«Хрущевская» оттепель

№49 (886) 7 — 13 декабря 2018 г. 05 Декабря 2018 5

В Министерстве регионального развития, строительства и ЖКХ начали общественное обсуждение законопроекта «О внесении изменений в закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда».

Соответствующее объявление опубликовано на сайте Минрегиона 21 ноября. По процедуре заинтересованные лица и организации в течение месяца будут слать в министерство свои предложения. С их учетом (или без них) законопроект будет подан в Кабмин для утверждения, а затем в ВР для дальнейшего обсуждения и принятия.

В Минрегионе утверждают, что принятие закона будет способствовать оздоровлению среды жизнедеятельности и достижению баланса отношений между участниками обновления существующего жилфонда.

Сейчас этот баланс нарушен в ущерб застройщикам, которые хотели бы на месте кварталов, занятых хрущевками или более старыми постройками, возвести масштабные объекты, выиграв на разнице в этажности и в цене между старым и новым жильем.

Действующий с 2006 г. закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» предлагает им для этого весьма нерадостную перспективу — добиваться согласия всех без исключения домовладельцев и квартиросъемщиков микрорайона на реконструкцию.

В новом проекте квота несогласных снижается менее чем до 25%, прописаны нормы, по которым возможно их переселение в судебном порядке или уплата отступных.

Застройщики и раньше поднимали вопрос изменения законодательства о реконструкции микрорайонов устаревшего жилого фонда. Так, например, весной этого года в рамках международной строительной выставки InterBuildExpo проведена научно-практическая конференция «Реконструкция жилья массовых серий: проблемы и пути решения», на которой обсуждались вопросы, возникающие в процессе сноса устаревшего жилфонда, и альтернативные механизмы компенсации имущественных затрат жильцам и застройщикам.

Как заявил тогда исполнительный директор Ассоциации городов Украины Александр Слобожан, почти треть населения Украины проживает в помещениях, имеющих неудовлетворительное техническое состояние, сниженные эксплуатационные качества и исчерпали эксплуатационный ресурс. В то же время бюджетные средства для комплексной модернизации жилых кварталов ограничены, а застройщики не хотят связываться с ними из-за несовершенства законодательной базы, что препятствует осуществлять такие проекты.

По данным Минрегиона, по состоянию на конец 2017 г. устаревшим в Украине может считаться 500 млн. кв. м жилья, а 75 млн. кв. м вообще в аварийном состоянии и непригодно для проживания. В Киеве такого жилья —

9 млн. кв. м.

Если верить этим данным, то в профильном министерстве признают, что только в столице в ненадлежащих условиях проживают около полумиллиона киевлян, а в Украине таких почти на порядок больше. Поэтому необходимость модернизации закона, позволяющего реконструировать целые микрорайоны и жилые кварталы, в дальнейшем будет еще более очевидна.

Впрочем, было бы наивно полагать, что частные застройщики бросятся осваивать территории в небольших населенных пунктах на периферии. В первую очередь их интересуют исторически обжитые микрорайоны в столице и региональных мегаполисах, с удобными транспортными развязками, возможно, не очень отдаленные живописные окраины. Т. е. там, где можно будет гарантированно продать построенные квадратные метры и окупить затраты, в т. ч. на компенсацию жилья прежним владельцам.

Согласно проекту, предложенному Минрегионом, чтобы инициировать процесс комплексной реконструкции таких территорий, местные советы — на основании генпланов и планов детальной планировки территорий, с учетом технического состояния зданий — должны признать их относящимися к устарелому жилфонду и нуждающимися в реконструкции. Для этого все объекты такого квартала должны пройти технический осмотр и энергоаудит.

После публикации соответствующего решения властей начинается подготовка к инвестиционному конкурсу на реконструкцию, а владельцам жилья запрещаются какие бы то ни было сделки с квартирами и действия по расширению прав переселенцев. В процессе подготовки к конкурсу власти определяют параметры будущего проекта реконструкции: границы, в пределах которых проводятся работы, планировочную структуру будущего микрорайона, объем жилого и нежилого фондов, подлежащих реконструкции и строящихся им на замену.

Если на территории размещены промышленные предприятия, подыскиваются подходящие земли для их переноса, подсчитываются связанные с этим убытки. Определяется общая стоимость проекта, в т. ч. размер затрат, связанных с компенсацией владельцам жилого фонда, и т. д. Денежную оценку объектов недвижимости в зоне реконструкции определяет оценщик, отобранный местным органом власти.

