В пяти шагах от дома

№42 (879) 19 — 25 октября 2018 г. 17 Октября 2018 1 5

Как решить жилищную проблему в Одессе и применить этот опыт для всей страны

В нашей стране четыре категории граждан имеют право на доступное жилье от государства. Скольким людям удалось воспользоваться такой привилегией, неизвестно, т. к. власти закрыли глаза на проблему, просто отказавшись от соответствующего учета. К примеру, что в Одессе с 2016 г. для льготников покупают не более двух квартир в год. Но ведь эта проблема вполне решаема административными методами, горсоветам нужно принять лишь пять простых решений.

Строительство доступного жилья — ключевой вопрос не только для Одессы, но и для всей страны, общества, каждого конкретного человека. Ведь без собственного жилья ни о какой гражданской активности человека говорить не приходится — он превращается в бомжа и вынужден вести асоциальный образ жизни.

Тайна очереди

Статистические данные, необходимые для оценки этой проблемы в масштабах страны, региона, города, найти практически невозможно. Их просто нет: приказом Госстата от 11.08.2015 № 185 отменена обязательная государственная статистическая отчетность по форме №4-жилфонд (годовая) «Квартирная очередь и предоставление жилых помещений».

Но цифры госстатистики за предыдущие годы говорят о многом. Так, на квартирном учете в стране с 2010 по 2014 гг. включительно ежегодно состояло свыше 1,5 млн. семей, а квартиры получали в среднем лишь по 7 тыс. семей в год.

Почувствовали разницу и «правильность» решения Госстата, действующего по принципу: «Правда — хорошо, но счастье лучше»? И это при том, что в нашей стране удельный вес жилищного строительства в общем объеме капиталовложений в последние годы составляет 15—16,5%, а в большинстве стран Европы — 45—52%. Как видите, острейшая проблема жизнедеятельности человека — обеспечение жильем — не решается, а загоняется в тупик.

Приведу ряд заключений аналитиков Национального банка, опубликованных в его отчете за 1-е полугодие 2018 г.

«В Украине прибыльность строительства жилья в среднесрочной перспективе уменьшится из-за роста конкуренции. А спрос останется ограниченным из-за низкой платежеспособности населения. Причины роста конкуренции — сокращение количества участков под застройку и новые государственные строительные нормы, ограничивающие плотность застройки. Кроме того, предложение значительно превышает спрос. Платежеспособный спрос населения остается ограниченным, а предложение продолжает расти...» И в заключение: «В Украине становится невыгодным строительство жилья».

Обратите внимание, что ключевые слова в отчете: прибыльность, платежеспособность населения, сокращение участков под застройку. Выводы НБУ, с точки зрения банкиров и получения максимума прибыли, — правильные... Об этом говорят и статистические данные за 1-е полугодие 2018 г. — жилья введено в эксплуатацию на 29% меньше, чем за аналогичный период 2017-го.

Но как быть с реализацией ст. 47 Конституции Украины, которая предусматривает: «Гражданам, которым требуется социальная защита, жилье дается государством и органами местного самоуправления бесплатно или за доступную для них плату».

Таких категорий четыре: сироты, жители аварийных либо ветхих домов, тяжелобольные, которым необходимо жить отдельно от семьи, военнослужащие, инвалиды войны, в т. ч. и участники АТО. Граждане этих категорий получают жилье бесплатно, в первоочередном или внеочередном порядке, за счет средств местных советов.

У нас на квартирном учете вышеперечисленных категорий при районных администрациях Одесского горсовета на 1 января этого года состоит 16 342 семьи и одиноких, имеющих право внеочередного и первоочередного получения жилья.

Но! В это число не входят семьи, для которых согласно генеральному плану, утвержденному Одесским горсоветом 25.03.2015 г., определено выбытие из эксплуатации жилого фонда 17,7 тыс. квартир. А также семьи, не имеющие права внеочередного и первоочередного получения жилья, но проживающие на площади меньше санитарной нормы (13,65 м кв. на человека), предусмотренной Жилищным кодексом. Таких семей уже 40% от всех живущих в городе.

