Власть соседей

№18-19(771) 13 — 19 мая 2016 г. 12 Мая 2016 1 4.9

Одним из ключевых вопросов текущей реформы ЖКХ являются даже не тарифы, которые сильно вырастут, а то, в какую пропасть может рухнуть состояние отечественных многоэтажек: частные управляющие компании, в отличие от муниципальных жэков, никак не заинтересованы в снижении темпов амортизации жилого фонда

Для значительной доли украинцев главной темой прошедшего года стал резкий рост коммунальных платежей — этот вроде бы технический момент радикально перекроил многие семейные бюджеты. Но настоящая коммунальная революция еще даже не начиналась — поистине взрывоопасным потенциалом обладают события, которые произойдут после 1 июля.

В этот день фактически завершится вроде бы давным-давно формально закончившийся период приватизации жилья. Да, именно так — владельцев квартир в многоэтажках теперь наконец-то принудительно заставят взять на себя ответственность за свой дом.

Есть два основных сценария, описывающих этот процесс, — апокалиптический и оптимистический.

Последний, конечно, озвучивают представители власти, затеявшие реформу. Он выглядит так: посредством повсеместной организации ОСМД (обществ совладельцев многоквартирных домов) жители возьмут в свои руки управление жилым фондом. Ликвидация жэков и почти полный уход государства со сцены заставит работать рынок — а это априори замечательно. Конкуренция на рынке ЖКХ приведет к повышению качества услуг и не даст ценам заметно вырасти. Кроме того, данная реформа позволит создать места для квалифицированной рабочей силы в отрасли — с конкурентными зарплатами.

Жителям тех домов, которые не смогут самоорганизоваться в ОСМД, помогут местные власти. Делами в таких многоэтажках займутся специальные управляющие — и хотя они уже сами, а не жильцы дома будут решать, кому отдавать заказы на обслуживание, действовать им все равно придется по законам рынка. Который, как мы помним, все урегулирует.

Апокалиптический сценарий куда интереснее и сулит много любопытных перспектив. Несложно заметить, что бума создания ОСМД пока не наблюдается. Всего в Украине зарегистрировано около 15 тыс. объединений совладельцев многоквартирных домов — около 20% общего количества многоэтажек (примерно 75 тыс.). И к 1 июля десятки тысяч новых объединений чудом не возникнут — хотя бы по техническим причинам, ведь процедура их создания очень небыстрая.

Как результат управление большинством домов попадет в руки людей, тесно связанных с районными администрациями, но при этом не несущих реальной ответственности за состояние жилого фонда. Эти управляющие будут заключать контракты на обслуживание с ограниченным набором компаний — рыночных наследников жэков. И самое главное — не сдерживаемые никакими рамками цены на услуги у таких компаний могут быть очень высокими, превосходящими нынешние в десятки раз.

Однако радикально возросшая коммуналка — не самое плохое при таком развитии событий. Есть еще один нюанс: отныне никто, кроме жильцов дома, не обязан этот самый дом ремонтировать. Управляющие компании занимаются лишь текущим обслуживанием, но не накапливают из квартплаты жильцов средства на серьезные ремонты. Т. е. ремонт они сделают — но за отдельные деньги. Теперь представьте, что в хрущевке пришла пора капитально отремонтировать кровлю. Для типичной пятиэтажки такой ремонт потянет не меньше чем на полмиллиона гривен. А попытайтесь-ка собрать эту сумму с владельцев квартир!

ОСМД — не хозяйственная структура, а политическая

Словом, в финале этого фильма-катастрофы — тотальные неплатежи за неподъемную коммуналку и рассыпающиеся аварийные дома.

