Парадоксы обнищания

№6(853) 9 — 15 февраля 2018 г. 07 Февраля 2018 5

Денег нет, но однокомнатные квартиры нарасхват

Киевляне уже скупили практически все малогабаритные квартиры эконом-класса в новостройках. И нынешняя нехватка средств у населения снизила темпы продаж нового жилья более чем на треть. Тем не менее девелоперы не теряют оптимизма, повышая цену на квадратные метры и продолжая застраивать Киев элитными высотками.

Предложение новых квартир в 2017 г. продолжало расти рекордными темпами — продажи открылись в 59 новых жилых проектах, 45 уже строящихся объектов вывели на рынок новые очереди своих комплексов.

Средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках увеличилась за прошлый год на 11,6%. Наибольший рост цен зафиксирован в комплексах бизнес-класса — + 36,4% по отношению к декабрю 2016-го.

Для жилых комплексов, которые открыли торги в 2017 г., характерно большее внимание к общей концепции и инфраструктурному наполнению. Девелоперы делают акцент на инновациях, комфорте и престижности проживания.

Впрочем, средние темпы продаж первичной жилой недвижимости в 2017 г. упали на 36%. Причинами этого стали, во-первых, активная скупка небольших по площади квартир. Во-вторых, снижение накоплений населения. В-третьих, рост рисков невыполнения сроков строительства.

По состоянию на конец прошлого года актуальное предложение составило более 57 тыс. квартир. Таким образом, по сравнению с 2016 г. совокупный объем актуального предложения за 2017 г. увеличился на 10%.

В конце декабря 2017-го потребителю предоставлялись квартиры в 255 новостройках, из которых 73 находятся на завершающих этапах продаж (в свободном доступе оставалось менее 10% квартир).

Мнение эксперта

Ярослава Чапко, директор City Development Solutions:

— Несмотря на информационные потуги псевдоэкспертов, год для рынка первички был неплохим, появилось большое количество новых интересных проектов с прекрасной архитектурой, концепцией и энергоэффективными решениями.

Покупателю становится интересно выбирать, разбираться в особенностях того или иного жилья. Жилкомплекс перестает быть местом, куда приходят просто ночевать. В основе новых проектов лежит семья как основная ценность. Продумывается планировка квартиры, досуг жителей.

Безусловно, все сразу хорошо не бывает, рынку есть еще над чем поработать: и над выполнением заявленных концепций, и с точки зрения качества строительных работ. Однако можно с уверенностью сказать, что рынок выходит на новый виток развития, когда скорость реагирования девелоперов на покупательские предпочтения значительно возрастает и определяет конкурентоспособность проекта.

Что же касается любимой темы псевдоэкспертов касательно обвала и затоваривания рынка, тут, конечно, я бы посоветовала скептикам провести небольшие исследования и попытаться приобрести однокомнатную квартиру в бю-джетных новостройках.

Сегодня на продажу предлагаются квартиры, которые будут построены в 2019—2020 гг. Конечно, риски недостроя в украинских реалиях всегда были и остаются даже при самом лучшем сценарии развития рынка.

Но критичной массы квартир на рынке нет. И вряд ли она появится, так как девелоперы в ручном режиме регулируют развитие проектов, основываясь на статистике продаж, за счет которых преимущественно и финансируется строительство.

Бедненько, но чистенько

Лидером как по количеству комплексов в продаже, так и по общей численности квартир в новостройках остается Голосеевский район. Второе место удерживает Шевченковский. За счет пополнения рынка новыми проектами на третье место к концу года поднялся Печерск, где продажи велись в 35 новостройках.

Пятерку лидеров по объему предложения закрывают Дарницкий и Соломенский р-ны, в которых продажи ведутся в 32 и 31 новостройке соответственно.

Соотношение количества строящегося жилья на левом и правом берегах Киева по результатам 2017 г. осталось без изменений — 3/4 новостроек возводятся на правом берегу столицы. При этом удельный вес левобережных районов по количеству квартир в продаже составляет 30,3% в структуре предложения на рынке первичной жилой недвижимости Киева.

Структура рынка первичной недвижимости по количеству комплексов выглядит следующим образом: 66% комплексов представлены в бюджетном сегменте. Из них 37% — в эконом-классе и 29% — в комфорт-классе. В бизнес-классе позиционируются 26% комплексов, тогда как в премиум-классе — 8%. Всего к престижному жилью относится 34% новостроек.

