Лебединая песня хрущевки

20 Марта 2018 0

Киевская хрущевка на фото

В прошлом году среднемесячный объем предложения на вторичном рынке жилой недвижимости продолжил уменьшаться – он составил 18,4 тыс. квартир, что на 20% меньше, чем в 2016 г.

Распределение предложения по районам изменилось незначительно – основной объем предложения (71%) приходится на правобережные районы Киева. Увеличился удельный вес Голосеевского, Дарницкого, Оболонского и Печерского районов (в среднем на 0,9%), а удельный вес Подольского, Святошинского и Соломенского районов в свою очередь снизился (в среднем на 1,2%).

Структура предложения по количеству комнат в 2017 г. оставалась стабильной: продолжают доминировать 2-к и 3-к квартиры. Их удельный вес составил 31% и 34% соответственно, 1-к квартиры заняли 23%, еще 12% приходится на многокомнатные квартиры.

Сохранилась тенденция уменьшения средних площадей квартир. Так, усредненная площадь квартир в 2017 г. составила: 1-к – 42,2 кв. м., 2-к – 64,5 кв. м., 3-к – 91,7 кв. м., 4+к – 170,7 кв. м.

По итогам прошлого года, суммарная площадь выставленных на продажу квартир уменьшилась на 8% и составила 1,5 млн. кв. м. В декабре 2017 г. на 3-к квартиры приходилось 578,5 тыс. кв. м. (38,6%).

Среднее время активности объявления в 2017 г. оставалось стабильным и составило около 1,5 месяцев, что значительно ниже средних показателей 2016 г.

В поисках дополнительной комнаты

По данным Минюста, количество сделок купли-продажи на вторичном рынке недвижимости Киева увеличилось на 7,9%. Основным фактором изменений стало продолжающееся снижение долларовых цен на вторичку и неготовность покупателей инвестировать в еще недостроенные объекты. Несмотря на это, соотношение количества сделок на первичном и вторичном рынках все равно составило 60/40.

Изменения в структуре запросов по количеству комнат были незначительными – спрос сместился в сторону 1-к и 2-к квартир и составил 38% и 41% соответственно. Спрос на 3-к квартиры снизился на 6% и составил 20%. Удельный вес многокомнатных квартир в структуре запросов остался практически без изменений.

В течение 2017 г. продолжилось смещение спроса в наиболее бюджетный сегмент - до $30 тыс. Так, в начале года к этой категории относилось 43,8% запросов, то уже к концу года – 61,5%. До 4,3% увеличился удельный вес запросов на жилье стоимостью от $70 до $100 тыс. Спрос на остальные категории объектов снизился.

Все чаще покупатели рассчитывают на значительные уступки (до 20%) по цене от продавцов, которые, в свою очередь, боятся продешевить и готовы придержать квартиру до лучших времен или сдать ее в аренду.

В I-III кварталах 2017 г. около 80% запросов приходилось на квартиры площадью до 80 кв. м. (Из них половина - квартиры до 50 кв.м.). В октябре  произошла смена тренда и к концу года количество запросов на квартиры площадью до 50 кв. м. снизилось до 31%, а спрос на квартиры площадью от 80 до 100 кв. м. поднялся 36,2%.

Ценовые ожидания потенциальных покупателей повысились до $780 - $850/кв.м., что на 15-20% выше, чем в 2016 г., но все еще на четверть ниже среднего уровня цен на вторичном рынке.

Консультант City Development Solutions Роман Герасимчук считает, что основным фактором влияния на рынок вторичной жилой недвижимости в 2017 г. стали квартиры в новых домах, которые инвесторы выставляют на продажу сразу после ввода в эксплуатацию.

«Их основным конкурентным преимуществом является новизна, однако, дальнейшая эксплуатация и обслуживание этих квартир постепенно меняют структуру и общее состояние вторичного рынка – продать квартиру в старом доме станет труднее», – подчеркивает Герасимчук.

Ожидание равновесия

Долларовые цены на жилье на вторичном рынке недвижимости Киева продолжили снижение. Сохранилась высокая изменчивость средней цены квадратного метра. В феврале и октябре 2017 г. уровень цен кратковременно снижался. В летний период динамика стоимости имела слабовыраженный нисходящий тренд.

После октябрьского резкого снижения произошла коррекция средней цены, которая к концу года составила $1 138/кв. м. Итоговое снижение стоимости в 2017 г. замедлилось по сравнению с предыдущим годом и составило 3,8%.

Основное давление на уровень цен оказывали инвестиционные квартиры в новостройках, которые продолжают пополнять вторичный рынок, и конкуренция со стороны новостроек.

Динамика цен предложения квартир в зависимости от количества комнат сохранила ключевые тенденции 2016 г. Так, 2-к квартиры продолжают считаться наиболее ликвидными, несмотря на то, что цены на них снизились на 8%, а 3-к и многокомнатные квартиры показали наибольшую ценовую стабильность.

Уровень цен в 1-к квартирах снизился на 5%, по итогам года. В октябре медианная цена квадратного метра 1-к составляла $934, но к концу года отыгралась до $1 027/кВ. м.

Благодаря совокупному эффекту снижения стоимости квадратного метра и снижения средних площадей квартир, средняя цена предложения в Киеве снизилась на 4,8%.

