите нам о своих историях — ваш опыт может быть чрезвычайно ценен для тысяч читателей! 

«Підвальні» війни у Львові тривають не один рік, майже з перших кроків приватизації державного житлового фонду. Нежитлові приміщення у житлових багатоповерхових будинках дедалі частіше стають предметом скандалів між мешканцями будинків, підприємцями-орендарями та владою міста. Остання ж упевнена, що всі житлові будинки Львова є комунальною власністю, і на власний розсуд розпоряджається як допоміжними приміщеннями, які є частиною нежитлових, так і нежитловими приміщеннями будинку в цілому, продає або роздає їх в оренду.

Агітуючи населення створювати об'єднання співвласників багатоквартирних будинків, позиціонуючи себе палким прихильником ОСББ, Львівська міськрада «віджимає» нежитлові підвальні приміщення у будинках львів'ян, особливо застарілого житлового фонду. Не зупиняють міських чиновників навіть норми закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який набрав чинності 01.07.2015 р.

Протягом 2016 р. виконком Львівської міськради постановив не один десяток рішень щодо приватизації низки нежитлових приміщень, вважаючи їх ізольованими від житлової частини будинку, що, як правило, не відповідає дійсності.

Характеристики нежитлових приміщень багатоквартирних будинків наведені в п. 2.53 Державних будівельних норм (ДБН) В.2.2-15-2005 «Житлові будинки», відповідно до якого приміщення громадського призначення, крім приміщень громадського призначення гуртожитків і житлових будинків для осіб похилого віку та сімей з інвалідами, повинні мати входи та евакуаційні виходи, ізольовані від житлової частини будинку. Всупереч цьому обласним комунальним підприємством Львівської облради «Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки» на замовлення управління комунальної власності Львівської міськради виготовляються довідки, відповідно до яких нежитлові приміщення, що їх зажадають отримати у власність підприємці, визнаються ізольованими.

Аргумент на користь відчуження

Головним аргументом міських чиновників на користь відчуження або оренди зазвичай стає те, що, мовляв, гроші від цього використовують на утримання та благоустрій будинку. Однак, як з'ясувалося, це не зовсім так. Насправді колишній власник будинку — Львівська міськрада разом із співвласниками будинку зобов'язана брати участь у його ремонті, потреба в якому виникла після приватизації квартир. Такий обов'язок органів місцевого самоврядування та власників квартир встановлений «Порядком участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніх власників», затвердженим Постановою Кабінету Міністрів від 08.11.1992 р. за №572. Проте, слідуючи логіці міських чиновників, виходить, щоб відремонтувати багатоквартирний будинок, необхідно здати в оренду або відчужити його підвальні нежитлові приміщення, а якщо грошей на ремонт не вистачить, то можна ще прихопити сходи, сходові майданчики та горища.

Серед адрес останніх резонансних «підвальних» скандалів — восьмиквартирний триповерховий на два під'їзди (парадний та службовий) будинок по вул. Нечуя-Левицького, 19, який перебуває на балансі та в управлінні ОСББ «Надія-НЛ». Відповідно до охоронного законодавства об'єднанням укладений охоронний договір.

Будинок збудований Якубом Рисяком, прийнятий до експлуатації 18.08.1907 р. як прибутковий та є пам'яткою архітектури місцевого значення. В ньому експлуатується індивідуальне опалення — газифіковані кахельні печі, газові водогрійні прилади та двоконтурні котли, підключені до каналів димовидалення.

У підвальному поверсі будинку є нежитлові приміщення, в одній частині яких розташовані комори мешканців, а в іншій — загальнобудинкові інженерні мережі водопостачання, водовідведення, каналізації, вентиляції та димовидалення з ревізійними приладами та чистками каналів.

Вхід до нежитлових приміщень здійснюється тільки через парадний під'їзд, вони не мають окремих входів-виходів на вулицю, а евакуаційні виходи у них взагалі відсутні, тобто вони не є ізольованими від житлової частини будинку. Для обслуговування мешканців будинку з дня його побудови у підвальному поверсі була розташована пральня, а також приміщення сторожа, згадки про які є на будівельних кресленнях 1907 р.

Як прочистити димоходи?