Государство, конечно, обещает не бросать жильцов один на один с родными руинами. Но в стране насчитывается более 30 тыс. многоквартирных домов, чей срок эксплуатации по советским нормативам давно истек. Более 75% всего жилого фонда Украины требует если не сноса и реконструкции, то как минимум капитального ремонта. По оценкам Минрегионразвития, только на самые острые случаи ремонта и утепления нужно около 300 млрд. грн. По подсчетам IFC (Международная финансовая корпорация, входящая в структуру Всемирного банка), капремонт жилого фонда может стоить до 50 млрд. долл., т. е. превосходить годовой бюджет страны в несколько раз. Так что на самом деле сквозь обещания чиновников явно звучит прорывающийся вздох облегчения — хотя бы формально это больше не зона ответственности государства.

Тариф — единственный стимул

Елена КАТЕРИНЧУК, председатель правления одного из столичных объединений совладельцев многоквартирных домов, убеждена: ОСМД уж точно не может служить универсальным выходом для всех и каждого.

— Для старого жилого фонда с экономической точки зрения не имеет значения, создают жильцы ОСМД или нет. Ремонт кровли, подвалов, серьезная замена коммуникаций — все это жильцы не потянут в любом случае, это просто невозможно.

Возьмите какую-нибудь ветхую сталинку, где 90% обитателей — пенсионеры. Никогда и ни при каких условиях нельзя создать эффективную форму управления таким домом. Чудес не бывает.

С другой стороны, ОСМД нужно создавать — как форму самоорганизации жителей. Но чаще всего имеют в виду лишь такую цель, как управление собственным домом. И тут есть несколько нюансов. ОСМД — эффективная форма управления для относительно нового жилья. Но не единственная. Как показывает опыт Запада, самая экономически эффективная форма — все же управляющая компания (УК). Тем более что создать ОСМД, наладить в нем работу — непросто и для профессионала. А профессионалов в этой области чрезвычайно мало.

Поэтому теоретически более легкий и правильный путь — УК. Ключевой вопрос: сможет ли государство создать конкурентную среду, чтобы вырастить достаточное количество честно соревнующихся УК? Если это условие будет выполнено, за потребителя будут бороться на конкурентной основе, и тариф на обслуживание дома будет ниже, чем тариф отдельного ОСМД.

Это не говорит о том, что ОСМД становится не нужен — объединение в таком случае должно стать представителем интересов дома перед УК, не превращаясь в «домашний ЖЭК».

— Закон предусматривает еще и несколько фантастичный способ управления домом с помощью собраний, где принимаются все необходимые рабочие решения — без волокиты с созданием ОСМД как юридического лица.

— Это точно фантастика. Для утверждения решения необходимо не менее 2/3 голосов владельцев жилплощади. Собрать такое количество людей нереально. Собирать их регулярно по мельчайшему поводу не удастся никому. Люди неспособны к такой самоорганизации и такой активности.

Законодатель это понимает, поэтому в качестве рабочего варианта закладывает через райадминистрации конкурс на назначение управляющего домом.

— По-видимому, в последнем случае бралась в качестве образца российская модель, которая в РФ стала источником бесконечных коррупционных скандалов. Схема, в которой управленцы, тесно связанные с чиновниками, выбирают, кто станет получать большие деньги, по определению не может не привести к серьезным обвинениям в коррупции и неэффективности.

— Управляющих компаний сегодня на рынке мало — это успевшие преобразоваться старые жэки и пара-тройка частных управляющих компаний, преимущественно от застройщиков. Людей к образованию ОСМД может побудить только экономическая причина — высокий тариф, который установят эти немногочисленные игроки с 1 июля.

Если сегодня жэковский тариф примерно 2,35 грн. за квадратный метр, а у меня в ОСМД 4,65 грн. — как можно убедить людей принимать последнюю форму управления? Зачем им самоорганизовываться? Чтобы платить больше?

— Вы создали ОСМД совсем недавно — ваша новостройка была введена в строй лишь в прошлом году. Как изменились условия и практика создания таких объединений? Власть полтора десятка лет пытается убедить жильцов объединяться, но те всеми силами игнорируют призывы. Новый закон сделал ОСМД хоть чем-то привлекательнее?