С точки зрения количества квартир в продаже ситуация отличается большим смещением в бюджетный сегмент. Удельный вес вариантов в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса составляет 45,4% и 38,1% соответственно. В престижном сегменте предлагается 14,1% в бизнес-классе, в то время как к премиум-классу относится всего 2,4% квартир.

Купи слона

В 2017 г. продажи открылись в 59 новых жилых комплексах, еще в 45 стартовали продажи очередей. Соответственно совокупное количество квартир составило свыше 55 тыс. единиц.

В прошлом году начались продажи в ЖК «Файна Таун» и Svitlo Park, которые пополнили список наиболее масштабных проектов столицы вместе с ЖК «Комфорт Таун» и «Эврикой». Всего в двух самых крупных новых комплексах 2017 г. планируется строительство почти 16 тыс. квартир. Пока в продаже только первые очереди — примерно по 700 квартир в каждом из жилкомплексов.

Структура нового предложения претерпела значительные изменения: резко снизился удельный вес эконом-класса, до 21% по сравнению с 59,5% в 2016 г. Комплексы комфорт-класса заняли 45% в сравнении с 27% соответственно.

Предложения бизнес-класса увеличились более чем вдвое — до 30% против 13,5% годом ранее. В 2017-м положительный тренд показал и премиум-сегмент — свежие предложения в нем составили 4%.

Лидерами по объему новинок в 2017 г. стали Шевченковский и Голосеевский р-ны (21% и 20% соответственно). По сравнению с 2016-м значительно увеличился спрос на Печерский р-н — 16% против 6%.

Фактически в этих трех районах сосредоточено более половины новых комплексов. В Дарнице и на Соломенке продажи открылись в 12 (по шесть в каждом).

Структура нового предложения несколько сместилась в сторону двухкомнатных квартир (32%), но основной удельный вес по-прежнему занимают однокомнатные (47%).

Спрос на трехкомнатные составил 17%. Сегмент многокомнатных квартир увеличился в общем объеме до 2%. Малометражки и студии также занимают 2% в структуре нового предложения.

Красота жизни

Основным трендом спроса на первичную недвижимость стало увеличение интереса инвесторов к престижному жилью. Новые комплексы бизнес- и премиум-классов благодаря продуманным концепциям пользовались большой популярностью у покупателей.

Так, потребность в бизнес-классе уже к I полугодию 2017-го достигла 15%, а к концу года на квартиры в новостройках заняла 21%. Интерес к жилью премиум-класса также увеличился — до 2%.

Тем не менее основной акцент в спросе по-прежнему приходится на бюджетный сегмент. Потребность в квартирах эконом-класса сохранилась на уровне 53%. Несмотря на то что новое предложение представлено в основном комплексами комфорт-класса, востребованность на эту категорию снизилась до 24%, хотя еще в I полугодии 2017-го именно на это жилье приходилось около 30% спроса.

Подобная динамика обусловлена более взвешенным подходом инвесторов к выбору квартиры и оценке жилкомплексов — при идентичных в целом характеристиках цены в комплексах комфорт-класса на 30% выше, чем в застройке эконом-класса.

Продажи в течение года в ЖК показали высокую изменчивость. Если в начале 2017 г. продажи сохранялись на уровне ноября—декабря 2016-го, то уже со II квартала прошлого года они начали резко снижаться. Не последнюю роль в этом сыграли скупка наиболее ликвидных квартир, которые были проданы в период новогоднего ажиотажа, и рост цен в бюджетном сегменте.

В среднем совокупные продажи в киевских новостройках в 2017-м колебались от 1 тыс. до 1,35 тыс. квартир в месяц. Наибольшие темпы были характерны для новых ЖК еще на старте, где квартиры предлагались по невысокой цене с длительной рассрочкой. В отдельных жилкомплексах ежемесячно раскупали по 50—70 квартир.

Темпы продаж значительно отличались в зависимости от сегмента рынка — самая высокая динамика сделок отмечена в комплексах эконом-класса как наиболее востребованных объектов. Достаточно близкими по показателям оказались проекты комфорт- и бизнес-класса, что объяснимо переоцененностью многих объектов комфорт-класса.