З моменту передачі будинку на баланс ОСББ у вересні 2008 р., незважаючи на норми Конституції, рішення Конституційного Суду та закони України, Львівська міськрада намагається відчужити нежитлові приміщення, в яких розташовані загальнобудинкові інженерні мережі. В цьому їй успішно допомагають окремі судді Франківського районного суду міста та Апеляційного суду Львівської обл.

Так, Львівською міськрадою у листопаді 2008 р. разом з приватизацією останньої квартири №3а без згоди співвласників будинку, правління об'єднання були приватизовані підвальні нежитлові приміщення, в яких розташовані інженерні мережі, що обслуговують квартири парної нумерації. Така оборудка не дає змоги ні замінити в підвалі труби мереж водопостачання, водовідведення та каналізації, ні прочистити та відремонтувати вентиляційні канали санвузлів власників квартир парної нумерації. Згодом цю квартиру придбав Д.М. Вітвіцький, який зажадав приєднати до підвальних нежитлових приміщень ще й ті, в яких знаходяться інженерні мережі будинку.

В придбаній квартирі Вітвіцький створив офіс підприємства, де працює генеральним директором. Він має борги по сплаті внесків на утримання будинку, а внески на формування ремонтного та резервного фондів ОСББ доводиться стягувати з нього у судовому порядку.

Внаслідок такої «допомоги та сприяння функціонуванню ОСББ» голова об'єднання бідкається, що не має доступу до мереж водопостачання, водовідведення, каналізації, вентиляції та особливо — чисток каналів димовидалення, розташованих у приватизованих і захоплених підвальних приміщеннях. Адже ПАТ «Львівгаз» двічі на рік вимагає від ОСББ чистити канали димовидалення, а в разі непроведення таких робіт погрожує припиненням газопостачання всього будинку.

Судді Франківського районного суду Львова всупереч чинному законодавству постановляють рішення, якими не визнають частину нежитлових приміщень допоміжними, а їхні колеги з Апеляційного суду Львівської обл. надають їм своєрідну «індульгенцію» в постановленні неправосудних рішень.

Більше того, голова Франківського райсуду Львова С.М. Мартьянова, відверто нехтуючи ЦПК, постановила ухвалу, якою наклала арешт на нежитлові приміщення, що не належать відповідачу, а перебувають у спільній сумісній власності третьої особи по справі — співвласників будинку та зареєстровані належним чином. Нормою статті 152 вищезазначеного кодексу не передбачено накладання арешту на майно третіх осіб. Тобто суддя Мартьянова постановила завідомо неправосудну ухвалу, але колегія суддів Апеляційного суду Львівської обл. у складі Р.П. Цяцяка, О.М. Ванівського та Н.О. Шеремети відмовилася скасовувати її.

Також заслуговує на увагу те, як львівські багатоквартирні будинки стали «комунальними». Відстежимо це на прикладі подібного будинку.

Львівська міськрада, незважаючи на те, що в будинку під час приватизації квартир (березень 1994-го — листопад 2008-го) з'явилися його співвласники (норма ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України), раптом у грудні 2008 р. зареєструвала будинок територіальній громаді Львова. Як підстава для набуття права власності зазначене рішення Радянського райвиконкому від 26.05.1987 р. за № 271, яким було затверджено реєстр житлових будинків, що перебували на балансі Радянської райради Львова!

На підтвердження такої реєстрації Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки 30.12.2008 р. виданий витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно. В ньому зазначена власність територіальної громади Львова на весь будинок разом з приватизованими квартирами, інженерними комунікаціями, сходовими майданчиками, горищем і підвалами. Таким чином, було встановлено подвійне право власності як на весь будинок, так і на окремі приватизовані квартири та інше нерухоме майно, яке є у спільній сумісній власності всіх співвласників будинку.

І це було зроблено попри те, що правовий режим власності визначається виключно законами (норма п. 7 ст. 92 Конституції). Рішення ж держорганів УРСР не є законами України.

Приватизація будинку територіальній громаді Львова була проведена заради заволодіння його нежитловими приміщеннями, мовляв, якщо будинок є комунальною власністю, відтак і нежитлові приміщення також комунальна власність.

