Китай возрождает право частной собственности на землю?

№21(820) 26 мая -- 1 июня 2017 г. 25 Мая 2017 4

В марте 2017 г. на пресс-конференции, состоявшейся после завершения ежегодного съезда Всекитайского собрания народных представителей, премьер-министр Ли Кэцян выступил с весьма примечательным (и поразительным образом проигнорированным СМИ) заявлением: в городах Китая будет восстановлена вся полнота частной собственности на землю.

Естественно, высокопоставленный чиновник донес эту мысль несколько иными словами, но смысл от этого не меняется. Как Китай пришел к такому переломному моменту? В чем его значимость, и почему его можно считать предвестником как экономических, так и политических перемен?

Китайская коммунистическая партия установила контроль над материковым Китаем в 1949 г., но не стала следовать примеру российских большевиков, отказавшись от идеи немедленной отмены частной собственности на землю. Да, радикальная реформа системы землевладения в сельской местности привела к смене владельцев, но само право частной собственности затронуто тогда не было, а масштабную коллективизацию власти развернули только в конце 50-х гг. В городах на первом этапе реформа вообще не коснулась ни системы землевладения, ни прав частной собственности на жилую недвижимость.

Впрочем, прошло всего несколько лет, и правительство принялось постепенно лишать землевладельцев определенных прав, а уже на момент завершения эпохи правления Мао понятие «частная собственность» существовало только на бумаге. В связи с принятием в 1982 г. новой конституции вся городская земля была объявлена государственной собственностью, и этот факт с тех пор считается одним из фундаментальных устоев китайского социализма.

И если первые 30 лет существования КНР ознаменованы постепенным размыванием частной земельной собственности как явления, то в последующие два десятилетия наблюдалась обратная тенденция. В конце 80-х государство вело поиски способов организации рыночного оборота земли для привлечения средств. В итоге правительство начало торговать т.н. «правами на использование земли», по сути заключая соглашения о передаче участков земли в длительную аренду (в 1988 г. процесс носил неформальный характер, а в 1994-м его закрепили законом).

Соглашения об аренде участков в городах заключались на срок до 70 лет (для строительства жилья), на 40 лет (для коммерческих целей) и на 50 лет (для всех остальных видов использования). Покупатели одноразово вносили предварительную оплату за все годы, а по истечении срока действия договоренности земля должна была вернуться в госсобственность.

По своей сути такие соглашения практически идентичны договорам о длительной аренде, характерным для капиталистической экономики. Упомянутые участки можно было продавать, спектр их использования ограничивался различными градостроительными нормами, а в случае экспроприации такой земли государством ее пользователи имели право на компенсацию.

Пользователи сданных в длительную аренду участков земли вскоре (что вполне предсказуемо) стали предпринимать попытки добиться от государства большего. Они сетовали на неясность правил, определяющих дальнейший статус земли после окончания срока аренды, а также говорили о том, что платить за продление аренды — неправильно.

На самом же деле правила пользования выглядели вполне прозрачными: предоплата за 70 лет аренды покрывала один семидесятилетний период — не больше и не меньше. Но граждане хотели именно бесплатного продления соглашений: как метко заметил однажды американский писатель Эптон Синклер — «трудно заставить человека понять что-либо, если ему платят зарплату именно за непонимание». В итоге политическое давление достигло таких масштабов, что принятый в 2007 г. закон о недвижимой собственности официально подтвердил: аренда переданных в долговременное пользование участков городской земли продлевается «автоматически».

Но эта фраза принесла с собой вовсе не ясность, а лишь путаницу. В законе не было определения понятия «автоматически»: ни слова не сказано и о том, обязаны ли пользователи участков вновь вносить за них плату. И это очень важный момент, поскольку автоматическое бесплатное продление договора аренды фактически снимало все временные ограничения на пользование участком. А ведь неограниченное по времени право на пользование землей идентично полному праву частной собственности. Вероятно, именно поэтому авторы закона 2007 г. предпочли не прояснять значение слова «автоматически».