— До 2013 г. в Киеве работала норма: 2% общей жилплощади застройщики должны передавать в фонд обслуживающей организации в качестве служебного жилья. И это делало управление таким жильем очень лакомым куском пирога. Конечно, помещения немедленно выводили из общей собственности всех жильцов — любыми схемами и любыми путями. Но теоретически такая норма могла дать ОСМД активы, позволявшие зарабатывать. Я знаю ОСМД на ул. Березняковской, у которого в собственности шесть таких квартир. Их сдают в аренду, и это существенный финансовый доход. Он снижает людям тарифы и помогает выжить.

Но с 2013 г. эта лавочка закрыта. Кроме того, застройщики теперь строят так, чтобы не оставалось даже мало-мальски пригодных технических площадей, которые можно было бы использовать в интересах объединения совладельцев. У нас нет и каморки, где можно было бы поставить столик председателя ОСМД.

А что происходит с новым законом? Все жильцы становятся со-собственниками имущества и инженерных сетей. Но люди не понимают, что даже в новостройке в течение 5, 10, 20 лет после ввода в эксплуатацию обязательно понадобятся деньги на ремонт инженерной инфраструктуры. А жители новых домов не готовы закладывать в тариф средства для будущих неизбежных ремонтов. Вода и канализация у них начинаются и заканчиваются в их же квартире.

Вот у нас в доме работают четыре лифта. Замена одного двигателя — это 170 тыс. грн., т. е. более 1 тыс. грн. с каждой квартиры. Как их собрать со всех жильцов в случае поломки? Управляющие компании тоже не станут за свой счет решать эти проблемы! Такие вопросы остаются в зоне ответственности жителей.

А если дело касается ветхого жилья, ситуация вообще выглядит безнадежной. Безусловно, нужна государственная программа по ремонту и модернизации жилых домов.

— Госпрограммы по ремонту, даже если на них найдут средства, могут в создавшихся условиях послужить стимулом для развития новых коррупционных схем. Например, каким аварийным домам райадминистрации раньше выделяли деньги на ремонт? Тем, кто громче и дольше прочих жаловался, обивал пороги и надоедал чиновникам и депутатам. Теперь же даже выбор получателя помощи может включать учет шкурного интереса коммерческих УК — обслуживать отремонтированное здание дешевле и проще, чем разваливающееся. А где коммерческий интерес...

— Но ведь каждому дому обещают индивидуальный подход с индивидуальным тарифом. Поэтому состояние дома важно не столько для УК, сколько для жильцов.

С другой стороны, как раз чтобы уменьшить коррупционные риски при проведении конкурсов и распределении заказов и нужен ОСМД.

— Разве возможен абсолютно экономически честный индивидуальный тариф? Для обитателей самых ветхих зданий он окажется запредельным. В то же время представителям власти невыгодно создавать чрезмерное социальное напряжение, провоцировать взрыв недовольства, тем более на самом старте реформы. Таким образом, политическая целесообразность поможет сдерживать экономическую жадность — государственный админресурс заставит УК устанавливать приемлемые тарифы для аутсайдеров за счет жильцов более новых домов. В результате получим ухудшенный вариант жэков: высокая, но не критическая цена и скверное качество услуг.

— Я более чем уверена, что райадминистрации будут «вкусные» дома отдавать в комплекте с «невкусными», требуя от УК брать в обслуживание сразу микрорайоны, с усредненным для всех тарифом. А какой у местной власти выбор? Конечно, это не совсем соответствует идее свободного рынка ЖКХ и может решаться только под столом. Но как по-другому? Нельзя справедливо и в одночасье перейти от жэков к рыночным условиям с таким якорем, как наш ветхий жилой фонд.

