Как вселиться в собственную квартиру

Купил квартиру в Киеве, недорого, у единоличного собственника.

При покупке выяснилось, что там были прописаны бывшая жена продавца и его совершеннолетние дети, они там же и проживали.

Подписывая договор купли-продажи, продавец уверял, что бывшая жена и дети выпишутся и освободят квартиру в течение трех месяцев. В договоре купли-продажи указано, что все, кто прописан и проживает на этой жилплощади, выпишутся и выселятся. Право собственности на основании договора было зарегистрировано в госреестрах нотариусом, который оформлял сделку.

Однако никто не выехал и не выписался из купленной мной квартиры и через полгода.

Таким образом, я, купив квартиру и потратив все свои сбережения, не могу вселиться в собственное жилье.

Подскажите, что делать, куда обращаться? Могу ли я выселить бывшую жену и совершеннолетних детей продавца?

М. Алексеев, Киев

Покупатель жилья имеет право выселить всех зарегистрированных там лиц без предоставления иного жилья.

Если же с проживающими в купленной квартире (в т. ч. с членами семьи продавца) не удастся прийти к соглашению и они добровольно не выселятся, придется выселять их принудительно, т. е. обращаться в суд.

В соответствии со ст.15 Гражданского кодекса Украины (ГК) каждый человек имеет право на защиту своего гражданского права в случае его нарушения, непризнания или оспаривания.

А согласно ст.4 Гражданского процессуального кодекса Украины (ГПУ) каждый имеет право в порядке, установленном ГПУ, обратиться в суд за защитой своих нарушенных, непризнанных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Т. о. покупателю жилья, вероятно, необходимо будет обратиться в общий местный суд по местонахождению спорного жилья (исключительная подсудность) с иском к бывшей жене и детям продавца об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, выселении.

Ранее такого рода споры разрешались судами по-разному, сейчас же я бы советовал обосновывать подобное исковое заявление с учетом последней судебной практики (правовой позиции) Верхового Суда Украины.

Так, 25 июля 2018 г. ВСУ принял постановление в деле №638/13030/13-ц, которое по своему предмету и правовой позиции весьма сходно с рассматриваемой нами ситуацией.

Исходя из того, что, как указывает читатель, договор купли-продажи квартиры был заключен, право собственности на квартиру было зарегистрировано в госреестре прав собственности недвижимого имущества (т. е. право собственности возникло), договор не признан недействительным, то при правильном и грамотном обращении в суд имеются хорошие перспективы позитивного решения в пользу покупателя и выселения незаконно проживающих в купленной квартире жильцов.

В соответствии со ст. 41 Конституции Украины каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Право частной собственности является нерушимым.

Согласно ст. 317 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. На содержание права собственности не влияют место жительства владельца и место нахождения имущества.

Согласно части первой ст. 319 ГК собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению.

Частью первой ст. 383 ГК и ст. 150 ЖК УССР закреплены положения, согласно которым граждане, имеющие в частной собственности дом (часть дома), квартиру, пользуются им (ею) для личного проживания и проживания членов своих семей и других лиц, имеющих право распоряжаться этой собственностью по своему усмотрению.

Частью первой ст. 156 ЖК УССР (действует на сегодняшний день) предусмотрено, что члены семьи собственника жилого дома, проживающие вместе с ним в доме, который ему принадлежит, пользуются жилым помещением наравне с собственником жилья, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования этим помещением.

Согласно части четвертой ст. 156 ЖК УССР к членам семьи собственника относятся лица, указанные в части второй ст. 64 ЖК, а именно: супруги, их дети и родители. Членами семьи собственника могут быть признаны и другие лица, если они постоянно проживают вместе с ним и ведут с ним общее хозяйство.

По содержанию указанных норм материального права правом пользования жильем, которое находится в собственности лица, имеют члены семьи собственника наравне с собственником дома, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования этим помещением, а также другие лица, если они постоянно проживают вместе с ним и ведут с ним общее хозяйство.

По положениям ст. 391 ГК собственник имущества имеет право требовать устранения препятствий в осуществлении им права пользования и распоряжения своим имуществом.

Владелец вправе требовать от лиц, которые не являются членами его семьи, а также не относятся к кругу лиц, постоянно проживающих совместно с ним и ведущих с ним общее хозяйство, устранения нарушений своего права собственности в любое время.

Именно такая правовая позиция содержится в вышеупомянутом постановлении от 25 июля 2018 г. ВСУ в деле № 638/13030/ 13-ц.

Т. о. если покупатель законно приобрел жилье, он имеет право выселить всех зарегистрированных там лиц, даже если таковые являются членами семьи продавца.