Суддівський корпус названих судів вищезазначену фразу (якщо будинок є комунальною власністю, відтак і нежитлові приміщення також є комунальна власність) вніс у свої рішення незважаючи на те, що відповідно до абзацу другого ч. 3 ст. 5 закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності на квартиру, житлове та нежитлове приміщення може бути зареєстроване незалежно від того, чи зареєстроване право власності на житловий будинок, будівлю, споруду, а також їх окремі частини, де вони розташовані.

Не відстає від суддів і адвокат Н.Ф. Арутунова, яка представляє інтереси Вітвіцького. Вона запевняє, що будинок — комунальна власність міста, а у мешканців є право власності тільки на окремо приватизовані квартири. Те саме каже їй і управління комунальної власності Львівської міськради, посилаючись то на рішення державних органів УРСР, то на постанову Кабміну №311 від 10 листопада 1991 р., якою була розмежована власність між державою і адміністративно-територіальними одиницями, тобто комунальною власністю.

Їх зовсім не бентежить, що після прийняття зазначених підзаконних актів в Україні була прийнята Конституція та закон «Про приватизацію державного житлового фонду», які й визначають правовий режим власності.

Навіщо будинку паспорт

На запитання, хто встановлює статус приміщення, посадові особи Управління комунальної власності міськради та судді посилаються на будівельну експертизу. Але це зовсім не обов'язково.

Статус приміщення, як роз'яснює Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, визначений у паспорті на будинок. Проте міськрада та суди не утруднюють себе ознайомленням з паспортами будинків, не беруть до уваги сам факт існування паспортів, більше того — їм це і невигідно. Простіше доручити Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки видати фальшиву довідку про ізольованість нежитлових приміщень.

Львівська міськрада, позиціонуючи себе нібито власником нежитлових приміщень, не вимагає від Вітвіцького звільнення нежитлових приміщень, які він займає близько десяти років безоплатно та без жодного на це правочину, чим завдає збитків бюджету розвитку Львова. До речі, кошти цього бюджету мають використовуватися і на ремонти житлового фонду міста.

Провідні правознавці — фахівці Мінрегіонбуду стосовно законодавчого регулювання відносин власності та управління в багатоквартирному житловому фонді роз'яснюють: відповідно до ч. 3 п. 9 ст. 8 закону «Про приватизацію державного житлового фонду» «нежитлові приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад народних депутатів».

Очевидно, що коли у будинку проектом передбачені приміщення під магазин, ательє, майстерню, офіс тощо, то це приміщення громадського призначення та до житлового фонду багатоквартирного будинку не відносяться. Про їх існування у будинку зазначено в його паспорті. І саме такі приміщення можуть бути власністю фізичної або юридичної особи, в тому числі й територіальної громади, і тільки їх власники мають право ними розпоряджатися — відчужувати на користь інших осіб або здавати в оренду.

На відміну від інших нежитлових приміщень — підвалів, колясочних, сушарок, пралень тощо, співвласниками яких є мешканці. Про це говорить і п. 2 ст. 10 вищезгаданого закону: «Власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї тощо) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають».

Такий самий підхід містить ч. 2

ст. 382 ЦК: «Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав».

У комунальній власності територіальної громади може перебувати хіба що той багатоквартирний будинок, у якому жодне з приміщень не відчужене на користь фізичних або юридичних осіб (не приватизоване). В інших випадках територіальна громада або виступає одним зі співвласників багатоквартирного будинку — за умови, що в ньому є житлові або нежитлові приміщення комунальної власності, або взагалі не має відношення до власності в багатоквартирному будинку — у разі, якщо всі приміщення у будинку приватизовані.

Згідно з ч. 1 ст. 5 закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників будинку, що виключає можливість його перебування у власності держави та територіальних громад.

Ст. 368 цього ж кодексу передбачає, що спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю, а відповідно до ч. 1 ст. 369 зазначеного кодексу співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Згідно з ч. 2 цієї статті розпоряджання майном, яке є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

Отже, коли у будинку створено ОСББ, рішення щодо управління та розпорядження нежитловими приміщеннями приймають співвласники будинку на загальних зборах (ч. 9 ст. 10 закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

Співвласники будинку мають повне право самі здавати нежитлові приміщення в оренду, а отримані кошти використовувати на утримання будинку.