В частности:

- цена 1-к квартир в декабре 2017 г. составила $41,5 тыс., снизившись на 9,6%;

- 2-к квартиры подешевели до $69,4 тыс. (на 5,3%);

- 3-к квартир составила $92,4 тыс., что на 5,7% ниже, чем в декабре 2016 г.

Но, несмотря на сохранившийся негативный тренд, темпы снижения цен заметно уменьшились, что свидетельствует о приближении рынка к равновесной точке.

Дорогое содержание

В 2018 г. динамика сделок на вторичном рынке будет зависеть в первую очередь от наличия ликвидных малометражных квартир, основным источником которых останутся вводимые в эксплуатацию новостройки. В случае отсутствия значимых экономических и политических потрясений, количество сделок покажет умеренный рост.

За счет притока новых квартир на вторичный рынок, совокупный объем предложения незначительно увеличится. При этом количество жилья с ремонтом в домах более ранней постройки продолжит уменьшаться в связи с уходом части таких квартир на рынок аренды.

При сохранении текущих тенденций можно ожидать незначительного снижения долларовых цен, которое в первую очередь коснется 1-к квартир и жилья в удаленных от метро спальных районах.

Постоянно увеличивающаяся стоимость содержания квартир, как и в 2017 г., будет вынуждать владельцев либо выставлять квартиры на продажу, либо пытаться сдать их в аренду, что послужит дополнительным стабильным источником пополнения вторичного рынка.

По словам директора City Development Solutions Ярослава Чапко, «по итогам 2017 г. цены на первичном рынке на 10-20% ниже вторичного, к тому же при покупке новых квартир широко используется рассрочка».

Впрочем, эксперт считает, что нынешняя ценовая динамика свидетельствует о постепенной коррекции ситуации в пользу вторичного рынка, который сегодня становится все более привлекательным за счет инвестиционных квартир, выставленных на продажу в уже введенных в эксплуатацию новостройках. Такие объекты ценны для покупателей более низкими рисками в сравнении со строящимся жильем и возможностью либо сразу въехать в новую квартиру, либо приступить к ремонтным работам

«Этот год вряд ли принесет кардинальные изменения для вторичного сегмента, – говорит Ярослава Чапко, – старое и ветхое жилье будет продолжать дешеветь, а собственники квартир в новостроях постараются удержать цены на текущем уровне, так как интерес к таким объектам стабильно высокий. Как результат, средние цены в сегменте до конца года, вероятно, покажут очередные 5-7% падения».

Основатель и управляющий директор портала недвижимости Address.ua Максим Школьник: «По итогам 2017 года снижение цен в долларовом эквиваленте составило 6,2%, повторяя динамику предыдущих лет. При этом старый жилой фонд, который с каждым годом всё меньше соответствует современным стандартам качества жизни, дешевел более высокими темпами».

Специалисты Address.ua прогнозируют в 2018 г. дальнейшее снижение цен, в первую очередь вследствие курсовых колебаний гривны, слабого спроса в условиях сохранения политических и экономических рисков, а также ожидают дальнейшее расслоение рынка, когда устаревшее жилье будет дешеветь более высокими темпами, чем недавно построенное. Цена, рациональная планировка и энергоэффективность жилья будут оставаться определяющими критериями для большинства покупателей, как на первичном, так и вторичном рынках.

«Очевидно, что высокая ставка рефинансирования и заложенный в бюджете на 2018 г. курс доллара на уровне 30 грн. еще больше отдалили рынок недвижимости от возможности предложения банками привлекательных ипотечных программ. Как минимум в этом году сохранится стагнационное состояние рынка вторичной недвижимости столицы, а падение цен может составить 5-10%», – заключает Школьник.

Справка «2000»

Консалтинговая компания City Development Solutions:

04070, Киев, ул. Г. Сковороды, д. 21/16, оф.3, +38(044) 585-36-03, www.cdg.com.ua, info@cdg.com.ua

Address Group:

группа компаний, предоставляющих онлайновые информационные сервисы для поиска и продвижения недвижимости в Украине, России, Беларуси, Казахстане и Молдове: Address.ua, Address.com.ru, Address.com.by Address.com.kz, Address.com.md.

Среди инвесторов проекта: eVenture Capital Partners и Vivex Investment LLC.

по материалам CDS и Address.ua


Загрузка...
Загрузка...

Минобороны «отвоевывает» земли

С начала 2018-го МО вернуло 25 тыс. га незаконно отчужденных территорий

Украинская архитектура будущего: «коллективная,...

Крупные города Украины — Киев, Харьков, Одесса и Львов — входят в число самых...

Министерство возможностей

Существующая система социальной поддержки ветеранов не способна удовлетворить ни их...

Заграничное турне в тюрьму на три года

Украина стала объектом посягательства. Расследованием будет заниматься СБУ

Плати алименты, чтобы не лишиться ребенка

Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по созданию...

Скрипит, трещит, но пока держится

По неофициальным данным, теневой рыбный рынок оценивается

Комментарии 0
Войдите, чтобы оставить комментарий
Пока пусто

Получить ссылку для клиента
Авторские колонки

Блоги

Маркетгид
Загрузка...
Ошибка