Линии колебания

Цены на жилье эконом-класса весь год росли и к концу декабря остановились на отметке 11,3%. Незначительное снижение было отмечено только в летний период.

Большее разнообразие в течение года показали цены в жилкомплексах комфорт-класса. Так, после небольшого роста в I кв. динамика в сегменте приобрела нисходящий тренд, сменившийся незначительным ростом в IV кв. По итогам года жилье этого класса подорожало на 1,5%.

С начала года бизнес-класс уверенно рос в цене. И хотя к концу III кв. произошла некоторая коррекция, по итогам года увеличение стоимости жилья бизнес-класса составило рекордные 36,4%.

Динамика в премиальном сегменте характеризовалась скачками. Дважды за год цены значительно падали — в марте и сентябре. Впрочем, к концу года жилье премиум-класса практически вернулось на уровень декабря 2016-го, и снижение стоимости составило всего 0,6%.

Средневзвешенные цены на рынке первичной жилой недвижимости выросли в восьми столичных районах из 10. Наибольшее увеличение зафиксировано в Печерском, Дарницком, Голосеевском и Оболонском р-нах. Значительная часть комплексов в них находится на поздних этапах строительства, что и привело к росту средних цен на 16,7—22,5%. Свою роль сыграли нестабильность валютного рынка и увеличение спроса на жилье престижного сегмента.

На 10,3% выросла средняя стоимость квадратного метра в Святошинском, на 4,3% — в Днепровском и на 2,6% — в Деснянском р-нах.

Снижение цен в Соломенском составило 12,2% и связано с усилившейся конкуренцией, обусловленной выходом большого количества новых бюджетных комплексов в 2016—2017 гг.

Наибольшее падение цен в Шевченковском р-не — 14%. Основная причина — открытие продаж в ЖК «Файна Таун», «Баггоутовский» и Henesi House, цены в которых заметно ниже среднерыночных.

Отложи на метр

В 2018 г. ожидается пополнение рынка новыми объектами. При этом основным источником предложения, скорее всего, станут новые очереди уже существующих жилкомплексов.

Нестабильный курс нацвалюты, удорожание стройматериалов и работ продолжит оказывать давление на нижнюю границу цены для комплексов бюджетного сегмента, что приведет к дальнейшему росту цен в эконом- и комфорт-классе. Общее увеличение ожидается до 10%.

При отсутствии значительных валютных колебаний спрос на новостройки останется на уровне 2017 г., хотя есть высокая вероятность переориентации части покупателей на вторичный рынок, где предлагаются инвестиционные квартиры в новых домах, уже введенных в эксплуатацию.

Продолжит расти значимость неценовых конкурентных преимуществ жилкомплексов. Так, проекты, где вовремя и в полном объеме реализуются заявленные объекты инфраструктуры и энергоэффективные решения, будут пользоваться повышенным спросом.

Гривневые цены в 2018-м, вероятнее всего, будут иметь разнонаправленную динамику в зависимости от класса и района расположения комплекса. На фоне общего роста возможна коррекция средней стоимости квадратного метра в престижном сегменте уже в первой половине этого года.

Справка «2000»

City Development Solutions: 04070, Киев, ул. Г. Сковороды, 21/16, оф. 3, тел. (044) 585-3603, www.cdg.com.ua, info@cdg.com.ua

**В этом году цены на новое жилье в столице вырастут еще на 10%

Уважаемые читатели, PDF-версию статьи можно скачать здесь...


Загрузка...
Загрузка...

Как упаковать экспорт

Примерно половина ВВП Украины формируется благодаря экспорту, и сокращение этого...

«Роттердам» унесет ветром

Аналитический центр Bloomberg New Energy Finance опубликовал прогноз развития энергетики до 2050 г....

Так откручиваем или закручиваем?

На этой неделе Верховная Рада, возможно, примет во втором чтении законопроект «О...

Стабильность и стабилизация – не одно и то же

НБУ начал изучать мнения руководителей банков, страховых и финансовых компаний о...

Субсидии по-новому

Теперь, по версии Кабмина, роскошью считается авто моложе 5 лет и квартира просторнее 120...

Комментарии 0
Войдите, чтобы оставить комментарий
Пока пусто

Получить ссылку для клиента
Авторские колонки

Блоги

Маркетгид
Загрузка...
Ошибка