В Киеве как минимум 60% жилого фонда бизнесу неинтересно обслуживать, эти дома имеют износ 80—90%. УК будут просить такую цену, которую жильцы не захотят — не смогут — заплатить. А в регионах вообще ужас! Никакой закон про ОСМД эту проблему не решит.

И мы же еще должны помнить о дополнительной проблеме капитального ремонта! Насколько УК смогут и пожелают хотя бы сохранить нынешнее состояние жилфонда?

Проблема гигантских площадей ветхого жилья в стране может быть решена только путем масштабных частных инвестиций в модернизацию старых многоэтажек. Как взяться за эту каверзную задачу, нынешнее правительство, похоже, представления не имеет — поэтому будет данный вопрос просто замалчивать

Классовый вопрос

— Давайте вернемся к идеальной ситуации: ОСМД создается на базе новостройки. Даже здесь проблемы появляются в самом начале пути. В типовой, самый распространенный на рынке договор инвестирования в жилье, как правило, заложена норма, обязывающая будущего собственника заключать договор на обслуживание с выбранной застройщиком организацией! Т. е. создать ОСМД инвестор-покупатель еще не может, а УК ему уже подобрали.

— Проблема здесь лежит не только в плоскости того, какой договор заключают инвестор и застройщик.

Согласно нашему законодательству, в течение 120 дней с момента получения застройщиком сертификата ввода объекта в эксплуатацию дом должен быть передан на баланс обслуживающей организации. Застройщика обязывает это сделать закон! Кроме того, нужно подключать коммуникации. А монополисты вроде «Киевводоканала», «Киевэнерго» подписывают договора с балансодержателем, и сделать это нужно пораньше — люди требуют, желая поскорее начать ремонты в квартирах.

Этот же сертификат ввода объекта в эксплуатацию дает основание застройщику начать процедуру выдачи людям пакета бумаг для получения свидетельств на право собственности.

Ни при каких условиях невозможно, чтобы сотни жильцов нового дома получили документы, провели собрание, создали ОСМД и готовы были бы принять у застройщика дом — и все это за 120 дней!

Приходится идти на ухищрения. Тут есть нюанс — формально в передаче объекта участвует райадминистрация. Можно попросить районные власти отложить процедуру передачи дома, чтобы можно было успеть создать ОСМД.

Хотя, конечно, ОСМД должно создаваться еще инвесторами, и для этого нужно изменить норму закона. Покупатели жилья должны иметь право еще на стадии инвестиции отстаивать свои интересы перед застройщиком, еще на стадии строительства закладывать какие-то параметры в характеристики дома и требовать их выполнения. Другого разумного пути нет.

Это и было той уловкой, которая в случае нашего дома позволила нам собрать людей. Инициативная группа, решившая создать ОСМД, предложила профессионально сопровождать акты приема-передачи квартир. Мы выделили эксперта, от имени жителей составили единую коллективную петицию к застройщику с проблемами по каждой квартире. Помимо этого, помогали составлять более сотен индивидуальных писем.

— Представители Киевской горадминистрации выступили с заявлением, что КГГА намерена создать специальный портал, где будут объясняться юридические и административные нюансы создания ОСМД. Инициатива выглядит абсурдно запоздавшей. Удалось ли вам при создании объединения найти информационные и консультативные ресурсы, серьезно облегчавшие задачу?

— Нет, мы вынуждены были идти скорее на ощупь, учиться на своих ошибках. И это при том, что создавали ОСМД в общем-то профессионалы: я директор строительной компании, партнер — юрист.

— Что заставляет вас, успешного предпринимателя, заниматься домоуправлением? Уж наверняка не материальный стимул — в чем тогда секрет привлечения на должность домовых менеджеров высококвалифицированных кадров за ничтожные деньги?

— Нужно было поддержать нашего энтузиаста — юриста, который очень хотел создать эту структуру. Решила подставить плечо — просто в силу того, что я профессионал. Мы выстроили систему, и теперь я хотела бы уйти — свою миссию считаю выполненной.