На объекты устаревшего жилого фонда, нуждающиеся в реконструкции, распространяется понятие насущной общественной необходимости, вследствие чего жильцы, категорически не согласные переезжать в новое жилье, могут выселяться в судебном порядке.

Реализация подобных проектов должна осуществляться на условиях предварительной и полной компенсации владельцам жилья их потерь путем предоставления других квартир или денежной компенсации. Исключение делается лишь для временного отселения некоторых жильцов в маневренный жилфонд на период до ввода в эксплуатацию реконструированного.

Наиболее разумным способом сэкономить затраты на компенсацию жильцам является строительство стартового жилого комплекса, куда отселяются все или часть (в зависимости от масштабов работ) жильцов реконструируемого микрорайона.

С большой долей вероятности строительство такого «первенца» будет вестись на месте уже существующего дома и потребует серьезных денежных затрат, а также наличия маневренного жилого фонда, куда первые отселенные жильцы захотели бы переехать даже временно.

Основные критерии для такого жилья — размещение в том же районе в недавно построенном доме (срок ввода в эксплуатацию не более 5 лет), как минимум аналогичные площадь и количество комнат и такой же этаж. Рыночная стоимость предоставленной квартиры должна быть не меньше освобожденной.

Существуют и другие обязательства для инвестора, которые даже поэтапную реконструкцию кварталов делают отнюдь не дешевым делом. Владельцам жилья, которые стоят на государственном учете по улучшению жилищного положения, инвестор обязан предоставить более просторные помещения, с учетом минимальных государственных норм жилой площади. При этом требовать деньги за излишки предоставленной жилплощади инвестор не имеет права.

Впрочем, он может договориться о доплате с желающими получить дополнительные квадратные метры на добровольной основе. Аналогично желающие уменьшить жилплощадь могут договориться с застройщиком о компенсации в свою пользу.

Законопроект также предполагает денежную компенсацию или бесплатное место на паркинге владельцам гаражей, которые пойдут под снос. Инвалиды — владельцы гаражей должны получить такое право еще в маневренном жилфонде, до вселения в новую квартиру.

Условия предварительной компенсации стоимости жилья — натурой или деньгами и наличие маневренного жилфонда свидетельствуют о том, что новая версия закона разработана в интересах крупных застройщиков. Чтобы заинтересовать их вкладывать деньги в такие проекты, в законопроекте содержится норма, разрешающая при проектировании новых микрорайонов на месте старых отклоняться от уже разработанных планов детальной планировки. Очевидно, речь идет о повышении этажности и увеличении плотности застройки. Между тем эти нормы все же увеличивают шансы владельцев квартир реконструируемого жилья въехать в современные многоэтажки, построенные на месте старых, а не оказаться на выселках.

Новый вариант закона о реконструкции кварталов устаревшего жилфонда предполагает и возможность финансирования проектов из государственного ипотечного фонда. Как указано в проекте, кредитованием с полной или частичной компенсацией процентной ставки могли бы воспользоваться ОСМД, созданные в кварталах, нуждающихся в реконструкции.

Окупаемость такого проекта могли бы обеспечить дополнительные квартиры, построенные в зоне реконструкции, более энергоэффективное качество жилья и стройматериалов, сдача в аренду коммерческой недвижимости на первых этажах новостроек и т. д.

Однако маловероятно, что у большинства ОСМД, которые едва находят деньги на приведение в порядок собственных домов, возникнет подобное желание, а у государства, испытывающего недостаток финансов, — появятся возможности.

Скорее всего, такими перспективами захотят воспользоваться те же застройщики. Тем более что со следующего года власти украинских регионов получат возможность выпускать собственные облигации, средства от которых могут тратить в т. ч. и на масштабные проекты по реконструкции жилого фонда и другие инфраструктурные проекты.

Уважаемые читатели, PDF-версию статьи можно скачать здесь...


Загрузка...
Загрузка...

Прибрежный Азов: ни рыбы, ни улиток

В Минагрополитики считают, что военное положение может существенно отразиться на...

Гори все ядерным пламенем!

Ядерная энергетика в мире воспринимается неоднозначно

Космические успехи. Лучше больше, да меньше

На фоне почти полной стагнации ракетостроения заурядные в прошлом события теперь...

36 рисков военной коррупции

Согласно ежегодному рейтингу, обнародованному международной организацией Transparency...

Комментарии 0
Войдите, чтобы оставить комментарий
Пока пусто

Получить ссылку для клиента
Авторские колонки

Блоги

Маркетгид
Загрузка...
Ошибка