Приведенная статистика говорит о сложнейшем положении с решением жилищной проблемы. А с учетом того, что управление капитальным строительством (УКС) горисполкома с 2009 г. жилье для таких категорий граждан не вводило и в последние два года было куплено всего четыре квартиры для льготных категорий, то положение можно охарактеризовать как катастрофическое.

Для количественной оценки положения напомню, что в 1990 г. (далеко не благополучном) город предоставил семьям различных категорий 6923 квартиры.

Административный ресурс

Выход из положения, на мой взгляд, заключается в следующих мерах, которые необходимо предпринять в первоочередном порядке.

Первое. Изменить сложившуюся в 1990 гг. систему организации жилищного строительства в городе, которая направлена не на решение проблем граждан, а на получение сверхприбылей властями предержащими либо приближенными к ним.

Судите сами. Юридическое лицо, получившее по решению горсовета право на владение земельным участком, как правило (в 90 из 100 случаев), не имеет ни материальных, ни финансовых, ни кадровых ресурсов для ведения строительства. Это анализ данных земельного кадастра.

Для капитализации права на владение землей эти юридические лица заключают договор со специализированными компаниями на строительство жилья, в процессе реализации которого строительная фирма и де-юре, и де-факто играет роль и заказчика, и застройщика-генподрядчика, и проектировщика, и инвестора, и менеджера по реализации квартир и других построенных помещений.

Наконец, дом построен, и что мы видим? Юридические лица — владельцы земли получают 12—15% построенных помещений и квартир, стоимость которых по рыночным ценам в разы превышает затраты, понесенные при получении права владеть участком. Строительные компании в итоге имеют уровень рентабельности своей деятельности от 80 до 190%.

Город же от построенного объекта не получает ни одного квадратного метра. Паевой взнос, полученный от застройщика от сметной стоимости, уменьшается в разы по сравнению с рыночной стоимостью построенного объекта.

В итоге город расходует свой ценнейший ресурс — землю, а получает — как в анекдоте, навар от яиц, очередь же на льготное получение жилья стоит без движения.

А за все расплачиваются люди, вынужденные покупать это жилье по астрономическим ценам. Правда, далеко, далеко не все... Об этом говорят такие цифры: чтобы рядовому гражданину купить средний объект жилой недвижимости, в США необходимо затратить 2,7 среднего годового дохода, а у нас в стране, в Одессе в частности — 52.

В мировом рейтинге прозрачности рынка недвижимости в 2017 г. наша страна опустилась с 46-го места на 75-е. Коррупционная составляющая при строительстве жилья колеблется от 25 до 50% стоимости объекта.

Второе. Для изменения действующей системы прежде всего горсовету необходимо принять решение об изменении функций УКС горисполкома, приблизив их к функциям Строительного комитета города, десятилетиями функционировавшего в Одессе в период ее расцвета. Дать УКС реальные рычаги и возможности решения его основной задачи. Цитирую положения об УКС: «обеспечение строительства и приобретения жилья для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий...» Именно УКС должно стать основным звеном в системе заказчиков и застройщиков в городе.

Третье. Свести до минимума точечную застройку и положить конец хаотичной застройке каждого свободного клочка земли в центральной и прибрежной частях города без малейшего понятия, как будет в дальнейшем развиваться городская инфраструктура. Для этого горсовет в первоочередном порядке должен наделить архитектурно-градостроительный совет города не рекомендательными, а директивными функциями. Это не просто предложение — это веление времени: таковы требования новых строительных норм ГСН — «Планирование застройки территории».

Четвертое. Наладить учет всех семей, нуждающихся в жилье, по категориям, в соответствии с нормами Жилищного кодекса, на базе которого горсовету необходимо в приказном порядке утвердить структуру жилищного строительства в городе.

Разработать программу строительства муниципального жилья для семей, стоящих в очереди на получение внеочередного и первоочередного бесплатного жилья, требующих отселения из аварийных и ветхих домов. Типов такого жилья должно быть достаточно много: это и временное жилье, и молодежное жилье, и жилье под сдачу в аренду. Рынок арендного жилья в мире растет от 40% до 70% ежегодно, а у нас он находится в зачаточном состоянии.