Оставаться руководить ОСМД нет желания. Отсутствие материальных стимулов — даже не это важно. Руки опускаются из-за человеческой неблагодарности. Нужно быть очень твердолобым, чтобы выдержать. Люди равнодушны, ленивы, ничего не хотят сами предпринимать, но при этом не забывают упрекнуть других, что те для них «ничего не сделали».

Вот это, наверное, и есть самое большое препятствие на пути самоуправления.

— Если ОСМД берет на себя функцию управления домом, сразу остро встает как раз вопрос поиска профессионалов в сфере ЖКХ. Считается, что в результате реформы туда пойдут профессиональные кадры из жэков.

— Это иллюзия. Нет и не было в жэках таких профессионалов. Их нужно отдельно готовить. Но и тогда встанет вопрос оплаты их труда. Люди не готовы платить конкурентную зарплату управляющему домом, их не интересует этот процесс.

— Может ли тут помочь объединение ОСМД в ассоциации, укрупнение комплексов для более эффективной работы административного аппарата и минимизации затрат на штат?

— Это единственный путь, мы сами надеемся создать в скором времени такую ассоциацию. Тогда при том же тарифе можно будет обеспечить более высокое качество обслуживания. Можно будет нанять профессиональные кадры и дать им нормальную зарплату. Только так можно конкурировать с управляющими компаниями.

Но здесь есть предел роста. Один управляющий может создать и заставить работать систему на два-три дома, не больше — слишком много текущей работы. Если больше — уже нужна структура УК.

— При каком количестве квартир ОСМД может эффективно конкурировать с управляющими компаниями?

— Если речь о новостройках — хотя бы 150 квартир. И все равно вы не сможете себе многого позволить.

Вот у нас, например, 159 помещений. Тариф 4,65 грн. за квадратный метр. И при этом тарифе мы ничего не закладываем в будущие неизбежные ремонты!

На полную занятость работает только один человек — дворник. Председатель правления, который выполняет функции управляющего, бухгалтер, юрист и главный инженер трудятся условно на полставки. Надеемся, что с окончанием эры ремонтов нагрузка для работающих в структуре ОСМД снизится, и зарплата им будет казаться более адекватной.

Да, есть ОСМД с тарифом 2,35 грн. Это старые объединения с большим количеством домов. Но и качество услуг там не сильно отличается от жэковского.

— Председатель ОСМД отвечает перед потребителем за качество предоставляемых коммунальных услуг?

— Как он вообще может отвечать? Повесьте на него административную или уголовную ответственность — и вы вообще ни одного кандидата на эту должность не найдете!

Вот как наш президент отвечает за качество жизни людей? За президента что, голосуют исходя из показателей ВВП?

ОСМД — это политическая структура! Да, я нанимаю дворника, который плохо убирает двор. А какой у меня выбор? Собрание проголосовало, чтобы платить ему 3 тыс. грн. Какая мотивация, такой и труд.

На примере одного дома приходится сталкиваться буквально с классовыми конфликтами. Обеспеченные люди говорят: «конечно, у нас слишком низкий тариф, а мы бы хотели выше качество услуг». А бабушки глаза им выцарапывают: не трогай тариф! И попробуйте-ка убедить богатых жильцов платить за бедных...

Сантехники и политика

— Одной из острейших проблем при создании ОСМД долгие годы остается вопрос придомовой территории — ее очень часто практически невозможно выделить в натуре и узаконить. А ведь земля могла бы стать одним из активов объединения, за счет нее можно было бы в ряде случаев зарабатывать, снижая таким образом тариф. Вам удалось закрепить за собой придомовую территорию?

— Нет, и в Киеве у двух третей ОСМД нет актов на землю. У этой ситуации — две причины.

Первая — активное сопротивление властей. Никто не допустит, чтобы ОСМД стали независимыми игроками на рынке земли, ее аренды или (в исключительных случаях) даже застройки.

