Фальшивая сенсация

23 Октября 2017 5

Недвижимость

Эксперты компании City Development Solutions (CDS) предали гласности обзор столичного рынка первичной жилой недвижимости за III квартал 2017 г. и отметили, что пополнение новыми жилыми комплексами продолжается, значительно увеличивая объем предложения.

Продажи открылись в 15 новых объектах, а в 21 жилом комплексе стартовали новые очереди, пополнив рынок на 19 тыс. квартир. По сравнению с аналогичным периодом 2016 г., прирост нового предложения увеличился более чем в три раза. В сентябре 2017 г. активные продажи велись на 268 объектах, что на 25% больше, чем в сентябре прошлого года.

За 9 месяцев 2017 г. рынок жилья пополнился почти на 40 тыс. квартир в 36 новых комплексах и 52 новых очередях уже существующих ЖК. К концу сентября 2017 года структура рынка первичной жилой недвижимости претерпела некоторые изменения: удельный вес комплексов бюджетного сегмента снизился до 67%, а комплексы престижного сегмента, в свою очередь, заняли 33% в структуре предложения. 

Структура предложения квартир в новостройках в 3 квартале 2017 г. выглядела так: 43% и 42% квартир предлагалось в комплексах эконом- и комфорт-классов соответственно, 13% квартир реализовывалось в комплексах бизнес-класса, и еще 2% -- премиум-класса. Суммарный объем предложения на первичном рынке к концу 3 кв. 2017 г. составил 66 тыс. квартир.

Лидером по объему нового предложения в 3 кв. 2017 года стал Шевченковский р-н, на который приходилось 29% новых квартир. Здесь открыл продажи новый ЖК «Файна Таун»,  в котором планируется строительство более 8 тыс. квартир. Единственный район Киева, в котором не вышло новых объектов в 3 кв. 2017 года -- Оболонский.

Традиционно девелоперы активнее осваивают правый берег столицы -- в 3 кв. 2017 г. 79% новых квартир вышли в продажу. На рынке первичной жилой недвижимости наблюдается тенденция к преобладанию масштабных объектов застройки. Это заметно как по количеству квартир в новых комплексах, средний размер которых составил 460 квартир/комплекс, так и по активному запуску новых очередей в уже строящихся объектах.

Кроме крупномасштабного ЖК «Файна Таун» в 3 кв. открылись продажи в первой башне ЖК Taryan Towers -- одном из наиболее амбициозных по концепции и архитектуре жилых комплексов столицы.

Удельный вес 2-комнатных квартир в структуре нового предложения достиг 40%. Тенденция увеличения количества двух и трехкомнатных квартир в составе комплексов набирает обороты: девелоперы стараются учитывать меняющуюся структуру спроса на рынке, изменяя баланс квартир в своих комплексах в сторону двух комнат. 

Удельный вес трех и многокомнатных квартир в новом предложении также несколько вырос и составил 17%, что на 2% больше, чем в 3 кв. 2016 г.
Наименее консервативные девелоперы постепенно переходят к новому для киевского рынка формату, выделяя квартиры с 1, 2, 3 и более спальнями, вместо привычных 1-, 2- и 3-комнатных.

Средняя площадь квартир, вводимых в эксплуатацию к концу 3 кв. 2017 года снизилась до 65,1 кв.м. После подведения итогов 2017 г. этот показатель, скорее всего, окажется еще ниже -- на уровне 62-63 кв.м. Тенденция к уменьшению площади квартир продолжается. Средняя площадь квартир в сданных домах снизилась до 65,1 кв.м.

В I полугодии 2017 г. наметилось оживление престижного сегмента столичного рынка недвижимости -- активизировался выход новых проектов бизнес- и премиум-класса, а цены (как гривнях, так и долларах) на престижное жилье постепенно начали расти. В 3 квартале в сегменте произошла коррекция в сторону понижения.

Девелоперы начинают все больше прислушиваться к покупателям, сталкиваясь с неэффективностью исключительно ценовой конкуренции, что приводит к постепенному появлению комплексов со все более развитой инфраструктурой, авторскими фасадами и инновационными «фишками».
Тем не менее, несмотря на положительную реакцию на нововведения, для покупателя на первом месте остается общий бюджет покупки и будущие платежи за содержание квартиры. То, что часть киевских новостроек выбрали комфорт и престижность проживания в качестве основного конкурентного преимущества -- хороший знак, однако найти баланс между красивой жизнью и приемлемыми ценами еще только предстоит.

