Парадоксы обнищания

№6(853) 9 — 15 февраля 2018 г. 07 Февраля 2018 5

Денег нет, но однокомнатные квартиры нарасхват

Киевляне уже скупили практически все малогабаритные квартиры эконом-класса в новостройках. И нынешняя нехватка средств у населения снизила темпы продаж нового жилья более чем на треть. Тем не менее девелоперы не теряют оптимизма, повышая цену на квадратные метры и продолжая застраивать Киев элитными высотками.

Предложение новых квартир в 2017 г. продолжало расти рекордными темпами — продажи открылись в 59 новых жилых проектах, 45 уже строящихся объектов вывели на рынок новые очереди своих комплексов.

Средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках увеличилась за прошлый год на 11,6%. Наибольший рост цен зафиксирован в комплексах бизнес-класса — + 36,4% по отношению к декабрю 2016-го.

Для жилых комплексов, которые открыли торги в 2017 г., характерно большее внимание к общей концепции и инфраструктурному наполнению. Девелоперы делают акцент на инновациях, комфорте и престижности проживания.

Впрочем, средние темпы продаж первичной жилой недвижимости в 2017 г. упали на 36%. Причинами этого стали, во-первых, активная скупка небольших по площади квартир. Во-вторых, снижение накоплений населения. В-третьих, рост рисков невыполнения сроков строительства.

По состоянию на конец прошлого года актуальное предложение составило более 57 тыс. квартир. Таким образом, по сравнению с 2016 г. совокупный объем актуального предложения за 2017 г. увеличился на 10%.

В конце декабря 2017-го потребителю предоставлялись квартиры в 255 новостройках, из которых 73 находятся на завершающих этапах продаж (в свободном доступе оставалось менее 10% квартир).

Мнение эксперта

Ярослава Чапко, директор City Development Solutions:

— Несмотря на информационные потуги псевдоэкспертов, год для рынка первички был неплохим, появилось большое количество новых интересных проектов с прекрасной архитектурой, концепцией и энергоэффективными решениями.

Покупателю становится интересно выбирать, разбираться в особенностях того или иного жилья. Жилкомплекс перестает быть местом, куда приходят просто ночевать. В основе новых проектов лежит семья как основная ценность. Продумывается планировка квартиры, досуг жителей.

Безусловно, все сразу хорошо не бывает, рынку есть еще над чем поработать: и над выполнением заявленных концепций, и с точки зрения качества строительных работ. Однако можно с уверенностью сказать, что рынок выходит на новый виток развития, когда скорость реагирования девелоперов на покупательские предпочтения значительно возрастает и определяет конкурентоспособность проекта.

Что же касается любимой темы псевдоэкспертов касательно обвала и затоваривания рынка, тут, конечно, я бы посоветовала скептикам провести небольшие исследования и попытаться приобрести однокомнатную квартиру в бю-джетных новостройках.

Сегодня на продажу предлагаются квартиры, которые будут построены в 2019—2020 гг. Конечно, риски недостроя в украинских реалиях всегда были и остаются даже при самом лучшем сценарии развития рынка.

Но критичной массы квартир на рынке нет. И вряд ли она появится, так как девелоперы в ручном режиме регулируют развитие проектов, основываясь на статистике продаж, за счет которых преимущественно и финансируется строительство.

Бедненько, но чистенько

Лидером как по количеству комплексов в продаже, так и по общей численности квартир в новостройках остается Голосеевский район. Второе место удерживает Шевченковский. За счет пополнения рынка новыми проектами на третье место к концу года поднялся Печерск, где продажи велись в 35 новостройках.

Пятерку лидеров по объему предложения закрывают Дарницкий и Соломенский р-ны, в которых продажи ведутся в 32 и 31 новостройке соответственно.

Соотношение количества строящегося жилья на левом и правом берегах Киева по результатам 2017 г. осталось без изменений — 3/4 новостроек возводятся на правом берегу столицы. При этом удельный вес левобережных районов по количеству квартир в продаже составляет 30,3% в структуре предложения на рынке первичной жилой недвижимости Киева.

Структура рынка первичной недвижимости по количеству комплексов выглядит следующим образом: 66% комплексов представлены в бюджетном сегменте. Из них 37% — в эконом-классе и 29% — в комфорт-классе. В бизнес-классе позиционируются 26% комплексов, тогда как в премиум-классе — 8%. Всего к престижному жилью относится 34% новостроек.