Пятое. Начать практическую работу по реализации положений генерального плана, касающихся инженерной подготовки свободных городских земель для жилищного строительства.

Все перечисленные безотлагательные меры — не плод моих теоретических размышлений, а практика успешных городов, в т.ч. и хорошо нам знакомых городов-побратимов: Валенсии, Ванкувера, Йокогамы. Там города выступают субъектом, а не объектом рыночных отношений в строительном бизнесе.

Вышеперечисленные первоочередные меры должны стать организационно-правовым каркасом создания общегородской программы «Жилье», реализация которой станет мощным толчком для консолидации и объединения одесситов в развитии города.

Справка «2000»

Основные тезисы статьи «В пяти шагах от дома» вошли в доклад Валентина Симоненко, с которым он выступил на II научно-практической конференции «Проблемы и перспективы развития строительного комплекса г. Одессы».

Мероприятие проходило 27—29 сентября в Большом зале департамента предоставления административных услуг Одесского горсовета (ул. Косовская, 2д).

Организаторами конференции выступили Одесский горсовет и Одесская государственная академия строительства и архитектуры при поддержке Минобразования, Минрегионстроя, НИИ строительных конструкций, Академии строительства, Конфедерации строителей Украины, Ассоциации одесских строителей, строительных компаний города.

Уважаемые читатели, PDF-версию статьи можно скачать здесь...

загрузка...
Loading...

Загрузка...

Точка ветвления

Превращение земли в обычный товар без необходимого земельного законодательства на...

80 тысяч тонн налево

Тотальное уничтожение рыбного ресурса приведет к тому, что к 2050 г. в отечественных...

Больше, чем индустриальная хандра

Власти стоит задуматься хотя бы о стимулировании отдельных проектов...

«Власть — кредиторам! Земля — латифундистам! Долги —...

Полноценное развитие собственного АПК лежит по другую сторону «безальтернативного...

(Не)свободный рынок земли

Кругленькие суммы, которыми оперировали агитаторы земельной реформы, — не более чем...

Бюджет-2020. Последний. Трудный. Самый

2020 год станет первым годом, когда новый президент и его команда будут облечены всей...

Загрузка...

Научные школы — мы их теряем

Надо приложить усилия, чтобы наши ученые не отставали от зарубежных и не становились...

Как увеличить доходную часть бюджета

При распаде СССР Украина по уровню своего развития входила в число десяти...

Кусок сырого мяса вместо бифштекса

Министр финансов Оксана Маркарова на днях заявила, что игорный бизнес в случае его...

Дороги. Вокзал. Телеграф. Не взять, так продать

Власть по обе стороны линии разграничения была занята вопросом оздоровления...

Свиноводство эмигрирует в Польшу

Рынок земли законсервирует производственные параметры АПК Украины. Доминирующее...

Первым делом — самолеты, сыр и виски — в придачу

Украинскую продукцию используют зарубежные бренды. Украина сможет расти в рейтинге,...

Комментарии 1
Войдите, чтобы оставить комментарий
Валерий
20 Октября 2018, Валерий

"Организаторами конференции выступили Одесский горсовет и Одесская государственная академия строительства и архитектуры при поддержке Минобразования, Минрегионстроя, НИИ строительных конструкций, Академии строительства, Конфедерации строителей Украины, Ассоциации одесских строителей, строительных компаний города."
Когда я прочитал этот абзац , я просто рассмеялся . Это получается , что пчёлы выступают
против мёда ? А Валентин Симоненко , несмотря на все его высокие звания и звонкие
регалии , в этом анекдоте исполняет роль трутня . Если кто- то не знает главного назначения трутня в улье , то кратенько скажу . Оплодотворить пчелу - матку и осенью
быть выброшенным из улья , ввиду полной ненужности . Вот и статьи автора , печатаемые
в газете , совершенно бесполезны по своей практической значимости . Трутень всегда
будет трутнем , хоть и осыпь его звездами .

- 1 +
Loading...
Получить ссылку для клиента

Авторские колонки

Блоги

Idealmedia
Загрузка...
Ошибка