Щоб віддати в оренду підвал, влада міста має отримати згоду всіх власників квартир і нежитлових приміщень, зафіксовану протоколом загальних зборів співвласників будинку, оскільки всі вони є співвласниками підвалів. Управління комунальною власністю міста не може одноосібно розпоряджатися будинком, у якому приватизовано хоча б одну квартиру чи нежитлове приміщення. Мешканці мають підстави вимагати розірвання договору оренди, якщо він підписаний без їхньої згоди, а також вимагати через суд відшкодування збитків за знищене чи зникле майно.

Відповідно до рішення Конституційного Суду від 02.03.2004 р. за

№4-рп/2004, щоб підтвердити право власності мешканців, скажімо, на підвал чи горище, не потрібно додатково їх узаконювати. Купив квартиру — автоматично користуєшся підвалом і горищем у розмірі своєї частки. А щоб підвал чи горище здати в оренду, потрібно обов'язково запитати згоди у кожного з мешканців.

Всупереч цим нормам управління комунальної власності Львівської міськради нежитлові приміщення у багатоквартирних будинках з комунікаціями, опорними конструкціями тощо реєструє як власність територіальної громади Львова, відчужує та/або здає в оренду саме як комунальне майно. Не зупиняє їх те, що в будинку створено ОСББ, а у нежитлових приміщень, як і у будинку в цілому, є співвласники.

Кількість нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках Львова, які віддано у приватні руки, не злічити. Як і коштів, які пішли невідомо куди, але тільки не до бюджету розвитку міста. Зважаючи на те, що у Львові багато будинків застарілого житлового фонду, в яких є величезні підвали, можна лише уявити собі «розмах» цієї схеми із незаконного відчуження (фактично крадіжки) спільної власності мешканців будинків на користь фізичних і юридичних осіб. При цьому мешканцям від такого гендлю у кращому випадку ні холодно ні жарко. У гіршому, в разі створення ОСББ, — проблема з обслуговуванням будинку та загальнобудинкових інженерних мереж, проведенням ремонту, втрата певних коштів на його утримання.

З метою захисту прав співвласників будинку на нежитлові приміщення, в яких є загальнобудинкові інженерні мережі, ОСББ «Надія-НЛ», яке відповідно до п. 3 статуту об'єднання у своїй діяльності користується правами, визначеними ст. 16 і 17 закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», та має обов'язки, передбачені ст. 18 цього закону, змушене було у жовтні 2016 р. зареєструвати право власності всіх співвласників будинку на ці приміщення. Проте міськрада в суді намагається скасувати таку реєстрацію та привласнити нежитлові приміщення.

Однак згадані неправосудні рішення надзвичайно небезпечні для суспільства та держави, оскільки, завдаючи шкоду, скажімо, безпосередньо ОСББ «Надія-НЛ», підривають авторитет судової влади, створюють недовіру до неї.

З усього цього можна зробити єдиний висновок: доки Львівська міськрада не перестане замилювати очі львів'янам стосовно надання допомоги та сприяння в діяльності ОСББ з обслуговування будинків, що взяті мешканцями на власне утримання, а тим часом порушуватиме — за підтримки судів — законодавство, сподіватися на чинність у Львові Конституції, норм Цивільного, Цивільно-процесуального кодексів, законів «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» та «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» не варто.

Співласник будинку № 19 по вул. Нечуя-Левицького у Львові, член правління ОСББ «Надія-НЛ»

Автор: Ігор ДЗІЧКОВСЬКИЙ

Уважаемые читатели, PDF-версию статьи можно скачать здесь...

Партии: на «мусорном» ветру

Опыт успешной политсилы Германии — Партии зеленых — подсказывает: «на...

Особенности национального отношения к деньгам

Работающие в России украинцы — один из главных источников денежных переводов из РФ...

Маркер 8 Марта

Власти нужно было бы ориентироватьсяна «умеренных» патриотов, а еще более — на...

Будущее автономного транспорта определяют в Израиле?

Судя по прогнозам отраслевых экспертов, полностью автономные машины появятся на наших...

Загрузка...
Комментарии 0
Войдите, чтобы оставить комментарий
Пока пусто
Блоги

Авторские колонки

Ошибка