С точки зрения количества квартир в продаже ситуация отличается большим смещением в бюджетный сегмент. Удельный вес вариантов в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса составляет 45,4% и 38,1% соответственно. В престижном сегменте предлагается 14,1% в бизнес-классе, в то время как к премиум-классу относится всего 2,4% квартир.

Купи слона

В 2017 г. продажи открылись в 59 новых жилых комплексах, еще в 45 стартовали продажи очередей. Соответственно совокупное количество квартир составило свыше 55 тыс. единиц.

В прошлом году начались продажи в ЖК «Файна Таун» и Svitlo Park, которые пополнили список наиболее масштабных проектов столицы вместе с ЖК «Комфорт Таун» и «Эврикой». Всего в двух самых крупных новых комплексах 2017 г. планируется строительство почти 16 тыс. квартир. Пока в продаже только первые очереди — примерно по 700 квартир в каждом из жилкомплексов.

Структура нового предложения претерпела значительные изменения: резко снизился удельный вес эконом-класса, до 21% по сравнению с 59,5% в 2016 г. Комплексы комфорт-класса заняли 45% в сравнении с 27% соответственно.

Предложения бизнес-класса увеличились более чем вдвое — до 30% против 13,5% годом ранее. В 2017-м положительный тренд показал и премиум-сегмент — свежие предложения в нем составили 4%.

Лидерами по объему новинок в 2017 г. стали Шевченковский и Голосеевский р-ны (21% и 20% соответственно). По сравнению с 2016-м значительно увеличился спрос на Печерский р-н — 16% против 6%.

Фактически в этих трех районах сосредоточено более половины новых комплексов. В Дарнице и на Соломенке продажи открылись в 12 (по шесть в каждом).

Структура нового предложения несколько сместилась в сторону двухкомнатных квартир (32%), но основной удельный вес по-прежнему занимают однокомнатные (47%).

Спрос на трехкомнатные составил 17%. Сегмент многокомнатных квартир увеличился в общем объеме до 2%. Малометражки и студии также занимают 2% в структуре нового предложения.

Красота жизни

Основным трендом спроса на первичную недвижимость стало увеличение интереса инвесторов к престижному жилью. Новые комплексы бизнес- и премиум-классов благодаря продуманным концепциям пользовались большой популярностью у покупателей.

Так, потребность в бизнес-классе уже к I полугодию 2017-го достигла 15%, а к концу года на квартиры в новостройках заняла 21%. Интерес к жилью премиум-класса также увеличился — до 2%.

Тем не менее основной акцент в спросе по-прежнему приходится на бюджетный сегмент. Потребность в квартирах эконом-класса сохранилась на уровне 53%. Несмотря на то что новое предложение представлено в основном комплексами комфорт-класса, востребованность на эту категорию снизилась до 24%, хотя еще в I полугодии 2017-го именно на это жилье приходилось около 30% спроса.

Подобная динамика обусловлена более взвешенным подходом инвесторов к выбору квартиры и оценке жилкомплексов — при идентичных в целом характеристиках цены в комплексах комфорт-класса на 30% выше, чем в застройке эконом-класса.

Продажи в течение года в ЖК показали высокую изменчивость. Если в начале 2017 г. продажи сохранялись на уровне ноября—декабря 2016-го, то уже со II квартала прошлого года они начали резко снижаться. Не последнюю роль в этом сыграли скупка наиболее ликвидных квартир, которые были проданы в период новогоднего ажиотажа, и рост цен в бюджетном сегменте.

В среднем совокупные продажи в киевских новостройках в 2017-м колебались от 1 тыс. до 1,35 тыс. квартир в месяц. Наибольшие темпы были характерны для новых ЖК еще на старте, где квартиры предлагались по невысокой цене с длительной рассрочкой. В отдельных жилкомплексах ежемесячно раскупали по 50—70 квартир.

Темпы продаж значительно отличались в зависимости от сегмента рынка — самая высокая динамика сделок отмечена в комплексах эконом-класса как наиболее востребованных объектов. Достаточно близкими по показателям оказались проекты комфорт- и бизнес-класса, что объяснимо переоцененностью многих объектов комфорт-класса.