Срок действия первой партии соглашений, заключенных на 70-летний период, истечет примерно через 45 лет. И если через 10 лет владелец такого участка захочет продать его, у потенциального покупателя будет только 35 лет на его использование. Сколько готовы заплатить покупатели за такую землю? Видимо, исходя из подобных соображений, пользователи сданных в длительную аренду земельных участков и начали требовать более четкого и благоприятного для себя толкования своих прав.

Право собственности: не де-юре, но де-факто

Именно такое толкование китайские граждане и получили от премьер-министра в марте. В ответ на вопрос репортера о том, что произойдет после истечения срока действия соглашений о передаче участков в аренду на 70 лет, Ли Кэцян ответил:

«Есть старая китайская мудрость — экономическая безопасность обеспечивает душевное спокойствие. Срок действия аренды можно будет продлить. Никакой необходимости подавать заявление на его возобновление нет. Не будет никаких дополнительных условий, а возможность продавать и покупать землю никто не утратит. Естественно, кое-кто может задаться вопросом: «Это лишь ваши слова, а где же гарантии в законодательстве?» Позвольте подчеркнуть: государственный совет уже поручил соответствующим ведомствам безотлагательно изучить все законы, связанные с защитой прав собственности на недвижимость, и внести соответствующие предложения».

Иными словами, Пекин дает добро на вечное бесплатное продление аренды, а правительство занимается разработкой закона, официально закрепляющего данное право. В итоге люди, заплатившие за 70 лет аренды, станут вечными арендаторами своих участков. Судя по всему, в Китае возрождается именно то, что в других странах принято именовать «правом собственности на землю».

Подлинно судьбоносное событие: в политическом плане оно говорит о том, что социализм — как идеология ограничения — в Китае уже мертв. Еще в 2005 г., когда закон о собственности на землю только разрабатывался, затормозить этот процесс на длительное время смогло лишь одно открытое письмо профессора-одиночки. В нем поклонник левацких взглядов просто подверг законопроект критике за отсутствие в его положениях четкого упоминания о «святости» госсобственности. А вот датированное 2017-м заявление премьер-министра КНР не вызвало ни малейших возмущений: складывается впечатление, что китайских граждан уже не заботят ни символы, ни сама суть социализма (по крайней мере, когда речь заходит о праве собственности).

Что дальше?

Прямым экономическим следствием возрождения полноценной частной собственности, скорее всего, станет некоторый рост цены на землю и повышение ценовой стабильности. Стоимость возрастет — ведь то, что было раньше арендой на 70 лет, отныне станет правом собственности, а стабильность повысится по одной простой причине: исчезнет необходимость гадать, как именно правительство намерено решать проблему продления сроков аренды. Впрочем, цены вырастут лишь незначительно.

Более достоверной станет и статистика стоимости земли. В нынешних условиях статистики выводят рыночную цену для конкретного региона, но при этом никто не учитывает, что у идентичных квадратных метров в одном и том же здании может быть разный срок аренды, а соответственно — и различная рыночная стоимость. Как только вся недвижимость перейдет в бессрочную аренду, можно будет проводить реальное сравнение ее стоимости.

Упростится и процедура введения налога на недвижимость. Китайские чиновники многие годы рассуждают о необходимости взимания налога со стоимости жилой недвижимости, но дальше разговоров дело пока не заходило. При попытке ввести такую систему прямо сегодня страна столкнется с совсем не простой проблемой оценки реальной стоимости активов: необходимо будет рассчитывать снижение стоимости каждого арендуемого земельного участка с учетом сроков действия арендных договоров. Вечная аренда избавляет от этой головной боли.

Но новая политика чревата и осложнениями. Вот лишь самый актуальный вопрос — как быть с участками, арендованными менее чем на 70 лет: по сути их пользователи сэкономили, заплатив за меньший срок аренды. Неужели им тоже следует продлевать ее автоматически и навсегда? Как будет поступать государство в такой ситуации? К примеру, в декабре власти города Вэньчжоу отказались бесплатно продлевать соглашения об аренде участков, заключенные на 20 лет, оставив их пользователей в подвешенном состоянии.