Уровень цен в национальной валюте в зависимости от класса в течение 2017 года имел разнонаправленную динамику. Наибольшую волатильность показали цены в престижном сегменте -- к концу июля 2017 г. рост цен в бизнес-классе составил 25%, в премиум-классе -- 13,1%. Разворот трендов произошел в 3 кв. 2017 г., в результате чего гривневые средние цены в сегменте снова снизились.

Проекты бизнес-класса подорожали в среднем на 17,8% с начала 2017 г.
В начале года разница средних цен в комплексах эконом- и комфорт-классов составляла 56,8%. К концу 3 кв. 2017 года ценовой разрыв уменьшился почти в 3 раза -- до 19,7%. Ценовой разрыв между жильем эконом- и комфорт-классов сократился до 19,7%

Причиной подобных изменений стала переоцененность комплексов комфорт-класса, сформировавшаяся к концу 2016 -- началу 2017 гг. В большинстве случаев комплексы комфорт-класса не имеют объективных конкурентных преимуществ, что привело к значительному снижению цен. Комплексы эконом класса в этих условиях смогли отыграть падение цен 4 кв. 2016 года. 

Таким образом, за три квартала 2017 г. разнонаправленные колебания цен, зафиксированные еще в середине 2016 года, оформились в устойчивые тенденции. Несмотря на значительные колебания в течение года, к концу 3 кв. премиальное жилье подорожало незначительно -- на 2,1%. Наиболее востребованными оказались комплексы эконом- и бизнес-классов, в которых отмечен наибольший рост цен, в то время как цены в комплексах комфорт-класса снижались все три квартала.

- Чем больше выходит новых проектов, тем больше появляется «экспертов», вещающих о полном коллапсе и мыльном пузыре на рынке, -- объясняет  директор CDS Ярослава Чапко. -- Чего уж проще -- посчитали, сложили, переделили, и новая сенсация: рынок жилья вот-вот обвалится! От таких «прогнозов» проигрывают все -- и покупатели, которые ждут нового дна рынка, и девелоперы, у которых падают продажи.

Есть ли превышение предложения над спросом на рынке? Безусловно! Это результат бездумной массовой застройки по принципу «строй больше -- продавай дешевле» и полного отсутствия контроля со стороны города и наказания недобросовестных застройщиков за незаконные стройки.

С другой стороны, советую «экспертам» попробовать купить малометражную однокомнатную квартиру в новостройках столицы. Сегодня на продажу предлагаются квартиры, которые будут введены в эксплуатацию не ранее конца 2018--- начала 2019 гг. Поэтому, ничего критичного в таком многообразии предложения нет -- у рынка есть время и потенциал поглотить данное предложение.

Третья сторона данной проблематики -- это качество предложения. Комплексы, которые выходят сегодня -- это совершенно новый продукт с абсолютно инновационными характеристиками, который, безусловно, будет пользоваться спросом у покупателей. И с ними старым бетонным коробочкам конкурировать будет нечем. Но ведь это проблема не покупателей и низкого спроса на рынке, а недальновидности и экономии на проектах отдельных застройщиков.

Читайте в «2000» новости по теме: Киев вошел в десятку городов, наименее пригодных для жизни, и занял второе место в рейтинге городов мира с самой дорогой арендой жилья. 


Загрузка...
Загрузка...

«Письма счастья» возвращаются?

Нацполиция возобновила фотофиксацию превышения скорости на дорогах. Пока что в...

На ноль делить нельзя, даже если очень хочется

Говорить о нынешних успехах отечественной экономики сложно: мы пока не преумножаем...

Парад зеленых идей

В начале ноября в Эдинбурге состоится финал крупнейшего в мире ежегодного конкурса...

Американский компромисс в украинско-польской истории

В сегодняшнем обзоре региональной прессы: польский дипломат на страницах львовского...

Сценарий бюджетный. Военно-избирательный

Молодежному жилищному строительству будет выдано 38 кредитов на общую сумму 29 млн. грн.

Комментарии 0
Войдите, чтобы оставить комментарий
Пока пусто

Получить ссылку для клиента
Авторские колонки

Блоги

Маркетгид
Загрузка...
Ошибка