Линии колебания

Цены на жилье эконом-класса весь год росли и к концу декабря остановились на отметке 11,3%. Незначительное снижение было отмечено только в летний период.

Большее разнообразие в течение года показали цены в жилкомплексах комфорт-класса. Так, после небольшого роста в I кв. динамика в сегменте приобрела нисходящий тренд, сменившийся незначительным ростом в IV кв. По итогам года жилье этого класса подорожало на 1,5%.

С начала года бизнес-класс уверенно рос в цене. И хотя к концу III кв. произошла некоторая коррекция, по итогам года увеличение стоимости жилья бизнес-класса составило рекордные 36,4%.

Динамика в премиальном сегменте характеризовалась скачками. Дважды за год цены значительно падали — в марте и сентябре. Впрочем, к концу года жилье премиум-класса практически вернулось на уровень декабря 2016-го, и снижение стоимости составило всего 0,6%.

Средневзвешенные цены на рынке первичной жилой недвижимости выросли в восьми столичных районах из 10. Наибольшее увеличение зафиксировано в Печерском, Дарницком, Голосеевском и Оболонском р-нах. Значительная часть комплексов в них находится на поздних этапах строительства, что и привело к росту средних цен на 16,7—22,5%. Свою роль сыграли нестабильность валютного рынка и увеличение спроса на жилье престижного сегмента.

На 10,3% выросла средняя стоимость квадратного метра в Святошинском, на 4,3% — в Днепровском и на 2,6% — в Деснянском р-нах.

Снижение цен в Соломенском составило 12,2% и связано с усилившейся конкуренцией, обусловленной выходом большого количества новых бюджетных комплексов в 2016—2017 гг.

Наибольшее падение цен в Шевченковском р-не — 14%. Основная причина — открытие продаж в ЖК «Файна Таун», «Баггоутовский» и Henesi House, цены в которых заметно ниже среднерыночных.

Отложи на метр

В 2018 г. ожидается пополнение рынка новыми объектами. При этом основным источником предложения, скорее всего, станут новые очереди уже существующих жилкомплексов.

Нестабильный курс нацвалюты, удорожание стройматериалов и работ продолжит оказывать давление на нижнюю границу цены для комплексов бюджетного сегмента, что приведет к дальнейшему росту цен в эконом- и комфорт-классе. Общее увеличение ожидается до 10%.

При отсутствии значительных валютных колебаний спрос на новостройки останется на уровне 2017 г., хотя есть высокая вероятность переориентации части покупателей на вторичный рынок, где предлагаются инвестиционные квартиры в новых домах, уже введенных в эксплуатацию.

Продолжит расти значимость неценовых конкурентных преимуществ жилкомплексов. Так, проекты, где вовремя и в полном объеме реализуются заявленные объекты инфраструктуры и энергоэффективные решения, будут пользоваться повышенным спросом.

Гривневые цены в 2018-м, вероятнее всего, будут иметь разнонаправленную динамику в зависимости от класса и района расположения комплекса. На фоне общего роста возможна коррекция средней стоимости квадратного метра в престижном сегменте уже в первой половине этого года.

Справка «2000»

City Development Solutions: 04070, Киев, ул. Г. Сковороды, 21/16, оф. 3, тел. (044) 585-3603, www.cdg.com.ua, info@cdg.com.ua

**В этом году цены на новое жилье в столице вырастут еще на 10%

Уважаемые читатели, PDF-версию статьи можно скачать здесь...


Загрузка...
Загрузка...

Субсидии по-новому

Теперь, по версии Кабмина, роскошью считается авто моложе 5 лет и квартира просторнее 120...

Инфляционные обещания

В Нацбанке обнародовали свой прогноз инфляции. Если он верен, то цены на основные...

Торговцы не говорят о рисках войны

Многие государства поняли, что глобализация не является панацеей, и прибегли к...

Made in Belarus: чудо-техника и рецепты XIX века

Украинский рынок опять стал интересен для белорусских экспортеров

Будем строить сеть для олигархов за налоги от бедных?

Главной целью для строительства новой сети названо усиление информационно-медийной...

Комментарии 0
Войдите, чтобы оставить комментарий
Пока пусто

Получить ссылку для клиента
Авторские колонки

Блоги

Маркетгид
Загрузка...
Ошибка