Еще важнее вопрос о том, как местным властям дальше пополнять казну. Свои расходы они традиционно финансируют за счет средств, поступающих от заключения долгосрочных договоров аренды: эта доходная статья приносит 27% (по некоторым оценкам — даже 35%) от общего объема поступлений в местные бюджеты. Необходимо изыскать какие-то способы компенсации будущих убытков от бесплатного продления арендных договоров.

Одним из вариантов решения проблемы мог бы стать упоминавшийся выше налог на жилую недвижимость. Многие китайские руководители считают его отличной идеей, но и этот налог не станет панацеей. Действующая система позволяет местным органам власти при заключении долгосрочных договоров аренды собирать деньги наперед за 70 лет, а введение налога на недвижимость, скорее всего, не обеспечит уже привычных объемов поступлений. Однако толчком к реализации идеи о налоге на жилье может стать именно внедрение практики бесплатного продления договоров аренды.

Не стоит забывать и о влиянии, которое окажет новая городская система права собственности на сельскохозяйственные земли. В Китае существуют две абсолютно разные системы земельной собственности.

Сельская земля формально принадлежит не государству, а неким аграрным коллективам, причем их сущность в законодательстве определена недостаточно четко. Фермеры могут сегодня претендовать на право пользования землей на срок до 30 лет.

Для трансформации сельхозугодий в такой полностью рыночный инструмент, как участки для долговременной аренды, их сначала следует национализировать. При этом необходимо выплатить компенсацию пользователям угодий, исходя из аграрной ценности таких земель (т. е. по стоимости существенно ниже реальной рыночной цены). Именно из-за этой разницы в стоимости так ценят земли сельхозназначения некоторые чиновники и застройщики, стремящиеся урвать выгодные участки. Подобные действия провоцируют социальное недовольство, вызревающее многие годы.

И если правительству удастся упростить правовой режим собственности на городские земли (с помощью вечной аренды и налога на жилую недвижимость), такой прецедент сформирует все возможности для аналогичного упрощения прав собственности на сельхозугодья, а также может привести к унификации всей системы земельной собственности. Подобная реформа — при корректной реализации — лишит чиновников немалой части возможностей, позволявших им выступать в роли посредников во многих земельных сделках.

Как бы то ни было, уже очевидно, что премьер-министр КНР совершенно невинно звучащей репликой запустил маховик фундаментальной трансформации взаимоотношений пользователей китайской недвижимости и государства.

Статья — опубликованна в Foreign Affairs 16 мая 2017 г. © Council on Foreign Relations // Tribune News Services.

Уважаемые читатели, PDF-версию статьи можно скачать здесь...

Китай и США: новый тип отношений или новая «холодная...

Пекин и Вашингтон формируют новую политику перед первым юбилеем со времени...

Дмитрий Михеев: «Демократы остановят конфронтацию с...

Наш собеседник — Дмитрий Федорович Михеев — закончил школу в городе Гребенка...

Когда Сянган милее Сиэтла

У Трампа опасаются, что современный Китай и правящая КПК могут стать примером для...

Халифат на Босфоре

Ситуация вокруг Святой Софии еще раз продемонстрировала рану, нанесенную всему...

Стратегическая ошибка американской администрации

США, как известно, в срочном порядке потребовали от китайской стороны закрыть...

300 миллионов невъездных

Внимание общественности в Китае привлекала опубликованная недавно в The New York Times...

Правда и ложь

Вопросы прав человека в Китае

Пусть сильнее грянет буря?

Если бы в мире в 1917 году уже существовал глобальный интернет, затея Ленина и Троцкого с...

Сиэтл как зеркало революции

Политизированный мир уже неделю наблюдает за тем, как живёт анархистско-троцкистская...

Гонка за золотым гробом

Кандидаты в конгресс и Белый дом делают противоположные ставки на продолжающуюся...

Как в США расследуют случаи применения оружия...

Недавние события с участием полицейских и протестующих в Соединенных Штатах вызывают...

Белая книга – «Борьба с COVID-19: Китай в действии»

В воскресенье 7 июня, сообщает ИА «Синьхуа», Пресс-канцелярией Госсовета КНР...

Комментарии 0
Войдите, чтобы оставить комментарий
Пока пусто
Авторские колонки

Блоги

Ошибка