Вторая причина — нежелание ОСМД платить налог на землю. Та микроскопическая придомовая территория, которую обычно отводят, не имеет значения для ведения хозяйственной деятельности, а вот платить за нее нужно.

— Кондоминиумы на Западе часто играют гораздо более широкую роль, чем отечественные ОСМД. Так, они определяют правила внутреннего распорядка, причем нередко весьма жесткие и строгие. Вы не думали активнее использовать схожие функции «внутридомовой полиции»? Ведь у нас деятельность недобросовестных соседей порой не просто вызывает неудобства — она может угрожать жизни обитателей всего дома. В частности, когда собственники квартиры в результате перепланировки сносят несущие конструкции.

— У ОСМД нет механизмов проверки, контроля и влияния даже в самых крайних случаях. «Внутридомовая полиция» у нас попросту невозможна.

Все это замечательно в идеале, но наша реальность и наши граждане — это совсем другая история. У меня люди получили на собрании предложение — не перестраивать балконы, т. е. не нарушать нормы, законы и правила, не портить фасад. И как вы думаете, что ответило большинство? «Наши квартиры, что хотим, то и делаем».

Вот вам и вся самоорганизация.

Повторю, ОСМД — не хозяйственная структура по сути, а политическая. Представьте себе, я как председатель обращаюсь в суд по поводу нарушения норм нашими жильцами и требую запретить противоправную деятельность по изменению конструкций балконов. Такой человек долго останется председателем, при том что так действуют более половины жителей? Критическая масса наших людей не готовы соблюдать законы.

Приходится идти по пути «не можешь запретить — возглавь». Например, знаете, как многие ОСМД решают проблему самовольного строительства тамбуров, отсечных коридоров?

Они предлагают жильцам компромисс: разрешают ставить тамбуры, но взимают за это арендную плату. Уж если люди нарушают правила, то должны за это платить.

— И платят? Вы же сами говорите, что наш человек не готов подчиняться правилам.

— Конечно, платят! Ведь уже собрание жильцов дома такие правила утверждает, голосует за них. Это не какой-то абстрактный закон. Власть соседей — выше любой другой власти, ее боятся!

— Ни одна политическая сила в Украине до сих пор не строилась снизу — возможно, это причина того, что ни одна партия не пыталась использовать ресурс ОСМД как формы самоорганизации населения. Можно ли ожидать, что под прессом нарастающего экономического давления объединения сами станут совместно отстаивать свои территориальные, местные интересы — в том числе и на политическом поле? Есть ли у этой формы самоорганизации шанс стать ключом к местному самоуправлению?

— На Западе кондоминиумы не подменили собой местное самоуправление. Но у нас ассоциации ОСМД могли бы стать низовым звеном такого реального самоуправления, превратиться в политическую силу.

Думаю, именно поэтому власть не заинтересована в ОСМД. Лишь два фактора заставили ее активизировать деятельность по созданию таких объединений: требование Европы и отсутствие денег на ЖКХ.

— Обобщим наш разговор таким вопросом: в каких домах точно не стоит создавать ОСМД?

— Даже считая ОСМД политической структурой, стоит помнить, что политика — лишь инструмент экономики. Поэтому мой рецепт: смотрите на экономическую целесообразность.

Уважаемые читатели, PDF-версию статьи можно скачать здесь...

Комментарии 1
Войдите, чтобы оставить комментарий
Сергей Супонин
14 Мая 2016, Сергей Супонин

ОСМД - это есть колхоз в новой интерпретации бывших профессиональных "верных ленинцев" засевших во властных структурах. Попереть из президентского кресла бывшего Первого секретаря ЦК КПУ было очень правильным действом, но ... но на этом остановились, а зря. Позвали поляка, но это уже до фонаря... система его отторгнет

- 0 +
Блоги

Авторские колонки

Ошибка